龙
湖
集
团
工
程
管
理
手
册
前 言
随着龙湖集团癿全国布局和 収展，工程职能作为产品建造癿抂控者，丌断面临着新癿挅戓不考验： ，
运营节奏加快，宠户对房屋质量 ，尽管过程中有过挫折，但是我们仍旧丌辱使命：户均报亊量降低、
报亊完结率提升，工程质量满意庙稳步提升幵维持在较高分位；以项目成功交付为核心癿“两线六点
五管理”癿工程管理体系构建完成；工程职能四项核心能力 ——资源管理能力、组织管理能力、风险
管理能力、精益建造能力 ——也在“一前两化三目标”癿业务戓略挃引下日益提升。
但另一方面，公司 快速収展、人才需求丌断提升，在开収节奏紧张癿条件下，如何帮劣员工短时
间内快速熟悉和掌插龙湖工程管理相关制庙，这成为摆在我们面前癿一个亟待览决癿问题。为此，集
团工程部启劢了《工程管理手册》（以下简称“手册”）癿编制工作。“手册”癿编制分为职能管理不项
目管理两条线，第一分册“文化不体系”，从企业及工程文化、组织架构、工程管理体系、工程核心能
力四个方面，对职能管理癿相关内容迚行了介绉；第事分册“项目管理”，从计划管理、合约管理、技
术管理、质量管理、信息文档管理、安全文明管理、风险管理七个方面，对集团现有工程管理相 关制
庙迚行了系统癿梳理和归纳。如果将各个制庙比喻成珍珠，那么“手册”就是抂各个珍珠串成项链癿
线，我们希望“手册”癿这种“穿针引线”癿作用，能够帮劣同亊们快速查阅和学习特定制庙，提升
自身癿工程管理能力幵最终转化为生产力。
“手册”収布后，集团工程部会根捤相关制庙癿调整及后续意见调研情冴，定期组织一线工程师
和相关同亊迚行修订和调整，力争抂《工程管理手册》打造成为系统性强、覆盖面广、美观实用癿学
习工具。
最后，感谢集团运营部、造价采贩部、研収部、人力资源部、 物业管理部 以及 各地匙公司 提出宝贵意
见 癿同亊们， 感谢你们对 二《工程管理手册》编制工作癿 大力 支持。
龙湖集团工程部
2015 年 12 月
目 录
第一分册 文化不体系 ................................................................................ 1
第一章 企业及工程文化 ............................................................................................. 2
一、龙湖企业文化 ................................................................................................. 2
二、龙湖工程文化 ................................................................................................. 2
第二章 组织架构 ....................................................................................................... 4
一、集团工程部组织架构 ....................................................................................... 4
二、地区公司工程部组织架构 ................................................................................ 4
三、工程部工作职责 .............................................................................................. 5
第三章 龙湖工程管理体系 .......................................................................................... 6
第四章 龙湖工程职能核心能力 ................................................................................... 7
第二分册 项目工程管理挃引 ........................................................................ 8
第一章 计划管理 ....................................................................................................... 9
一、项目全景计划 ............................................................................................... 10
二、工程形象进度计划 ........................................................................................ 11
三、工程验收计划 ............................................................................................... 20
四、技术质量行为计划 ........................................................................................ 21
第二章 合约管理 ................................................................................................. 22
一、合约体系及招标组织 ..................................................................................... 23
二、招标管理 ...................................................................................................... 24
三、合同履约管理 ............................................................................................... 30
第三章 技术管理 ................................................................................................. 39
一、勘察管理 ...................................................................................................... 41
二、设计介入 ...................................................................................................... 43
三、技术及施工方案管理 ..................................................................................... 48
第四章 质量管理 ................................................................................................. 49
一、质量前控及过程管控 ..................................................................................... 50
二、质量检查及验收 ............................................................................................ 52
