销售商品房“不征税发票”未换开是否有税收风险？

纪宏奎☛ 房企建安财税圈 2023-03-14 21:01 发表于河北

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房地产企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时可向购房者开具收据，如购房者要求开具发票，房地产企业可选择编码为602“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”。因此，房地产开发商在预售阶段可以开具“不征税发票”。但在实务中，有很多的房地产企业在预收房款时开具了“不征税发票”，但在房屋交付之后，并没有换开正式发票。那么未换开发票是否有税收风险？

发票是指一切单位和个人在购销商品、提供或接受服务以及从事其他经营活动中，所开具和收取的业务凭证，是会计核算的原始依据，也是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。根据《中华人民共和国发票管理办法》第九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。以及《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条规定，应当开具而未开具发票的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。因此，不开发票，违法了《中华人民共和国发票管理办法》的规定。因此不管对方是否索要发票，企业发生了应税行为必须开具。只要是增值税应税行为就需要依法开具发票，否则面临罚款风险。但在实操上，因为不开发票的现象很普遍，比如商场购物，又有几个开了发票呢？中国传统“法不责众”心态。税务机关严格起来，法律规定是有的，就看谁倒霉了。但最多是处1万元以下的罚款。

其实，在实务中，未开具发票倒不是说有特别大的风险，风险大的在于：对开具了不征税发票后，在增值税纳税义务发生之后未及时申报缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间；交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。所以，在开具不征税发票之后，在发生增值税纳税义务之后，不论是否换开正式发票，都应当申报销售收入：如果销售方为一般纳税人，属于一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照规定的纳税义务发生时间，适用一般计税方法计税的项目，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，应纳税额合计数抵减分次预缴税额（不区分一般计税和简易计税）。对简易计税的，要就差额部分补交增值税。如果未及时申报缴纳增值税，，再加上未及时确认企业所得应税收入，其税收风险就大了，补交税款、滞纳金、罚款一大堆。

作为购房者，为了确保发票的合法性，为确保以后房屋交易的顺利进行，建议还是换取房地产开发公司开具的有税率的增值税发票为好。