工程管理策划书
（模板）
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备注：本模板仅为参照模板，各片区公司根据所开发项目的不同业态编制适用的工程策划书 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目 录
1. 项目概况 4
1.1. 序言 4
1.2. 项目概况 5
1.3. 工程管理重点和难点及风险分析 6
1.4. 工程管理风险分析 6
1.5. 异地项目管控风险提示 7
2. 项目管理架构及人员安排 7
2.1. 组织架构图 7
2.2. 主要工作内容 7
2.3. 主要岗位职责 8
3. 项目管理目标 8
3.1. 开发战略目标 8
3.2. 进度管理目标 8
3.3. 质量管理目标 8
3.4. 成本管理目标 8
3.5. 设计管理目标 9
3.6. 安全文明管理目标 9
3.7. 环境保护管理目标 9
3.8. 人员培养目标 9
4. 工程管理内容策划 10
4.1. 进度计划 10
4.2. 工程质量 10
4.3. 安全文明施工 11
4.4. 成本管理 13
4.5. 供方管理（采购管理） 13
5. 工程管理保障措施 14
5.1. 进度计划保障措施 14
5.2. 工程质量保证措施 17
5.3. 成品保护措施 25
5.4. 安全文明施工保障措施 25
6. 工地开放、工程交付 及维修管理 25
6.1. 工地开放 25
6.2. 交付计划及方案 25
6.3. 集中交付期工程维修 25
6.4. 集中交付后保修期内工程维修 26
7. 项目沟通及信息管理 26
7.1. 项目印章管理 26
7.2. 文件管理 26
7.3. 工程会议制度 27
7.4. 其他管理工作 28
项目概况
序言
投资方：XX地产公司
发展商：XX地产公司
规划设计和总图设计公司：
单体设计公司：
项目概况
位置及环境项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、 燃气、通讯等）状况等建设用地规划要求项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，《》消防、道路及出入口位置等建筑概况
户数： 户
建筑形式： 层， 层小高层， 层高层
结构形式：框架、剪力墙结构
建筑风格：现代主义风格
消防、车道：该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求
该楼栋分楼号规划面积指标：
楼号 层数 建筑类别 分期-标段 总建面㎡ 住宅
合计 单元 户数 每户
面积 公建
合计 A1-10 18 普通住宅 A1-11 18 普通住宅 A1-12 9 普通住宅 …… …… ……
建筑分期概况
分期 1期 2期 3期 分期指标 楼号：1#2#3#4#5#
面积： 万㎡
开工时间:11-10-1
开盘时间:12-3-15
交付时间：13-9-30 楼号：6#7#8#9#10#
面积： 万㎡
开工时间:
开盘时间:
交付时间： 楼号：11#12#13#14#
面积： 万㎡
开工时间:
开盘时间:
交付时间：
工程管理重点和难点及风险分析
根据项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：
基础回填土质的选择与回填质量的控制；
现浇板裂缝措施
墙面抹灰的开裂与控制；
铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施；
样板区及销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；
采购工作的到位完成及跨部门配合与协调问题；
政府部门与行业垄断部门间的沟通问题以及施工过程中施工技术及施工管理保障措施等。
工程管理风险分析
充分预计不同类型的工程风险并提出预控措施。
异地项目管控风险提示
对于新进入城市，分析当地政策法规及政府操作习惯对项目的潜在风险。需要对项目当地的建设环境，招投标环境，政府环境做好了解，为项目做好准备。
项目管理架构及人员安排
组织架构图
片区公司组织架构安排如组织管理手册，并根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。并将监理的管理纳入片区公司工程部部门管理体系，充分调动监理的主观能动性，发挥监理的专业技能。
主要工作内容
负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、安全控制，成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。
