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【作者简介】韩哲，男，北京大学刑法学博士，北京市世航律师事务所主任、律师，第十届全国律协刑事专业委员会委员，北京市律协职务犯罪辩护委员会副主任，中国刑法学研究会理事，西北政法大学刑事辩护高级研究院副院长、研究员。  “一房两卖”可能成立合同诈骗罪，也可能是民事合同欺诈，区分的关键看行为人主观上是否具有非法占有的目的。非法占有目的的判断依据具体案件的证据体系，而不能靠司法人员的主观臆测。 一、基本案情 2004年12月，犯罪嫌疑人袁某某购买了一套经济适用房。2006年5月，袁某某以39万元的价格（原购买价格）将该房转让给杨某，杨某支付了房款和转让费4万元，双方约定满5年后袁某某将该房过户给杨某,随后，杨某对房屋进行了装修并入住。2007年7月，袁某某取得该房屋所有权证书。2010年初，袁某某反悔，不愿再将该房卖给杨某，杨某不愿退房，双方未达成协议。2010年7月，袁某某因民间借贷纠纷被债权人起诉至大兴区法院，法院于2011年5月11日裁定查封袁某某名下的该房产。 2010年下半年，袁某某隐瞒已与杨某签订房屋转让合同及房屋已被杨实际占有的事实，到链家房产中介公司登记出售该房，并谎称该房被其前妻出租，暂时无法看房。2010年12月，袁某某与被害人俞某某签订房屋买卖合同，双方以200万元的价格成交，约定待该经适房满5年后（2012年7月）袁某某将房屋过户给俞某某。合同签订后，俞某某将房款交付袁某某，袁将房产证交给俞保管，并约定在房屋过户前，由袁出钱在同一小区租房给俞租住。但袁只缴纳了3个月房租后便不再缴纳。这期间，杨某得知袁将房屋出售他人，遂将袁诉至法院，袁一直未到法院应诉。自2011年11月起，袁某某即不再与俞某某及房产中介公司员工联系。后俞到公安机关报案。袁某某到案后，称200万元房款用于归还生意所欠债务，否认实施了合同诈骗行为。  二、分歧意见 关于本案如何定性有以下两种意见：第一种意见认为，袁某某有履行合同的能力,其行为是 “一房二卖”，属民事纠纷的范畴。理由:其一，袁某某与杨某签订房屋买卖合同后，合同并没有履行完毕。随着房价上涨，袁某某可以反悔，相对于杨某，袁承担的是违约责任，其有能力将房屋过户给俞,从而其对与俞某某签订的房屋买卖合同具备履行的条件；其二，袁某某是用真实身份，通过正规中介公司与被害人签订合同，且房屋所有权一直在袁的名下，在这个问题上并没有欺骗被害人。袁没有履行过户义务是由于与杨某的纠纷没有彻底解决这一客观原因造成的。 第二种意见认为，袁某某的行为已构成合同诈骗罪。理由：第一，袁某某在与俞某某签订合同时及合同履行过程中，始终虚构、隐瞒了房屋的真实状态，以蒙蔽被害人；第二，袁某某明知可以通过起诉等方式与杨某解决纠纷，但他在取得200万元购房款后，并没有为房屋的过户做任何积极的举措，而是采取逃避的态度，不再联系被害人，从而可以认定袁具有非法占有的故意。  三、判断：主观上有无非法占有的目的 合同诈骗罪与民事合同欺诈行为之所以会混淆，在于他们之间有许多共同点：第一，二者都有欺骗对方的故意，在隐瞒一定真相的情况下与对方签订合同；第二，二者都发生在经济领域，依托规范、合法的合同形式，真实性不好甄别。 结合本案，所谓“一房二卖”，就是出卖人将同一房屋分别与两个买受人签订买卖合同，出售给两个买受人。此情况下，出卖人为赚取更高的利益，往往都会对后续买受人隐瞒其与第一手买受人交易的事实。因此，在签订合同时，是否虚构事实、隐瞒真相，并不是认定行为人构成合同诈骗罪的关键，而关键在于行为人在主观上是否具有非法占有的主观故意，即行为人是否利用合同手段，以达到非法获取、支配合同相对人财物的意图。 关于如何认定嫌疑人具有非法占有的主观目的，应当根据具体的案件事实，将案发前、案发时、案发后的各种主客观因素进行综合考虑从而做出一个完整的司法判断。