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 这是粥左罗的第 3237 期分享
来源 l 粥左罗（ID：fangdushe520）转载请联系授权（微信ID：zzlloveutoo）你好，我是粥左罗，最近，从北京来云南昆明看房子，四五天，看了大几十套，再结合之前买房看房的经历，说一些经验感受，如果有哪些点对你有用，帮你避坑，帮你更好的买房，那我就太开心了。
声明：买房这事每个人都有自己的看法，没有谁对谁错，我分享我个人的看法，不一定对，对你有帮助就太好，看法不同也不用杠。01次新二手房＞刚交付不久的二手新房＞二手房=新房现房＞期房期房坑太多：烂尾可能、延期交房、卖家秀和买家秀的区别、物业服务未经验证、商业配套需要长期，各种不确定因素。买房是笔大钱，尽可能不把它押注在一个盲盒上，因为一旦有问题，大多数人承受不住。如果需要尽快住，期房不买，甚至刚交付不久的二手房都慎重，因为大多数都是毛坯房，就算你很快装修住进去了，小区里其它住户陆陆续续装修会烦死你，你像住在一个施工现场，一般没有四五年是成熟不了的。你买的是你亲眼看到的，不存在卖家秀和买家秀，不存在风险，你就买你看了各方面都满意的；买房是大多数人一生最大笔的消费。先保安全性，再想升值性，避免风险是首要的。没孩子和有孩子时需求不太一样，孩子没上完学和上完学后需求不一样，孩子跟自己住时和不跟自己住时需求不一样，工作变动时需求不一样，年轻时和中年后和退休后需求也不一样，钱少时和以后钱攒多了需求不一样，人生状态不一样时对户型和位置、大小的需求也不一样，老人跟自己住和不跟自己住时需求不一样。因此就算你想要一步到位，也难实现，一生很长，都有几次换房需求。因为以后绝大多数人都不可能买了一套房就住几十年，因为各种各样的原因，都有换房需求，因此买房，不仅要考虑自己是不是喜欢，还要考虑将来接盘的人是不是喜欢，潜在接盘的人越多，你越好转手，否则等你想卖的时候，赔点钱能卖就算好的了，就怕你赔钱也没人要，非一线城市很常见。有不少人买了房子，其实并不会马上入住，比如他工作在别的地儿，但他比较着急装修，装完也没住，后面发现因为各种原因不住了，要卖。如果你是简单装修还好，但有两种装修，比较难搞：一是豪装，还很个性，比如我看了一套别墅，房子不到600万，装修花了300万，还很个性，那你卖房就很尴尬，你肯定想把装修费算进去，但买家要么享受不起，要么不喜欢你这个个性装修，人家花了钱，还得砸了重装。二是大改，结构上动了很多，比如4房改3房，甚至2房，你享受大的。也有2房，硬改3房。把厨房墙砸了，搞成开放式。凿墙搞了个嵌入式的养鱼的，有的在阳台弄。等等，这种你卖的时候就比较挑客户，越规矩的，越好卖。如果没真的打算住，先别装修，或者简单装。如果没打算常住，别豪装，别太个性，别大改。为接盘的人考虑。我家农村的，小时候我就看到，有些人家的孩子才读中学，有的父母就开始给孩子提前盖好房子，为将来娶媳妇做准备，但后面发现大多都没用上，孩子后面都在县城、市里买房了。我们看了几套房子，有的是孩子上大学时买的，等孩子毕业了给他用，但孩子毕业后去了国外不回来了，去了别的城市，想在那买房，结果买了、装修了、空了三四年，又卖。有的是孩子很小买的，说为了孩子上学专门买的，也不住，到时候用，但后面没在这个片区上学。二三线及以下城市，不必着急，因为房价很平稳了，比如等孩子毕业工作稳定在一个城市了，再买完全来得及。小孩上学的，等孩子入学前两年买都不迟。同时，非一线大部分房子，转手并不容易，二手房量大，新楼盘很多，大家也都喜欢买新的。我看的昆明滇池那边的房子，品质很好，周边环境很好，好几个要卖的都是外地客户比如北上广深等地的客户，想象着在这有套房子，经常来住，或者以后来住，多惬意，但后来都发现不现实，又卖掉，一套五六百万的房子，目前转手可能都要亏钱，装修好了的亏的更多。有的业主是在市区住久了，想着同样的钱只能在市区住老的小的，想象着在近郊甚至远郊，买又大环境又好的房子，为这种想象提前买房了。结果后来真的住上了，发现：房子终究是用来生活的——买菜、买面包、买咖啡、逛商场、去医院、打车、有人气、有生活氛围等等，这些都不行，又想卖掉，但接盘的少。不是说这个不现实，而是你不能只是想象着美好，没经过验证，就买房了，你可以先不买，等真的要去时，先去那个地方真正的生活一下，感受一下，真的喜欢再买，可以先租个房，租好的，租跟你想买的一样品质的。 