项目立项阶段的进度计划和实施进度的执行；
监理公司及各施工承包商的考察；
项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定；
建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实；
组织项目施工设计的审定；
组织图纸会审和技术交底；
材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定；
施工现场勘探及测量放线的组织实施；
现场施工安全及环保措施的检查落实；
施工进度计划的审核及检查；
按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批/付款申请及支付；
施工过程中的质量预控和动态控制；
组织工程竣工的验收及各项手续的办理；
项目实施过程中的相关信息及资料存档/备案管理。
主要岗位职责
（参见组织管理手册、岗位说明书）
项目管理目标
开发战略目标
规模进入当地市场 名，品牌影响力 名。
进度管理目标
公司运营节点计划 %完成；
进度计划总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标；标准工期基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标
工程实体质量实测实量，渗漏、裂缝等质量通病控制目标
4个月的每月平均缺陷﹤ 条/百户·月；
项目入住后1年内（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求：
维修的关闭率以及一次成功率达到 %以上。
客户满意度：客户质量满意度 分以上
质量奖： %单体取得“ 鲁班 杯（奖）”
成本管理目标
目标成本不超过 %。
目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标；措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标
避免重大设计变更，变更成本严格控制在 %以下；
满足公司设计控制指标中对地下车位停车面积、地下室层高、地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比指标的要求；
图纸节点 %完成。
安全文明管理目标
工程现场整洁、有序管理目标安全措施落实，杜绝安全事故（尤其是人身伤亡事故）目标安全文明施工获奖目标。
环境保护管理目标
施工场地严格按施工现场总平面布置图布置，场外门前三包，排污、扬尘、噪音综合治理，达到 城市标准化工地及符合市文明。
人员培养目标
培养项目工程经理 名，专业工程师 名。
工程管理进度计划 节点控制 、开、开盘、结构封顶、交付等节点的时间控制。防止压缩阶段 工期，造成工期松紧程度不一的情况发生施工进度计划施工计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的配合，以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等，做到施工先后有序、 互不干扰、互不牵制以标准工期为基准，建立控制节点，编制标段、楼栋的具体施工计划；编制年计划、月计划、周计划以及形象进度计划控制表；考虑甲指、甲供材料设备的采购周期，编制供货及进场计划； 甲方指定分包单位、甲方独立分包单位的进出场计划； 市政配套（道路、给排水、供电、燃气、通讯等）施工及接入计划；售楼中心、开放展示区、样板房等的建设计划； 临时设施的搭建及拆除计划。 工程质量 工程质量管理体系、检查制度的确立 建立甲方、监理、总包及分包在内的片区公司工程部工程质量管理体制，落实施工单位自检、复检、专检和监理单位监督、检查及甲方检查的检查验收制度。样板引路 大面积施工前先做样板，发现问题、改进工艺是保证质量的重要措施。 样板对工人上岗前的培训具有非常具体的指导作用。加强过程管理 施工前的交底、准备及施工过程中的监督、检查和及时纠错是保证工程 质量的重要手段，一次做成就是最好的质量保证。材料、设备质量检验 所有材料设备在使用前必须进行相关试验或检验。 出厂质量合格证； 材料试验； 设备检验。隐蔽工程验收 工程被下道工序隐蔽前、即下道工序施工前须对已完工程进行检查验收，并做好验收记录。 地基处理桩基钢筋砌体门窗 防水预留预埋成品保护 合理的施工工序是成品保护措施能否切实执行的前提， 易损坏/污染部位的保护是成品保护的关键。安全文明施工存在于人的重大危险源主要是人的不安全行为即“三违”：违章指挥、违章作业、违反劳动纪律，主要集中表现在那些施工现场经验不丰富、素质较低的人员当中。事故原因统计分析表明70%以上事故是由“三违”造成的，因此应严禁“三违”。
