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执行过程中，对不动产的处分一般由首轮查封机关进行，非经首轮查封机关的同意，不得对被查封的不动产进行转移、抵押登记。但在特殊情况下，也会由非首轮查封机关处分不动产，登记机构工作人员往往不知能否登记、如何登记。下文中，作者对不动产登记实践中常见的此类情况进行了梳理、分析，并提出相关注意事项。 由受托执行法院处置不动产。根据《最高人民法院关于委托执行若干问题的规定》第1条规定，执行法院经调查发现被执行人在本辖区内已无财产可供执行，且在其他省、自治区、直辖市内有可供执行财产的，应当将案件委托异地的同级人民法院执行。也就是说，在符合一定条件时，执行法院可以委托其他法院执行相关财产，其中就包括要求登记机构办理不动产转移登记的情形。委托法院向受托法院出具委托执行函后，受托法院认为符合法律条件并依法立案的，即取得了首封法院的法律地位。受托法院继续查封时，持委托执行函和立案通知书即可办理相关手续。由优先债权法院处置不动产。根据《最高人民法院关于首封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。财产移送执行后，优先债权法院即取得了优先于首封法院处置不动产的地位。在不动产登记实务中，涉及抵押权、建设工程价款等案件的非首封法院根据上述情形要求处置不动产时，可以持首封法院的移送执行函办理相关手续。由财产所在地法院处置不动产。根据《民事诉讼法》第224条的规定，发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。不动产登记实践中，常有申请人向非财产所在地法院提起相关诉讼，但向财产所在地法院申请强制执行。此时财产所在地法院可以依据法律规定继受原一审法院的首封处置权，不必提交移交材料。由破产管理法院处置不动产。《企业破产法》第19条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。也就是说，当企业进入破产程序后，由管理人接管债务人的债权和债务，应解除破产企业名下不动产查封登记，并由破产受理法院取得涉案财产的处置权。由仲裁案件中不动产所在地中级人民法院处置不动产。关于仲裁过程中财产保全法院的确定，《民事诉讼法》第101条规定“仲裁前财产保全可以向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施”，至于管辖法院的级别未作明确说明。但《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第11条规定对此有明确答复，即在国内仲裁过程中，当事人申请财产保全，经仲裁机构提交人民法院的，由被申请人住所地或被申请保全的财产所在地的基层人民法院裁定并执行。关于仲裁案件执行人民法院的确定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第29条及《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第2条均规定，当事人对仲裁机构作出的仲裁裁决或者仲裁调解书申请执行的，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民法院管辖。综上，在登记实践中，就仲裁案件，可能会产生首封法院与不动产处置法院不一致的情况，即基层法院与中级人民法院的错位。如果基层法院依法首封了被申请人的不动产，那么当案件进入到执行阶段时，相关中级法院将取代无执行权的基层法院对不动产进行处置，且登记机构不必要求其提交执行移交材料。此外，刑事案件中，首封机关为公安、检察院、国家安全机关等，处置机关为法院，在此暂不展开介绍。判断非首封法院执行权的来源。非首封机关处置不动产并要求登记时，工作人员应当通过询问嘱托机关执行权取得的来源、梳理嘱托材料等方式明晰执行权获得的脉络，并明确执行机关是否有权取代或者优先于首封机关获得财产处置权，抑或集中享有对不动产的处置权。材料的审核。初步判断执行类型后，工作人员需要根据相关规定，审查执行机构的嘱托材料。除一般的裁定书及协助执行通知书外，还应当包括证明执行机构取得执行权的材料。如受托执行法院提交委托执行函和立案通知书；优先债权法院提交移送执行函；财产所在地法院、仲裁案件中不动产所在地的中级人民法院需在文书中标注原审理案号，以表明现执行的案件与原审理案件一致；破产受理法院需要表明案件已进入破产受理阶段的事实，已明示破产受理法院的身份。文书应当写明需协助事项。理顺首封法院与执行法院的关系后，登记机构应当按照协助执行通知书的内容依嘱托进行登记。需要注意到的是，在某些情况下，如果嘱托内容含转移登记但不含解封登记，那么登记机构仍应解封登记。如《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》即明确：“人民法院对已查封的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。”又如《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第5条规定：“对侦查机关查封、扣押、冻结的财产，人民法院执行中可以直接裁定处置，无需侦查机关出具解除手续，但裁定中应当指明侦查机关查封、扣押、冻结的事实。”解封登记、抵押登记等手续和转移登记应当同时进行。不动产被处置后，执行机关一般会要求登记机构进行转移登记，并解除相关权利限制。在操作方式上，有的登记机构要求执行机关先到各业务窗口解除抵押登记和查封登记，解除完毕后再去其他窗口办理转移登记手续；也有的登记机构在同一窗口统一收件，但仍按照先解除限制后转移登记的步骤渐次操作。笔者认为，从法理角度，登记机构的登记顺序并无任何问题，但是在系统设置上，为防止因限制解除与转移登记产生时间差而导致其他登记的产生，登记机构可以就此类执行案件专门设置单独的程序，在受理转移登记的同时一并解除其他限制，以消弭时间差所带来的困扰。
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