07尽量不要把自己的刚需房买在别人的非刚需小区，不要把自己的第一居所购买在别人的第二第三居所。 近郊远郊的别墅、大平层，其实是很多市区有房子住的人的第二第三居所，是人家的非刚需，你的第一套房子也这样买，就不对。很多房子空着，我看的一些小区，交房好几年了，有的就算是精装交付的，入住率也就10%，你走在小区都没几个人，有的人就是周末来住住，当然这种地方配套也就比较少了，有个大爷说他平时买个面包楼下都没有。你刚需还没解决，直接解决享受，其实最后发现你绕不过去。除非你自己专业，或者你舍得花钱请专业的人设计制造+每个月上门维护。因为我看房时，大部分花园都挺慌败，大部分锦鲤池都像臭水鱼塘，肯定当年都是很梦幻很有情调的，但敌不过大部分人平日里还是得卷工作和事业。当然，腻也是一个原因。人的这种喜好，往往就是一上头，头脑发热完了也就那样。我们看了一个小区，一手新房，总价五六百万，有个业主买了好几年后，才知道跟他同栋同朝向同户型的，人家比他少花60万。一房一价，是没错，但不要差太多。二手房也是，差不多的房子，标价也许差不多，但业务的真实底价，可能差不少：一是因为当年买的成本价不同， 二是心理预期不同， 我这次看了三四十套房子，有一天看房时，我突然跟家人说：那家确实房子很好，但我进到他家，总感觉气氛怪怪的，不太温馨的感觉。嗯，想想，有好几家都是这样。回想我们之前买的那套房，我们一进到他家，就感觉挺喜欢，不管是房子的感觉，还是那家人的感觉，就感觉挺有缘分。这个不是玄学，因为这个感觉可能不会消失，别住进直觉感受不好的房子。那怎么办，最初看不同的几个小区的不同房子，分别联系不同的中介，然后综合评估，定下一个，后面看那个地方的房子，一直到买房，都用它。我们这次看房，一共用了4组，就最后一个特别靠谱专业。滇池边有个小区，以前物业管的不严格，很多业主大改、加盖等，被限制交易，如果交易，先拆掉不合格的地方。但业主都希望先签合同交定金，然后再拆。我们知道这个后，也就明白了为什么，这个小区的很多房子，跟周边比便宜很多。但不能为了这个冒风险。很多时候，你买房看房时，房东的接待反应也影响我们，毕竟我们是情感动物，讲缘分。有的房主，很靠谱大方的给你讲他的房子，有的房主做在那打游戏玩手机，冷漠的不行，有的人看起来一脸不高兴的样子，就好像你欠他钱似的。很多房子，价格几百万，里面脏的不行，窗户玻璃的灰好几层，厨房油渍。你卖几百万的房子，你能不能花1000块钱，做个深度保洁，收拾收拾，窗户的玻璃擦的亮亮的，人家来一下看出去多带劲。多通通风，别一进去就憋得慌，压抑。说实话，同小区，同户型，不同的在卖的房子，进去看的感受差别很大，价格差不多的话，人家不买你的，第一眼缘就不好。有一家，一楼带院，安装了玻璃顶，有块顶玻璃裂了，问怎么坏的，说楼上掉东西砸的。你说谁敢买，我们会有很多想象：是不是老有人扔东西，是不是邻里关系不和谐，等等。能说实话，挺实在的，但你把那块玻璃换一下，没几个钱——和你的房价比。15有时候，不一定马上换房，租房是调节需求的好办法。比如你住的两居，想换三居，钱还不太到位或者其它原因导致一买一卖交易成本高，可以把自己的两居出租，再租同小区的三居。比如你想换个城市生活下试试，不一样马上过去就买房，可以过去先租着，租一年，在这个过程中一是决定是否真的在这定下来，二是可以慢慢找房，三是更好的了解这个城市该买哪该买什么样的。比如你在市中心有房，你想去近郊远郊买个更好的去住，也可以先去你最想买的小区，租住一年，确定是不是真的住的习惯，别买了后发现，还是住市区好，如果确定住的好，再买当然来得及，没什么好着急的。很多人说，你买个房子累不累。我想说，你赚钱辛不辛苦，买不合适，难不难受。买房子的快感，再快乐，也很快边际递减，买错了的难受可是要持续好久，所以，不必潇洒。我们这次当然没决定，异地买房，更不能上头。后面有时间再来看看，或者凉一凉再做决定。最近买房，也并不是个好时候，可能再等半年到一年比较好，因为疫情三年，房子很难卖，看房的少，一下疫情结束，憋了好久的人都出来看房，这时候卖家都有信心了，不少房子都提价了，暂时也不好讲价，不如让这些业主们慢慢明白“虽然看的多，但买的少，其实还是没那么好卖”后我们再慢慢买，好多房子现在有价无市，比如昆明的华夏四季、山海湾8号，每天看房的很多，但都是看看，成交很少。P.S.南方的房子，真是比北方好太多了，羡慕。云南生活真香。
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