海淀区房产分析（十四）-海淀房子如何选-紫竹桥&北洼路#F0640

前言

未来楼市如何发展看看欧大的早期预测，下面我截图几个关键点，大家自己看吧。

2004年的预测

2008年预测

2021年预测-咖啡太苦-可以关注VX-公众号：“澎叔侃侃侃”

这个是欧大每年4月18日会对未来房市做一个预测，这个是之前的预测。大家可以去考古，看看是否应验了。完整信息可以看下面的文章。

yevon_ou对2021楼市的判断

正文

这一篇主要说一下海淀八里庄东面区域，也就是蓝靛厂南路以西，三环以东，紫竹桥以南玲珑路以北区域内，西面的三环早晚高峰经常堵车，紫竹院路在这一段结束潮汐车道，也有点堵车。但是蓝靛厂南路从来没有堵过车，那一直都很通畅。

（1）紫竹桥西南区域

国际财经中心

这里有首师大的北校区，化工大学的西校区（主要是继续教育）。还有就是466医院（航医医院），财智会馆，是小学很好的占坑房。双紫干渠从这里穿过。这里还有军乐团。西面有帕拉泽场馆，和星宏奥冰上运动，各种配套设施还是比较全的。南面是6号线，西面是10号线，整体交通算不错的区域。西面昆玉河，夏天在旁边散步还是不错的去处。东南角集中了国际财经中心，中国外文大厦，国图文化大厦等写字楼，聚集了一些企业办公。物美及楼上的各种培训班还是方便了不少周围人群。上学主要是八里庄小学和海淀实验小学（北洼路校区）。北洼路上还有银泉餐厅（属于工行资产），中建紫竹酒店和金龙潭酒店。

第一梯队：（豪宅及终极改善）。颐安嘉园（2000年，20栋，221户，这个是紧邻玲珑路的板楼和别墅小区，交易的比较少，好多都是机关单位内部购买，人车分流，人员素质不错，属于这一带的改善盘）。

颐安嘉园

万泽御河湾（08年，4栋，444户，1700W-2100W，之前建设也考虑了建筑、自然、人的统一理念，当时算这一片次新小区。这里也有一些是军队领导居住。小区整体人比较少，都市大户型，单价12W左右）。

万泽御河湾

阿那亚城市公馆（15年，1栋，84户，1600W-2900W，属于少有的次新，外立面是瓷砖，管理也不错，大门正对着马路，之前路口没有红绿灯，出过一次事故后装了红绿灯）。

阿那亚城市公馆

世纪新景（03年，7栋，1116户，830W-1900W，与世纪城是同一个时期和同一个开发商建设的，世纪金源物业，小区属于公园的旧址，有百年松树林，环境不错。低价的是户型不太规整的角上的一栋楼。剩下的是大平层和复式。这里的大平层还是相当不错的，这里算是一个终极改善，大平层卖的也比较少，这种算是稀缺性）。

世纪新景

第二梯队：（刚需改善和改善）北洼路32号院（94年，3栋，328户，630W-980W，A、B、C三栋楼，B和C属于中国银行央产房社区，小区外墙还进行过改造，贴了瓷砖，环境改造的还不错）。万景公寓（2000年，1栋，152户，830W-1000W，属于70年产权的住宅，属于北京市财政局的单位福利分房）。北洼路25号院（97年，3栋，144户，980W左右，单价8.5W ，楼龄相对较新一点）。气象西苑（99年，4栋，448户，920W-1700W，是气象局的单位福利分房，人员素质比较纯，绿化管理还是不错的）。中海雅园（99年，17栋，1132户，1100W-2500W，属于这一片少有的成片开发的2000年的小区，中海品牌，人车不分流。是周边改善的一个比较好的选择。里面有商品房，也有当时单位的福利分房。里面还有游泳馆，从大门口进去两边欧式装饰看出当时开盘也是开发商在小区的布置上下了功夫，多付点小区绿化的溢价，现在看来还是钱贬值速度更快，好多都是三室一厅，四室一厅，但是没能做到真正意义上的南北通透户型，均价10W 。学校是八里庄小学）。

中海雅园

富丽小区（99年，6栋，390多户，1100W-1500W，均价12W ，属于底层、低密度的，楼间距较小的公房社区，这里停车场很大。这样也导致价格比较高，同时这边上的是海淀试验小学（北洼路小区，之前的渣小，合并改名后现在成了学区房），前面是气象局办公区域，）。西面的北洼西里51号院是军产房，不能交易，旁边就是解放军档案馆了。