存在于分部、分项工艺过程、施工机械运行过程和物料的重大危险源：
脚手架、模板和支撑、起重塔吊，人工挖孔桩、基坑施工等局部结构工程失稳，造成机械设备倾覆、结构坍塌、人亡等意外施工高度大于2m的作业面，因安全防护不到位、人员未配系安全带等原因造成人员踏空、滑倒等高处坠落摔伤或坠落物体打击下方人员等意外焊接、金属切割、冲击钻孔、凿岩等施工，临时电漏电遇地下室积水及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合要求，造成人员触电、局部火灾等意外； 工程材料、构件及设备的堆放与频繁吊运、搬运等过程中因各种原因易发生堆放散落、高空坠落、撞击人员等意外。
存在于施工自然环境中的重大危险源
人工挖孔桩、隧道掘进、地下市政工程接口、室内装修、挖掘机作业时损坏地下燃气管道等因通风排气不畅造成人员窒息或中毒意外 深基坑、隧道、大型管沟的施工，因为支护、支撑等设施失稳，坍塌，造成施工场所破坏、人员伤亡。基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂、倒塌等意外由于受自然气象条件如台风、汛、雷电、风暴潮等侵袭易发生群伤意外。
临建设施重大危险源
厨房与临建宿舍安全间距不符合要求，施工用易燃易爆危险化学品临时存放或使用不符合要求、防护不到位，造成火灾或人员窒息中毒意外；工地饮食因卫生不符合卫生标准，造成集体中毒或疾病意外临时简易帐篷搭设不符合安全间距要求，易发生火烧连营的意外电线私拉乱接，直接与金属结构或钢管接触，易发生触电及火灾等意外临建设施撤除时房顶发生整体坍塌，作业人员踏空、踩虚造成伤亡意外。合同文件组成范围及先后顺序的规定；工程范围的界定，工程界面划分，工程量清单的确定；展示区、临时设施等非永久建筑或设施的合同属性的规定；工程款计算依据、计价方式、结算条件； 设计变更、工程签证，是否采取合同总价包干；工程款支付条件，关于计划、质量、安全文明施工等的奖罚；合同生效、失效的时间及条件； 解除合同的条件，合同纷争的解决方法。供方管理
合理利用监理公司，授权监理对总包、专业分包单位、甲供材料设备供应商进行质量、安全、文明施工等方面按合同规定实施管理；
对监理在管理过程中遇到来自总包、专业分包单位、甲供材料设备供应商的阻力，给予大力支持，并协同监理做好施工单位的管理工作。监理在前管理，工程部门在后支持；
对监理在实施管理过程中出现未严格按正常管理程序或未能充分实施管理职责时进行监督，使之管理行为在受控状态下正常进行；对影响质量、安全、文明施工等关键节点实施二级管理，确保整个项目处于受控状态之下；
强化月度考核制度，片区公司总经理对监理总监代表进行考核，专业工程师对各专业监理工程师进行考核，项目助理对监理公司资料员进行考核，实行季度末位淘汰制度。
总承包
专业分包单位管理
所有分包单位必须服从总包管理，在交叉作业和作业不明晰部位，协调专业分包单位与总包之间的关系，明确各自工作内容，解决协作过程中遇到的问题；
监督专业分包单位和材料设备供应商按计划、进度、合同、现场实际安排、开展、完成工作，控制按合同规定的质量标准、安全操作规范、文明施工要求标准实施；
在供水、供电、工作面、施工路线等方面配合，提供合适的工作条件和环境开展工作。
工程管理保障措施进度计划保障措施 工程质量保证措施
工程项目施工质量控制工作流程图
设备材料进场验收制度
对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理中心、产品研发中心、片区公司必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由现场材料见证取样监理工程师按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。
未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。
对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并要求施工单位限期退场。
样板制度
