为转让土地项目而转让公司股权的效力如何认定? 最高法裁判思路笔记第二十一期

 整理：杨钦仁

此种方式远比在土地二级市场进行土地使用权的直接交易更为便捷节约资本，其至可以避开不少的行政审批程序，获得土地的难度，而交易双方亦可实现双赢。摘张茹：“以股权转让方式转让土地使用权法律问题之探析"，载《法制博览》

观点一，该种股权转让的协议应当认定无效。房地产公司为了转让土地项目，而以公司股权转让式上转让，存在利用法律体系的漏洞，规避房地产法律制度的强制性规定，违反了土地使用权转让的条件，从而达到非法转让土地的目的，故而认为实践中应当认定转让无效；

观点二，该种股权转让的协议应当认定有效。尽管发生股权转让，但公司的土地使用权仍然在原公司名下，只不过引入了合作方而已，这种经营行为不应认定无效。如果认定转让无效，那么企业改制也要被认定为无效。因为所有的企业改制都涉及土地转让的问题。因此，在法律没有作出禁止性规定的情况下，应当认定该股权转让协议的效力为有效，否则也与企业改制的司法解释相冲突。

最高法法官倾向于观点二。 理由如下：

1、按照法律关系来看，不能认定涉及土地使用权的股权转让合同无效。

2、至于逃避土地增值税问题，有观点认为，通过转让目标公司股权的方式实现土地使用权的控制，此种行为在避开高额税款的同时，也导致了房地产市场的不公平竞争，部分企业依照“招拍挂”的法定程序和条件取得土地使用权。其成本高千通过股权转让的方式获得土地使用权，这样一来，前者的竞争力明显减弱，必然导致不公平现象出现，国家意图通过征税实现调控房地产市场发展的目的落空。

对此，法官认为，股权转让交易同样应就股权增值部分缴纳所得税，国家的税收可在另一途径上获得实现。当然，如果双方约定的股权价格 严重背离公司资产，存在逃税的证据，则属于判定交易合同中价格条款无效的问题。但是，交易价款的合同条款无效，并不会导致通过股权转让的方式实现土地使用权转让的整个合同无效，以逃避土地增值税作为认定整个合同无效的理由是不正确的。

同类问题

1、涉及房地产项目的公司股权交易过程中，标的股权被查封的，应该如何承担责任?

受让方在该种情形下可以行使不安抗辩权。不安抗辩权，是指双务合同中，有先为给付义务的当事人如对方当事人的财产于订约后明显减少，有难于履行对待给付义务的可能时，在该方当事人未 履行对待给付义务或者提供担保前，有权拒绝为给付义务。

摘：王利明.“预期违约与不安抗辩权”，载《华东政法大学学报》2016年第6期。

2、以股权转让的方式合作开发房地产项目，约定项目完成股权回转，受让方违约的，转让股权一方可否请求解除合同并要求股权回转?

依照章韩延斌、王林清等：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》(上)，人民法院出版社2014 年版，如果受让股权的第三人在合作开发过程中存在严重违约行为，转让股东有权按照合同约定或者依法解除双方之间的合同。合同解除后，转让股东有权依据《民法典》规定，要求对方将股权回转，且有权要求违约一方承担赔偿损失的民事责任。

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