近期华夏幸福完成整体境外债的展期，金科完成了286亿元有息债的展期工作，世茂股份也在寻求公司债的整体展期，出险房企债务展期消息不断传来。
◎ 文 /沈晓玲、羊代红
2月初华夏幸福发布境外美元债49.6亿美元，以新债券向债权人分配的方式实施重组交割，在此前融创、龙光、富力的境内债务重组方案也获得通过，近期部分出险企业债务展期纷纷迎来新进展。不过值得注意的是，在化债之后，企业未来仍需面对债务偿还的问题，企业复苏仍需积极推动资产盘活以及项目销售。为了实现降杠杆，当前这些企业做了什么？
企业仍面临高杠杆问题
2021年尤其是下半年以来，房地产市场持续下行，多家房企陆续出现流动性问题，不得不寻求债券展期，其中有部分企业对债务采取逐个谈判展期的方式取得了成功。值得注意的是，部分企业在境内境外债方面取得整体展期成功。富力地产、龙光集团和融创中国近期取得了境内债的整体展期，华夏幸福也取得了境外债的整体展期成功，对企业的整体流动性压力缓解起到了较大的作用。
具体来看，富力实现了境内外债券467亿元人民币展期，而龙光、融创分别实现了境内债223.6亿元人民币、160亿元人民币的整体展期，此外本月华夏幸福49.6亿美元的境外债也整体展期，他们的展期加权平均期限均达到了3年及以上。他们通过的展期时间均相对较长，展期方案通过后，将有效缓解其未来至少3年以上的流动性压力，为企业经营调整、回归健康轨道争取了时间。
值得注意的是虽然这些企业境内债整体展期成功，企业自身的杠杆仍然相对较高，想要保证企业回归正常，仍需减债、降杠杆。如华夏幸福2021年资产负债率达到94.6%，而80家典型上市房企的加权资产负债率为77.93%，华夏幸福的资产负债率水平远高于行业平均，其2021年末货币资金 144亿元，但非受限的现金仅9亿元。融创中国截至2021年末，总负债高达10519亿元，资产负债率89.4%，非受限制现金仅有143.4亿元，净负债率高达203%。降低债务规模和杠杆仍是这些出险房企目前首要任务。
市场频传利好
出险企业折价出售资产
优质项目引入战投加快销售
自2022年11月以来，在房地产融资方面，陆续迎来较大的利好，交易商协会、证监会等陆续射出“三支箭”，房地产行业的资金端接连开闸。疫情放开后，部分城市楼市迎来回温，在整体预期向好的情况下，部分出险企业也期望尽快将经营回归正常，通过加快处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度，从而优化企业的债务情况，实现减债降杠杆。在债务展期方面的努力之外，企业也努力通过销售回款端实现现金回流，其中包括融创、奥园、富力、华夏幸福等近期均加快了项目纾困以及资产处置速度。
加快资产处置，以释债降低负债规模
自债务承压以来，出险企业自救最早的方式是通过处置资产回流资金，包括写字楼、商业等存量资产、变现周期较长的项目、多元化板块的收缩如物业公司股权等。富力地产便出售了多处写字楼、商业以加快变现；华夏幸福2022年12月处置包含总部在内的多个子公司股权，回流资金141亿元；融创中国深圳冰雪文旅城项目将股权出让给合作方华发，附后续回购权，出售项目回流资金35.8亿元，覆盖融创为获取项目的20.94亿元融资，并随即解除了公司就融资提供的担保，降低负债规模，回流资金的同时也实现释债；中国奥园将物业公司奥园健康29.9%股权折价出让给广州国资，回流资金2.56亿港元（对应每股净资产1.18港元左右，低于2022年奥园健康每股净资产约1.46港元），但此次交易还附带条款买方还需与奥园订立旧改合作协议，也将有利于奥园的旧改项目的推进。
积极推动已售项目保交楼，获得纾困基金支持
对于部分已经实现前期部分出售但停工的项目，积极取得地方政府的支持，获得纾困基金融资助力项目保交楼，加快项目结算以及销售回款。包括如融创2022年12月1日，在“保交付就是保民生”方针下，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，宣布已经获批总数超百亿的纾困基金。2023年2月12日融创凤屿湖项目获5100万元“保交楼”新增配套融资，为广西首例。
优质项目让渡股权引入战投，加快项目开发释放资金
优质项目引入国资企业或者AMC基金战投，回流资金同时为项目引入融资，加快项目开发促进销售回款。如融创的上海董家渡项目、武汉桃花源项目、咸阳森屿城等优质项目纾困迎来实际性进展，中国奥园的珠海翠微村旧改项目也于2023年1约引入山东国资。通过让渡部分股权引入项目战投，可以实现回流资金且获得项目融资，推动项目的开发，这些优质项目此前沉淀了部分资金和债务，他们的未来入市盘活也将助力企业增加销售回款且降低债务规模。
整体来看，债券的展期成功确实给了企业喘息的机会，但企业实际的债务压力仍在，高杠杆发展模式将成为过去式的情况下，减债、降杠杆是这些企业面临的重要功课。在当前市场环境整体回暖趋势下，这些企业也迫切地重回牌桌，通过加快折价出售资产、优质项目让渡股权等方式，实现资金回笼缓解债务压力，同时对项目纾困，让项目销售加快盘活，企业的日常经营也能加速进入正常健康的发展轨道上来。
排版 |土木
行业透视
TOP30房企商票逾期余额超200亿，承兑业务或将受限
15城房价终结“三连降”，但量价“过热”恐尚早
销售有所回温，企业如何打造热销项目
逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持
12月楼市供求小翘尾收官，地市规模冲高但热度仍低
11月供应增加而成交再降14%，京杭等个别地市回温
民营房企融资现状及破局解析
2022年量跌价稳类城市周期特征与中长期前景研判
典型土地财政困境城市特征及其楼市破局探讨