样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，关键分项工程，尤其是砌体工程、铝合金门窗、铁花栏杆等，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和片区公司工程部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。
对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、片区公司、工程管理中心、产品研发中心，通过试验和鉴定后，才可应用到工程上。
具体样板项如下：（仅为参考示例）
序号 名称 施工单位 监理单位 片区公司 工程管理中心 产品研发中心 营销 物
业
公
司 1 砌筑工程样板 参加 参加 组织 参加 参加 2 门、窗工程样板 参加 参加 组织 参加 参加 3 抹灰工程样板 参加 参加 组织 参加 参加 4 外墙贴砖、涂料、保温样板 参加 参加 组织 参加 参加 5 防水工程样板 参加 参加 组织 参加 参加 6 水电预埋、地面面层、标识物、空调洞口 参加 参加 组织 参加 参加 7 室外园林工程样板 参加 参加 组织 参加 参加 8 交楼标准样板房 参加 参加 组织 参加 参加 参加 参加
质量管理要点
分析XX项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理。
技术方案先行制度
总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和片区公司审批，审批通过后，才能进行施工。
未报施工方案的，一律不得施工。
XX项目中拟审批的施工方案包括：
施工组织设计；
测量方案；
基坑支护施工方案；
地下防水施工方案；
混凝土施工方案；
钢筋施工方案；
模板施工方案；
砌筑施工方案；
脚手架施工方案；
屋面工程施工方案；
装修施工组织设计；
成品保护施工方案；
设备专业施工组织设计。
质量通病处理
针对公司以往开发项目出现的一些质量通病，如墙面开裂、铝合金型材选用不当、给水管渗漏、铁花栏杆锈蚀、等问题，由工程管理中心组织，片区公司、产品研发中心专项考察，在材料选用上避免问题的出现；并组织设计院、监理公司、承包商以及我们外聘专家参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。
目 录（仅为参考示例） 序号 部位 质量通病通病项 备注 1 地下室 地下室混凝土结构自防水渗漏 2 地下室 地下室外墙外防水 3 屋面 女儿墙收头不牢渗漏 4 屋面 女儿墙砌体渗水 5 屋面 细部构造渗漏 6 屋面 钢筋混凝土现浇板裂缝造成渗水 7 屋面 屋面混凝土顶板裂缝导致渗漏 8 屋面 屋面、露台等管理不当、不合理使用造成防水层破坏
9 内、外墙 内、外墙大量使用空心砖或加气块造成外墙渗漏(设计原因) 10 内、外墙 内、外墙大量使用空心砖或加气块造成外墙渗漏（施工原因） 11 外墙 外墙装饰施工质量较差引起渗漏 12 外墙 外墙凸窗板、空调板漏水 13 外墙 外窗渗漏 14 卫生间 卫生间防水渗漏 15 卫生间 卫生间木装修返潮发黑 16 卫生间 地漏返臭 17 厨房 管道、烟道后塞口渗水 18 内墙 内墙抹灰开裂 19 地基与基础工程 柱短肢墙插筋偏移 20 基础 基础细部处理 21 主体工程（模板） 模板安装－－支撑体系不规范、现浇梁板下挠 22 主体工程（模板） 模板安装－－后浇带两侧模板及支撑提前拆除 23 主体工程（模板） 梁板柱细部不到位 24 主体工程（钢筋） 电渣压力焊接头偏心、焊接质量差 25 主体工程（钢筋） 钢筋保护层偏差 26 主体工程（钢筋） 钢筋安装－－同截面接头过多 27 主体工程（钢筋） 钢筋安装－－梁二排筋下沉 28 主体工程（混凝土） 砼－－麻面蜂窝，露筋、空洞，漏浆 29 主体工程（混凝土） 砼－－夹渣 30 主体工程（混凝土） 砼－－同条件试件搁置错误、砼养护不到位 31 砌体工程 砂浆配比不准 32 砌体工程 拉结筋长度不够或漏安 33 砌体工程 构造柱顶部浇筑不密实 34 砌体工程 灰缝超标 35 装饰装修——抹灰 阴阳角不顺直、过梁不水平 36 装饰装修的抹灰 墙砖及石材施工质量 37 装饰装修——抹灰 细部收口 38 栏杆工程 成品保护 39 门窗栏杆工程 金属门窗栏杆－－接地 40 安装工程 给排水－－给排水管道支座松动 41 安装工程 空调洞的位置不合理 42 电气工程 开关盒标高不在同一水准线、出墙距离不等 43 室外景观 步道的步距不均等 44 室外景观 室外工程使用木装修霉烂 45 室外管井、管线布置 1、检查井设置在楼梯入口处
2、检查井设在绿化带内，没有遮挡 日常质量管理
