 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）第五十一条：公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。 实践中，公有房屋承租人存在三种不同的取得方式： 1.原始取得，我们称为“原始承租人” 2.变更（指定）取得，我们称为“变更后的承租人” 3.因征收而取得，我们称为“签约代表” 对于这三种不同情形下获得的承租人身份，在房屋征收补偿中的法律地位是否完全相同，笔者结合个案予以解析。 原始承租人不受他处福利住房及是否实际居住的影响，当然享有征收补偿利益 所谓原始承租人，通俗说法就是最初受配公房时与公房管理部门建立租赁关系的人。受配公房的形式包括单位分配、动拆迁安置、市场价交换，以及包括解放初期的政府安置、个人购买等。 如何认定是否为原始承租人，通常根据《住房调配单》或者公房管理部门的档案材料上记载为准。 鉴于原始承租人对于公房的取得具有特殊的贡献，且根据相关规定，属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。故原始承租人即便他处另有福利住房或者未在系争公房实际居住的，亦当然享有征收补偿利益。 相关案例 法院经审理认为，王某为本案系争公房承租人，系争公房由其所在单位分配，其对房屋来源具有较大贡献，虽之后在他处公房动迁中作为引进认人口得到安置，但并不因此而丧失本案系争公房征收补偿利益。 变更（指定）后取得承租人身份，可以分得征收补偿利益，但应确保该户相关成员的利益平衡 实践中，有居民家庭原始承租人去世后，在册户籍成年同住人协商一致后向公房管理部门申请变更（指定）新的承租人。此种情形下，新的承租人则是基于其他在册户籍成年同住人的让渡而来，故应当确保其他在册户籍成年同住人的居住权利。结合房屋来源情况，新承租人及其他在册户籍成年同住人与原承租人的身份关系是否相当，在分配公房征收补偿利益时应当确保相关家庭成员的利益免于失衡。 相关案例 法院经审理认为，李某甲从未居住系争房屋，且在他处公房拆迁中得到安置，不符合同住人条件。李某乙虽经家庭成员协商一致成为系争房屋的承租人，但当时李某甲的户籍亦在册，双方与原始承租人的关系及在承租人资格继受方面地位相同，如果仅以李某乙经协商成为系争房屋承租人便认定全部征收利益归其所有，无疑将导致利益失衡。据此，李某甲和李某乙均有权分得系争房屋的征收利益。 因征收工作需要而取得承租人身份，并不代表因此而当然享有征收补偿利益 由于一些家庭的公房承租人缺位（原承租人在征收前已经去世），且未变更确定新的承租人。此时，征收部门可在被征收户的家庭成员中确定新的承租人，以代表该户签订征收补偿协议。 房屋征收决定作出之日，即意味着征收范围内的房屋被征收，征收范围内国有土地使用权亦被政府收回。对于公有租赁住房而言，公房租赁关系随即终止。对于承租人缺位的家庭，为了征收补偿协议的签订，需要产生该户签约代理人。有的征收地块采用的是“指定签约代表”，有的征收地块则是“确定新的承租人”。“签约代表”通常易于理解，仅是签约，而“新的承租人”则容易产生误解，与公房租赁关系中的“承租人”概念混淆。 实际上，当国有土地使用权被依法收回，公房被依法征收，公房租赁关系自然业已消灭，所谓的“新的承租人”已无与公房管理部门建立租赁关系的基础，故仅是征收中的签约代表，权限仅限于代表被征收户协商并签订征收协议、腾退被征收房屋等，并不代表因此而当然享有征收补偿利益。若该签约代表不符合同住人条件，亦无权分得征收补偿利益。 相关案例 法院经审理认为，本案系争公房原承租人在征收前已去世，未变更确定新的承租人。因征收需要，征收部门在该户在册户籍人员中确定钟某为承租人，并由钟某代表该户与征收部门签订了征收补偿协议，但钟某并未与公房管理部门建立真正的租赁关系，故钟某仅是签约代表。在案证据足以认定钟某在他处享受过福利住房，故钟某不属于本案系争公房同住人，不能分得系争公房征收补偿利益。 在结合个案分析了上述三种不同承租人身份来源在征收中的法律地位后，笔者需要指出的是，若公房承租人在征收前已经取得外国外籍，由于中国不承认双重国籍，且公有住房的征收补偿利益具有福利性质，故该承租人因不是中国公民而无权取得系争房屋征收补偿利益。但若该承租人仅取得他国居住权，未加入外国国籍，仍是中国公民的，则依然可以取得征收补偿利益。   作者： 陈宏伟 律师 上海正策律师事务所 高级合伙人 城市更新与不动产征收业务中心主任 上海市律师协会建筑房地产、婚姻家庭专业律师 |
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