具体可以参考以下方法： （一）行为人在签订合同时，是否蓄意制造虚假条件，编造虚假事实 从合同诈骗罪的刑法条文列举的几项内容来看，虚构合同主体身份、提供虚假的担保以及先履行小额合同来诱使被害人签订、履行合同的行为，都表现出行为的虚假性，由此可以推定其没有真正履行合同的诚意，纯粹是以合同形式诱骗他人交付财物，据此可以认定行为人具有非法占有的主观故意。具体到本案，袁某某与俞某某签订合同时，向其隐瞒了杨某已经购买该房屋并实际占有使用的真相。对于普通购房者而言，一旦知道所购房屋已经卖给他人，断然不会签订房屋买卖合同，更不会全额支付购房款。袁某某所隐瞒的事实，是合同中基础性的重大事实。  （二）行为人在签订合同时，一方面要看是否具有履行合同的能力，另一方面要考察签订合同后，有无履行合同的实际行为 我们认为，应当将履行能力与履行行为结合起来，综合判断行为人的主观心态。实践中可以从以下三种标准加以判断：1.行为人没有履行能力，并始终蒙蔽对方、持续占有对方财物，此情形下，其非法占有的故意十分明显；2.行为人具有部分履行能力，但自始至终无履行行为，或者虽然存在一定的履行行为，但目的只是诱使对方继续履行合同或继续蒙蔽对方而非承担合同义务，这种情形可以认定行为人具有非法占有的主观目的；3.行为人具有完全履行能力，但是始终没有履行行为，而是以欺骗、蒙蔽等手段使对方履行合同，达到占有对方财物的目的，那么也可以认定行为人非法占有的主观目的。 通过对本案中袁某某的种种行为进行分析，其非法占有的目的应当是十分明显的。 首先，袁某某在与俞某某签订合同时，虽然已与杨某签订出售房屋合同在先，但房屋尚未过户给杨某，根据我国不动产物权变更以登记为标准，房屋的所有权仍归袁某某所有。如果袁某某能够与杨某解决纠纷，赔偿损失，使杨自愿退房，那么袁还是具备履行与俞签订的合同的能力的，这就需要袁通过积极作为，以最大限度创造条件去履行合同。 但是袁却未能积极与杨某联系解决纠纷，即便在杨某起诉后,也没有按时应诉，由此可以推定其并无与杨某解决纠纷的意图。另外在收到200万元房款后，袁不但没有预留用以与杨某解决纠纷的各种费用，反而全部用作个人还债和消费。可见，导致合同不能履行的原因完全在于袁根本没有为履行创造条件的积极行为，是袁某某种种不履行合同的行为导致其最终丧失了履行合同的能力。 其次，袁某某在收到200万元房款后，答应俞某某在腾房前为其交纳房租租房，但只交了3个月房租后即不再支付租金，失去联系，可见这也是其为蒙蔽对方使用的障眼法，其真实目的就是非法占有200万元房款。 最后，在合同履行过程中，袁某某明知房屋被法院查封，仍然向俞某某隐瞒该重要事实，将200万元房款挥霍，使自己彻底丧失履行合同的能力。由此可见, 袁某某并无履行合同的意图,其目的即是为了占有他人财物.  （三）考量行为人违约后的表现 有履行合同诚意的人，在自己违约后，会主动按约定承担违约责任。而利用合同进行诈骗的人，往往在违约后想方设法逃避承担责任，或者人为制造出所谓“客观不能履行”、“不可抗力”等情形来逃避履行义务，或者采取东躲西藏、携款物潜逃等方法进行逃避，使被害人的损失无法挽回，以上均可以反映出行为人具有非法占有的主观故意。本案中，袁某某不履行租房义务、不履行房屋过户义务，拒不归还购房款，采取变更居住地，更换手机及拒绝接听被害人电话的方式逃匿，种种行为亦可反映出其对被害人购房款意图非法占有的主观心态。 总之，袁某某在与俞某某签订房屋买卖合同时，向俞和房产中介公司隐瞒了已经与他人签订房屋买卖合同且房屋已被他人实际占有的事实，并在此后的合同履行过程中，继续向被害人隐瞒房屋被法院采取财产保全措施，自己并无履行过户能力的事实。同时，袁某某在占有了被害人给付的200万元购房款后，既不联系杨某解决纠纷，也不积极创造履行合同的条件，而是采取“失联”方式，逃避履行责任。从袁某某的整个行为来看，其根本就不想履行合同，非法占有的目的已暴露无遗。 袁某某被提请逮捕后，检察机关以其涉嫌合同诈骗罪批准逮捕，后法院认定袁某某构成合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年六个月，剥夺政治权利二年，并处罚金。  |
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