片区公司协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。
每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。
针对质量事故的易发点，编制了如下施工方案，实际操作中，强调落实。
设计协调问题
对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，片区公司配合工程管理中心，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。
质量事故处理
对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经监理公司和片区公司工程部认可后，报请工程管理中心审核，经片区总经理审批后方可按照方案进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。
对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。
品质设计和管理
根据公司以往开发项目经验和教训，XX项目在做单体设计的同时，由工程管理中心牵头，成本管理中心、片区公司、营销管理中心参与对施工图上的材料、细部做法进行进一步的品质设计，基本上从源头上堵住了质量隐患现象的产生。
XX项目施工过程中，合理安排建筑主体施工和装饰施工的施工工序、现场布置，将交叉作业影响的矛盾降低到最低点，保证总体工程进度和质量。
装饰施工要跨xx城市的雨季（5月、9月），要编制相应的雨季施工方案，减少雨季施工的影响。
园林景观设计时，考虑XX地区气候条件和施工季节的影响，合理选择树种，保证树木一次成活率。
100％细部检查与整改
根据竣工后内部检查的流程和方法，片区公司、工程管理中心、物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。具体检查流程为施工单位进行100%细部检查———监理公司进行100%细部检查———物业公司进行100%的细部检查———片区公司根据责任人进行50％的抽查———工程管理中心进场抽查———公司领导进行抽查，片区公司工程部相关责任人对工程质量负最终责任。
成品保护措施安全文明施工措施工地开放、工程交付 工地开放场容场貌，出入口及安全通道，开放区域整顿、清洁交付计划及方案交付房屋类型交付时间、数量交付方式及程序；交付人员（工程、物业、客服等）配置；资料准备、移交安排；竣工检查、模拟验收及整改时间安排。
收文、发文、文件拷贝分发进行登记，如文件内存草图应特别注明。当片区公司文件后，将盖上片区公司工程部印章，由项目负责人指定传阅人员及拷贝数量。传阅后分类归档。文件拷贝在盖片区公司工程部印章的文件上传阅。当文件版本进行更新后，需将原版本回收后下发新版本，并进行登记备查。
收文登记
发文登记
文件分类与编号
文件更改
项目文件更改如工作指导、计划表等，由片区公司总经理审批。文件需标明更改版本及日期。
总文件档案目录
总文件档案目录由项目负责人或代表编制和修改。总文件档案目录属于受控文件，分发及拷贝需要登记。
工程会议制度
项目开工会议
由片区公司总经理组织甲方相关部门、施工单位、监理单位、设计单位等见面、交底等。
项目月度运营会
由工程管理中心组织各片区公司召开的运营协调会议。
片区公司每周项目例会
由片区公司工程负责人组织的每周项目协调会。主要解决施工过程中公司内部运作过程中存在的问题。由片区公司形成会议纪要，并督促各有关部门按会议纪要执行。
监理例会专题会议其他管理工作 紧急情况联络、处理程序应急处理联络汇报
工程管理策划书（模板） 编号：YX-GC-ZY01-01
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工程管理策划书（模板） 编号：
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工程管理策划书（模板） 编号：
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总监理工程师下达开工令
施工单位提交
工程施工方案
施工单位提出
单位工程开工报告
进场材料检查、人员审核
设备审查、施工工艺审查
审批单位工程开工报告
重新提出
每道工序开工
下
道
工
序
施
工
工
旁站监理
承包商工序质量自检、记录
监理工程师检查、签字确认
签发工程合格认可文件
组织工程预验收
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