《民法典》物权编中的秩序、效率与公平（中）

不动产担保物权与相关权利的冲突

   《民法典》第414条第一款规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。

  当然，这个原则在《民法典》中有三个例外情形：一是第416条规定的动产买卖价款抵押权规则，出卖人享有“超级优先权”；二是第456条规定的留置权优先于抵押权、质权；三是第807条规定的建设工程价款的优先受偿权。现在不谈此三个例外情形，主要谈一下当一套房产同时涉及被拆迁人、消费者、建设工程承包人、抵押权人、一般债权人五方面的权益发生冲突时，应当如何看待并解决。

   就上述五个方面的权利冲突问题，《民法典》的主要规定有：（1）第209条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2）第221条第1款规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（3）第394条第1款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。（4）第807条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

   除《民法典》已作出上述规定外，经初步梳理，相关的司法解释主要有：2002年开始施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复、2003年开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、2015年施行的《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（该司法解释属于执行局清理，不知道清理方案）。

   上述司法解释的相关规定与《民法典》的规定存在冲突或者不协调的地方，应根据《民法典》进行修订完善。

   “物权期待权”的正确理解：在理论上“物权期待权”的正确理解应当是从结果角度来讲的，由于最终无法获得物权，所以称之为“物权期待权”。而有不少人将“物权期待权”看成原因，以此作为将来可以取得物权的依据，错误的将“物权期待权”倒果为因，致使法律使用领域无法周延，这种错误认识应当纠正。

   摘自最高人民法院政治部编《人民法院大讲堂·民法典重点问题解读》之大法官贺小荣著《民法典》物权编中的秩序、效率与公平P219-222（有增减）