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近期，重庆市政府发布会了最新的《重庆市中心城区城镇国有建设用地使用权基准地价》，这个基准地价的公布在一定程度上引起了大家的注意，毕竟常规都是2-3年公布一次，重庆这次公布等了将近6年，上一次公布还是在2016年。 那么什么是基准地价？ 按照相关部门给出的定义是：基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础，是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据，也是土地资源的优化配置和投资的决策参考。 基准地价定级的指标要素包括商服繁华度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度、人口密度、产业集聚影响度等。 简单来说就是，基准地价是政府给出的市场参考价，相关单位要根据这个参考价再根据不同地块的不同要素进行灵活调整，但是既然参考，那上下幅度就不会太大。在自然资源管理中，基准地价通常作为考核地价的最低控制线，为政府在土地使用权有偿出让时宗地地价评估提供依据。 很多人都会有疑问，基准地价会影响房价吗？ 其实这个影响要看是直接影响还是间接影响，就像蝴蝶效应，太平洋东岸的一直蝴蝶煽动了一下翅膀会不会引起太平洋西岸的海啸？不一定但也有可能。 基准地价对房地产市场的影响主要是在土地市场，基准地价高了，土地的评估价就会高，自然就导致土拍市场的底价太高，从而导致地价升高，地价高了房价会降吗？比较难。土地出让成交价格是由基准地价和市场评估价两个因素决定的，而其中以市场评估价为主。土地交易价格会随着基准地价上调而水涨船高，简单来说就是基准地价影响土拍价格，土拍价格影响房价，基准地价越高越会拉高市场对房价的预期。 我们举两个例子，先看成都： 成都2017年一级居住用地基准为为8100元/㎡，2018年的一级土地价格涨幅比基准价高了28%，2018年的房价相对基准价涨幅为45%。 2021年重新公布土地基准价，一级居住用地上涨到12375元/㎡，较2017年涨幅35%，而土地价格相较2018年涨幅20%，新房成交价格较2018年上涨38%。 土地基准价随着市场的变化而调整，但是市场也随着土地基准价的不断涨幅而涨幅，这样就导致成都市场土地价格越来越贵，新房价格也越来越贵，而为了抑制房地产市场不断上涨的趋势，相关部门开始出台各种限购限贷限价等政策，这种情况下，新房市场成交量相对下降，但是二手房的成交量却快速上涨。 例如，成都2月份成都市场新房成交11312套，二手房成交19061套，二手房超过新房43%，而2023年3月1日至31日，新房成交15350套，而二手房成交28188套，二手房超过新房更是达到了45.5%，成为房地产市场的主要成交来源。而进入4月份，4月1日至2日，成都新房成交仅38套，而二手房成交达到160套，二手房成交比例超过新房达到了76%，趋势仍然不减。 由此可见，在2021年成都市中心城区国有土地使用基准价公布之后，成都市场二手房成交量持续上涨超过新房甚至达到了70%以上。 同样，武汉情况2014年公布一级土地基准价是5733元/㎡，2016年的土地价格上涨到10392元/㎡，高出基准价约45%，2016年新房建面均价18114元/㎡，高出基准价约68%，高出土拍家约43%。 而到2018年，4年后武汉一级土地的的土地基准价上调至9900元/㎡,较2014年上涨42%，而房价较2014年的涨幅为29%，土地较2014年的涨幅为31%。 总体而言，随着土地基准价的不断上涨，土拍价格和房价也在不断上涨，基准价与土拍价和房价成正相关关系。按照国际惯例，基准地价调整一般都会带动土地公开出让价格上涨5%-7%，从实际情况看，将带动土地成交价上涨20%-30%，带动房价上涨约30%-40%。 同理推断重庆房地产市场的情况，因房地产市场不仅仅和土地市场有关，与当地的人口、产业等也息息相关，我们从总体上来看，重庆在国家政策、规划发展等全方面的推动下，整体经济实力将稳步向前，前途看好。基于重庆前些年的经济发展情况，2023年3月30日重庆市公布了最新的中心城区城镇国有建设用地使用权基准地价，新的基准地价相较2016年有了大幅度的提升。 重庆中心城区的土地价值得到进一步的夯实，一级土地及二级土地基本上都位于城市热点板块和传统核心区域及其周边，前几年相对传统核心区较远的地块的土地价值远远高于传统核心区的情况将得到缓解，回归传统核心区域将成为必然趋势。 参考成都的情况结合重庆实际，可以预判未来重庆也许新房二手房市场将会平分秋色，甚至在传统核心区域的二手房市场将会好于新房市场。 重庆房地产市场，无论新房还是二手房，未来可期。 |
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