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为深入贯彻落实党的十九大精神，做好社区治理工作，规范小区业主大会、业主委员会的物业管理活动秩序，结合新修订的《深圳经济特区物业管理条例》（下称《条例》），经过深入调研、征求各方意见，并经专题会议研究，参照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等文件的规定，起草拟定了《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（下称《指导规则》）。现就有关情况说明如下： 一、起草的必要性 深圳市全市共计住宅（包括商住混合）小区3597个，工业厂房有460个，商业和办公有1208个，全市物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，约占97.6%，已成立业委会的住宅小区1476个，约占41%。 综合有关调研情况及日常物业管理监管工作情况来看，在业主组织设立方面，目前仍存在大部分住宅小区未成立业委会，未成立业委会的小区大部分为老旧住宅小区，而老旧住宅小区因物业年久失修、维修资金不足等原因，往往存在更多物业管理方面的问题。除因业主参与小区事务的意识欠缺外，还存在部分小区因候选人推荐、表决方式等问题引发争议、纠纷，而致使业委会选举事宜无疾而终。在业主组织运行过程中，同样不同程度地存在业主委员会履职不规范、怠于履行职责、越权履职甚至以权谋私等问题。这些问题均需从制度方面加强指导与监管，尤其在此次《条例》修订后，业委会将享有更多的职权，且修订后的《条例》对现行《条例》改动内容较多，因此有必要在《条例》修订的基础上调整并细化对业主组织的有关指导规定。 （一）顺应时代发展，确保新法顺利实施的需要 重新修订的《条例》已正式发布，将于2020年3月1日起正式实施，而现行《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（深府[2005]11号文）亦已实施十多年，随着改革的深入，社会经济的发展，人们观念的转变，物业管理工作逐渐呈现出很多新的问题和矛盾，且此次《条例》修订工作对现行《条例》内容作出大幅修改，因此，为确保修订后的《条例》能顺利落地实施，有必要重新制定《指导规则》。 （二）补充物业管理法律、法律规定，加强对业主大会、业主委员会工作指导的需要 《条例》修订草案修改一稿删除了筹备组、换届小组的具体组成和工作办法、业主委员会选举产生办法等程序性、事务性事项，并授权市住建局另行制定具体办法或指导规则。而物业管理实际是一项系统但又繁杂琐碎的工作，从业主大会成立、业主委员会选举至其日常运转机制，均涉及到诸多工作细节，但本次修订后的《条例》规定内容相对精简，因此，制定《指导规则》也是为了完善深圳市物业管理工作制度体系，是对《条例》的补充及细化规定。 （三）提升业主自治能力及政府监管能力，减少争议、强化政策引导的需要 深圳市目前已有约41%的小区已成立业主委员会，且其中大部分小区都不同程度地存在各种矛盾、纠纷，此次《条例》修订对现行《条例》内容作出了大幅修改，涉及到筹备组组建、业主委员会选举、业主共有资金管理等业主自治方面的内容均与现行《条例》存在较大差异。在这种情况下，《条例》的修订既是机遇，也是挑战，包括各小区业主、业主委员会、物业服务企业、住建部门、街道办事处、社区工作站等在内的各有关主体，均需快速适应新《条例》的规定。此次重新制定的《指导规则》将结合《条例》的修订内容完善有关业主大会、业主委员会成立及日常运转方面的规定，相对《条例》将更具有可操作性，有利于物业管理各方主体快速适应并运用，尤其在筹备组成员及候选人的产生规则方面的具体规定有利于减少业主大会筹备过程中的很多不必要争议。此外，在不违反《条例》等上位法规定的情形下，通过《指导规则》可从政策层面强化小区治理工作的引导方向，如将推进党建引领小区治理工作的思路融合进《指导规则》中。 二、起草过程 在《条例》修订的调研论证基础上，在本次《指导规则》起草过程中，进一步通过问卷调查、会议座谈等方式进行调研并征求意见。 （一）组织问卷调查，了解物业管理现状 在起草《指导规则》初期，通过问卷调查的方式了解物业管理现状，问卷调查对象包括业主、物业服务企业等物业管理有关主体，调查内容主要围绕业主大会及业主委员会的成立及运行情况，本次问卷调查共发放并回收469份问卷。 （二）开展专题研究，形成起草思路 通过梳理本次问卷调查情况及《条例》修订阶段的调研情况，确定《指导规则》需解决的主要问题，并以座谈会议的形式征求处理意见。座谈会议主要邀请了各街道办事处、社区工作站物业管理工作人员，会议主要围绕如何把好业主委员会委员的入职关口、如何形成业主委员会委员的履职责任机制、是否有必要设立监事会、如何发挥小区党支部的实际作用等问题，通过座谈会议的思维碰撞，逐渐确定《指导规则》的起草思路。 （三）广泛征求意见，听民声集民智 在形成《指导规则》初稿后，市住房和建设局通过书面及会议座谈的形式征求各区住房和建设局意见，同时安排各区住房和建设局在辖区范围内通过书面征求意见、座谈会、实地走访等形式充分调研，并组织各区住房和建设局开展了《指导规则》有关的研讨座谈会，对《指导规则》有关要点内容进行充分研讨、论证，并逐条讨论。在此基础上完善《指导规则》后，根据立法工作安排，市住房建设局通过官方网站以及新闻媒体等，面向社会公开征求对《指导规则》的修改意见。 三、主要内容 （一）关于政府职责分工 有关政府在业主大会、业主委员会工作方面的职责分工，《指导规则》仍基本沿用深府〔2005〕11号文及现行《条例》的有关规定。但因此次修订后的《条例》已基本取消社区工作站的有关职责规定，现行《条例》有关社区工作站的职责基本替换为社区居民委员会的职责，且规定应发挥社区居民委员会对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导、监督作用，故《指导规则》参照修订后的《条例》规定了社区居民委员的职责，如：规定社区居民委员会列席业主大会、业主委员会会议，作为筹备组成员等。 相关条款：《指导规则》第三、四条。 （二）关于党建与小区治理工作的融合 2017年6月，中共中央、国务院印发了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号），明确提出要“改进社区物业服务管理。加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”，且修订后的《条例》也规定业主大会、业主委员会、物业服务企业等在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，并明确鼓励并支持党员担任业主委员会委员。为此，《指导规则》在此基础上作出了党建引领小区治理工作的具体规定，鼓励并支持成立物业管理区域党组织，且将党组织建设工作纳入社区党委工作的考核范畴，具体通过以下方式发挥党建在物业管理工作中的作用：社区党委及物业管理区域党组织可推荐委员、候补委员、监事候选人，以及党员可优先确定为候选人、候选人名单应征得社区党委的同意、社区党委可提议中止不合格党员身份的委员职务、提议设立监事会等。 相关条款：《指导规则》第五条、第二十二条、第五十三条、第六十条、第六十四条。 （三）关于小区各类组织的职责定位 修订后的《条例》新增了有关业主监事会的规定，《指导规则》亦对业主监事会作出了有关具体规定，且引导小区成立党组织，而业主委员会换届选举工作亦不再由业主委员会组织开展，而是另行设立换届小组，在这种情况下，小区可能同时存在业主大会、业主委员会、业主监事会、党组织、筹备组、换届小组等多个组织，为此，特对有关组织的职责定位作出说明。 业主大会依然作为小区物业管理事务的最高决策机构，由全体业主组成，决定小区业主有关的物业管理共同事务；业主小组视小区规模及实际需要决定是否设立，为同一楼栋或同一单元业主决策共同物业管理事务的决策机构，但其作出的有关决定不得违反业主大会或者业主委员会在业主大会授权范围内作出的决定；业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，负责具体执行业主大会有关决定，监督物业服务企业的工作；业主监事会作为业主大会的监督机构，监督业主委员会的工作，但不参与小区具体的物业管理工作，各小区可结合实际情况决定是否设立业主监事会；物业管理区域党组织在社区党委的领导与指导下监督小区日常物业管理工作、协调解决小区物业管理有关纠纷，经业主大会授权可履行有关具体监督职责；筹备组负责业主大会成立有关的筹备工作；换届小组则承担组织业主委员会换届选举工作的职责。 （四）关于筹备组的组成及工作办法 《指导规则》有关筹备组的组成规定基本与修订后的《条例》一致，即由街道办事处组织成立筹备组，筹备组由街道办事处、社区居民委员会、派出所、建设单位、业主派员组成。同时，为确保业主大会筹备工作的民主性，《指导规则》规定筹备组中的业主代表按业主委员会委员、候补委员候选人的推荐方式产生，符合条件的人选超过预定人数的，可采取抽签等方式确定。此外，为提高业主大会筹备工作效率，强化政府的指导、监督作用，《指导规则》规定筹备组组长由街道办事处代表担任，筹备组议事要求全员通过，意见不一致则由筹备组组长决定。 相关条款：《指导规则》第十六条、第十七条、第十八条、第十九条。 （五）有关业主大会的议事限制 为避免业主大会会议决策的随意性，《指导规则》明确业主大会在召开会议后一定期限内不得再就同一事项进行表决。具体而言，《指导规则》规定业主大会表决事项投票截止并经延长投票期限仍无法达到表决条件的，终止表决该事项 ，一年内不得就同一事项再次召集业主大会会议；业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会同样在一年内不得就同一事项召集业主大会会议，但为避免影响小区正常开展物业管理工作，《指导规则》规定了经街道办事处批准等除外适用情形。 相关条款：《指导规则》第三十六条、第三十七条。 （六）细化业主提议处理的有关规定 此次修订的《条例》增加了诸多业主提议的规定，涉及召集业主大会临时会议的提议、更换前期物业服务企业的提议、审计业主共有资金的提议等，《指导规则》在此基础上进一步细化了有关业主提议或异议的核实规定，以便业主委员会、街道办事处在实际开展有关工作过程中有规则可循。 相关条款：《指导规则》第三十四条。 （七）关于业主委员会委员的监督 此次修订的《条例》取消了对业主委员会津贴标准的限制，且强化业主共有资金自管的思路，允许业主大会开设账户管理业主共有资金，而业主委员会作为业主大会的执行机构，业主共有资金的管理职责自然落在业主委员会身上，因此，此次修订的《条例》实施后，业主委员会将享有更大的资金管理职权，为此，应更为重视对业主委员会的监督，确保责、权、利对等。因此，《指导规则》按照《条例》的规定限制了业主大会对业主委员会的授权事项。 相关条款：《指导规则》第十四条、第四十三条、第四十四条、第五十至五十三条。 （八）关于业主委员会换届选举工作 修订的《条例》规定业主委员会换届选举工作由换届小组组织开展，但未对换届小组的具体组成及工作办法作出规定，并明确换届小组的具体组成和工作办法由市住房和建设部门参照《条例》有关筹备组的规定制定，故《指导规则》对业主委员会换届选举工作作出了相应规定。考虑到换届小组与筹备组的组成人员基本一致，且为便于理解与适用有关规则，《指导规则》规定换届小组的组成人数、业主代表产生方式、议事规则等按照筹备组的有关规定执行，选举程序及候选人的产生方式等换届选举有关事宜按照首届业主委员会选举的有关规定执行。 相关条款：《指导规则》第五十八条、第五十九条。 （九）关于业主监事会 考虑到此前未正式实施过业主监事会制度，且目前我市辖区内不仅已设立业主监事会的小区较少，且尚存在大部分小区仍未设立业主委员会，已设立业主委员会的小区也不同程度地存在纠纷。在这种情况下，设立业主监事会能否带来实际的正面效果未可知，因此，《指导规则》并未强制小区设立业主监事会，而是因地制宜，根据各小区的实际情况决定是否设立业主监事会。为尽量减少业主委员会与业主监事会互通利益的可能，保持业主监事会的中立性，《指导规则》秉承从源头解决的原则，规定业主监事会选举工作由街道办事处或社区居民委员会组织开展，降低业主委员会在业主监事会选举工作中的参与程度。此外，《指导规则》明确监事会不领取任何工作报酬，并参照业主委员会委员职务终止、中止的有关规定规定了监事职务终止及中止的情形。有关监事会具体工作规则等其他事项，《指导规则》规定由业主大会参照有关业主委员会的规定在业主大会议事规则中规定。 相关条款：《指导规则》第六十条至第六十五条。 |
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