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前言 收回国有土地使用权是地方人民政府及其自然资源主管部门保护和开发土地资源的重要行政管理措施（注：本文的“收回”均系针对合法取得的国有建设用地使用权），也是土地使用权人可能面临的问题。近期，某桥梁建设拟收回部分国有建设用地使用权，张建律师团队接受某自然资源和规划局的委托，就收回国有建设用地使用权的法律主体、适用程序、文书审核等提供专项法律服务，现已依法收回了需要使用的国有土地使用权，顺利解决了桥梁建设的用地问题。张建律师团队结合本次和以前提供的相关专项法律服务，对收回国有土地使用权进一步思考，从收回的主体、依据、程序三个方面进行梳理和分析，总结了收回国有土地使用权的九种方式，本文分为上下两篇，上篇主要分析有偿收回，下篇主要分析无偿收回，供读者讨论交流。 一、征收房屋同时收回土地使用权 （一）主体 市、县级人民政府决定，房屋征收部门负责实施。 （二）依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。” （三）程序 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行补偿，在评估地上建（构）筑物时，已经包含了土地价值，因此，对相应的土地使用权不再单独进行补偿。 1.符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的情形的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定； 2.房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府； 3.房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内向被征收人公布调查结果； 4.房屋征收部门与被征收人就按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定订立补偿协议。签约期限内未达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告； 5.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁； 6.被征收人在法定期限内不申请行政复议，又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 二、因公共利益需要收回土地使用权 （一）主体 原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，自然资源主管部门负责实施。 （二）依据 1.《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的； …… 依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。” 2.《中华人民共和国房地产管理法》第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。” （三）程序 如果地上没有建（构）筑物，因公共利益需要收回土地使用权时，不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定收回土地使用权，只能适用《中华人民共和国土地管理法》第五十八条和《中华人民共和国房地产管理法》第二十条规定收回土地使用权，但没有具体的适用的程序，也没有关于补偿方式和补偿标准的规定，通常行政机关应当遵循“程序正当”原则作出收回决定并给予合理补偿。 1.拟收回土地使用权的，由自然资源主管部门和土地使用权人共同委托（若土地使用权人拒绝的，则由自然资源主管部门单独委托）具有资质的第三方评估机构对拟收回的土地使用权价值进行评估，由自然资源主管部门将评估结果，形成收回方案后，报原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府同意； 2.依据原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批复，作出拟收回土地使用权告知书，告知当事人拟收回土地使用权的法律依据、事实和理由、补偿事项和补偿金额、当事人享有的陈述申辩和申请听证的权利； 3.听取当事人的陈述申辩，当事人申请听证的，参照《自然资源听证规定》组织听证； 4.根据当事人的陈述申辩和举行听证会的情况，作出收回土地使用权决定书，并告知当事人依法享有的申请行政复议和提起行政诉讼的权利； 5.土地使用权人在法定期限内不申请行政复议，又不提起行政诉讼，在决定书确定的期限内又不交出土地的，由自然资源主管部门依法申请人民法院强制执行。 三、以收储土地的方式收回土地使用权 （一）主体 县级以上人民政府批准，土地储备机构负责实施。 （二）依据 《土地储备管理办法》第（八）条规定：“下列土地可以纳入储备范围：…… 2、收购的土地；” （三）程序 根据土地利用总体规划和城乡规划的需要，经县级以上人民政府批准，由土地储备机构与土地使用权人协商达成一致，对土地进行收购。 1.审查拟储备土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划； 2.审核拟收储的土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利（包括用益物权和担保物权）等情况； 3.评估土地价值。对符合《土地储备管理办法》规定的收储标准的土地，委托土地评估机构对土地价格进行评估； 4.确定收购土地和地上建（构）筑物的补偿标准。由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经同级自然资源主管部门和财政部门确认，或地方法规规定的其他机构确认； 5.确定补偿标准后，土地储备机构与土地使用权人签订土地收储协议； 6.双方履行收储协议。 四、非土地使用权人原因导致土地闲置被收回 （一）主体 市、县人民政府批准，自然资源主管部门负责实施。 （二）依据 《闲置土地处置办法》第八条规定：“有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县自然资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置： （一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的； （二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的； （三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的； （四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的； （五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的； （六）政府、政府有关部门的其他行为。 因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。” 第十二条规定：“因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县自然资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：…… （四）协议有偿收回国有建设用地使用权； （五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；” （三）程序 非土地使用权人原因导致土地闲置，可能协议收回土地，也可能置换土地，无论协议收回，还是置换土地，原土地使用权都将收回。 1.对“闲置土地”按照《闲置土地处置办法》作出闲置土地认定书； 2.市、县自然资源主管部门与土地使用权人协商一致后，拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施； 3.评估闲置国有建设用地使用权价值，由市、县政府批复同意； 4.确定国有建设用地使用权价值后，由自然资源主管部门与土地使用权人签订国有建设用地使用权收回协议或使用价值相当、用途相同的土地与土地使用权人进行置换； 5.向不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权的登记手续。 五、改变土地性质收回土地使用权 （一）主体 自然资源主管部门负责。 （二）依据 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条：“商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或者两个以上意向用地者，应当招标拍卖挂牌出让” 《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）：“改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。” 《国有建设用地使用权出让合同》（范本）第十八条规定：“受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第(一)项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；” （三）程序 根据（国土资发〔2009〕101号）规定，改变土地用途一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让，并且很多《国有建设用地使用权出让合同》也在约定时选择的：“需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第(一)项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；”因此，改变土地用途时，一般会涉及到收回土地使用权。 1.对土地进行评估； 2.签订补偿协议，双方按协议履行，出让人收回土地使用权； 3.不能达成一致的，通过法院判决或约定的仲裁机构裁决。 未完待续 *本微信文章仅用于交流，不代表北京盈科（成都）律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议，任何仅仅依照本文的全部或部分内容而做出的决定及因此造成的后果由行为人自行负责，如果您需要法律意见或其他专家意见，应当向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。转载请在文章显著位置标明作者及出处。 作者简介  张建 律师
 曹翔 律师
 邓森明 律师
编/辑/ 吕彦蓉 责/编/ 杨，婷 审/核/ 谢丝丝 |
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