富丽小区

双紫小区（98年，4栋，630户，600W-900W，有三栋塔楼（18层，两梯9户），一栋板楼，是水务局和机械出口公司的单位福利分房，人员素质还不错，楼下有停车场，但是基本要排队。西面是之前的菜市场改成的小公园，视野比较开阔，楼下有理发、小卖部，主要小区还有景观小河，停车场下面是生态蓄水池）。

双紫小区

紫竹花园（2000年，6栋，701户，980W-2100W，板楼和塔楼结合，人车分流，紧邻紫竹院路，有点噪音，里面有游泳馆，健身房等，24小时热水，当时是按照涉外公寓建设的，物业管理还不错）。北洼路28号院（96年，3栋，275户，729W-1300W，属于中国通用的央产房，房屋质量不错，单价8W左右）。

紫竹花园

第三梯队：（刚需户型及老破小）七贤村（80年-95年，11栋，1220户，420W-1000W左右，这里有人民保险公司家属楼，有中国银行的家属楼，中国外运等，好多是自己的物业，这两年各种改革国企、事业单位的物业在退出，市场接管。基本价格反馈在楼龄里面了）。

七贤村

西三环北路101号院（83年，3栋，337户，670W-990W，单机在12W左右，这里有一部分是北京实诚集团分房，紧邻三环的花园桥，还是有点噪音）。西三环北路89号院（87年，2栋，79户）。北洼西里（80年，12栋，1660户，490W-1200W，这里面的11、12、13是单独社区，98年，在公房中算是次新吧，后面就在朱相组织中改革了，这几栋价格就相对高一点。7、8、9栋是单独的一个社区。这里面也有一部分是财政部的央产房，好几栋做了外墙，管道的改造，后续应该都会改造的）。

北洼西里

车道沟南里（84年，32栋，3004户，510W-700W左右，超大型社区，内部有两个幼儿园，塔楼和板楼结合，这里面有个西苑小区，单独管理，属于西苑单位分的福利房，现在挂牌量相对较少了，但是社区很大）。

车道沟南里

车道沟社区（79年，6栋，527户，450W-640W，旁边是军乐团和海淀试验中学）。北京气象局宿舍（84年，4栋，253户，580W-740W，单位福利分房，小区也做了改造）。紫竹院路98号院（83年-93年，10栋，772户，470W-800W，属于化工大学西校区的家属楼，）。环保局宿舍（80年，1栋，126户，630W-830W，独栋老小区）。昌运宫9号院（82年，2栋，90户，588W，老小区，紧邻紫竹院路，楼下有范家小馆还不错，就是不好停车，好多时候停在466医院里面）。紫竹院小区（83年，3栋，304户，590W-1200W，）。北洼东里（98年，4栋，576户，540W-1250W，1号楼首师大老师，2号楼钓鱼台央产房，3号楼公房，4号楼466医院职工，旁边是小公园）。

北洼东里

总结：

北洼路校区

这一片整体价格基本在8W-10W之间（除了阿那亚），由于之前学区比较弱，学区溢价比较小，这两年随着海淀实验小学（北洼路校区）的改名加持，有一点学区的味道了。老小区和次新（2000年左右）的小区旗鼓相当，甚至次新多一点。导致这一片还是可以来看看的。医院、高校以及3环边上的写字楼，综合加持，这个片区还是值得推荐选的。各种小区都搭配出现，有老一点的公房社区（建议尽量避开），也有2000年左右的初级改善社区--中海雅园等（可选）。还有世纪新景、颐安嘉园和万泽御河湾的虽然楼龄二十年了，但算是这一片的终极改善的社区吧（可选，再要改善市区内就没了，只能往外买别墅和新建的大平层了）。10号线河边穿过，再加上常年不堵车的蓝靛厂南路，和昆玉河景观，周边还算不错，去逛商场走蓝靛厂南路去世纪金源mall还是很方便的。阿那亚城市公馆（单价13W ）虽然很新，但是独栋社区是它的弱点，小区环境小，这么贵不是太建议选，未来再和别的小区拉平一点价格，可以考虑。这里的财智会馆是70年产权，按照写字楼修建，导致价格上不去，都是租户，好多人买了占学区的坑位。

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