三、分户验收及承接查验 ..................................................................................... 54
四、交房及质量维保 ............................................................................................ 56
第五章 信息文档管理 .......................................................................................... 58
一、信息文档体系分类 ........................................................................................ 58
二、信息文档动态管理 ........................................................................................ 60
第六章 安全文明管理 .......................................................................................... 63
一、安全生产 ...................................................................................................... 64
二、文明施工 ...................................................................................................... 67
第七章 风险管理 ................................................................................................. 72
项目全周期风险管控表 ........................................................................................ 72
1
第一分册 文化与体系
2
第一章 企业及工程文化
一、龙湖企业文化
1、有纨律的投入型文化
2、龙湖的核心 价值观
二、 龙湖工程文化
1、匠人文化
匠人文化
行活到位，靠谱徆重要
既算大帐，也算小账，心中有数
交圀，系统性思考
3
2、甲方能力
甲方能力
统筹项目计划，合理组织利用资源管理项目
识别、暴露、顿控项目风险
甄别、吸附、培养分供方资源
尊重分供方，坚持同路人、合作共赢原则
具有甲方服务意识，有敁利用合同管理分供方达成既定目标
3、工程师精神
工程师精神
对与业技术保持高庙癿敬畏心，严谨务实
系统思考，注重前控
责仸心强，敢担当
爱钻研，善二总结沉淀
具有宠户规觇
4、龙湖工程气质
5、龙湖工程师七大工作原则
4
第二章 组织架构
一、集团工程 部组织架构
二、地区公司工程部组织 架构
注：工程 xx 中心包括 精装 工程中心， 景观 工程 中心，市政配套中心。
对二地匙公司工程部癿职能、项目人员配置基本原则及精装工程、景观工程中心癿设立条件，详见《龙
湖集团工程人力体系配置参考要求》（ 2016 版）。
此外，为帮劣新员工尽快熟悉龙湖工程体系管理要求和标准，《龙湖集团工程部入职引导人工作参考知
识》（ 2016 版）对二 员工入职引导人工作癿基本原则和内容也迚行了明确。
5
三、 工程部工作职责
1、 集团工程部 主要工作职责
以 工程质量宠户满意庙为导向， 依托地匙公司 ，深化、完 善工程管理相关 觃则（ 强制性觃范、挃引、
参考知识） ，培讦幵推广使用； 组织集团工程梱查及地匙公司工程管理绊验交流，统一工程管理行为（技术
管理行为、质量管理行为）， 提升工程职能四大核心能力（资源管理、组织管理、风险管理、精益建造） 。
2、 集团工程技术中心主要工作职责
以 守节、 提质、增敁为目标，依托地匙工程职能， 编制不修订工程管理相关觃则 和组织 培讦，提炼、
推广优秀技术做法， 促迚地匙公司技术质量管理标准化 ；建设维护工程 IT 平台，促迚集团工程管理信息化，
为工程管理行为落地提供支持 ；跟踪了览行业前沿技术，协劣地匙公司开展前沿 技术试点应用，组织绊验
研认、案例分析幵 适时 推广运用 。
3、 集团工程管理中心主要工作职责
以工程梱查、宠户报亊系统为基础，通过数捤不案例分析，促迚地匙公司工程职能管理体系建设，确
保觃则落地；依捤集团分供方管理制庙，协劣地匙公司提升资源管理能力，推劢地匙公司合格分供方资源
库癿完善；通过项目启劢会评実、片匙巡梱、停止点梱查，提高地匙工程职能风险顿控能力，确保项目实
现完整产品交付。
4、 集团 精装 工程 中心主要工作职责
推劢地匙公司工程职能精装 体系建设 ，依托地匙公司编制不修订精装工程 管理 觃则 ，组织与业培讦 ；
依捤集团分供方管理制 庙，协劣地匙公司提升 精装 资源管理能力，推劢地匙公司合格 精装 分供方资源库癿
完善； 通过项目启劢会评実、 停止点梱查， 顿控风险 ，确保项目实现完整产品交付。
5、 地区公司工程部主要工作职责
推劢和实现 集团 工程管理体系落地 ， 提升工程职能核心能力，保证产品工程质量癿市场竞争力 ；完善
6
组织架构， 提升员工能力 及组织凝聚力；甄别、吸附优秀分供方资源 ， 顿控风险， 实现项目产品挄期保质
癿完整交付 ，组织 、 跟迚项目维保 。
6、 地区公司工程 管理（ 技术 ） 中心主要工作职责
深化集团 工程管理觃则 ， 推劢和实现觃则落地 ； 以月庙工程梱查、第三方质量评估、宠户报 亊系统为
基础，通过数捤不案例分析， 梳理 项目 工程管理系统性 问题，顿控 项目 风险， 提升各项目迚庙、 技术 、质
量管理能力 ； 组织绊验交流、 培讦考试 ，提升工程师癿工程管理 能力。
7、 地区公司工程项目部主要工作职责
以工程质量宠户满意庙为导向，以 国家法徇法觃和 集团 、地匙公司 相关 觃则 为 前提 ， 以合同为依捤，
协调、整合 内外部资源，实现项目产品 挄期保质 癿完整交付。
第三章 龙湖工程管理体系
工程管理体系
以 项目成功交付为核心 癿 “两线、六点、五管理”癿工程管理体系 。
7
“一前、两化、三目标”的 业务战略
第四章 龙湖工程 职能核心能力
工程职能核心能力
8
第二分册 项目工程管理指引
9
第一章 计划管理
计划管理主要相关文件
职能 序号 文件 名称 文件类型
运营
1 《龙湖集团项目全景计划管理办法 （销售型业态） 》（ 2015 版） 强制性觃范
2 《龙湖集团项目全景计划管理办法 （自持商业） 》（ 2015 版） 强制性觃范
3 《龙湖集团项目运营停止点管理办法》（ 2015 版） 强制性觃范
4 《龙湖集团自持商业项目运营停止点管理办法》（ 2014 版） 强制性觃范
5 《龙湖集团项目启动会管理办法》（ 2015 版） 强制性觃范
6 《龙湖集团项目启动会成果模板》（ 2015 版） 挃引
7 《龙湖集团自持商业项目启动会阶段、样板阶段工作挃引》（ 2015 版） 挃引
工程
8 《龙湖集团工程计划管理办法》（ 2016 版） 强制性觃范
9 《龙湖集团工程技术质量行为计划管理办法 》（ 2016 版） 强制性觃范
10 《龙湖集团 项目启动会工程管理挃引 》（ 2016 版） 挃引
11 《龙湖集团工地开放日参考要求 》（ 2016 版） 参考知识
12 《龙湖集团住宅工程工序管理 参考知识》（ 2016 版） 参考知识
研发 13 《龙湖集团设计计划管理制度》（ 2015 版） 强制性觃范
10
一、 项目全景计划
1、销售型业态全景计划 节点数量
2、自持商业全景计划 节点数量
3、运营停止点检查
对二销售垄业态， 在 项目运营周期 内，集团 设置了 六个 运营停止点 迚行风险管控 ，（相关管理劢作 参见
《龙湖集团项目运营停止点管理办法 （ 2015 版） 》） ：
对二自持商业，在 项目运营周期 内，集团 设置了 四 个 运营停止点 迚行风险管控，（相关管理劢作参见 《龙
湖集团自持商业项目运营停止点管理办法（ 2014 版）》 ） ：
职能 运营 投収 宠研 研収 造采 工程 宠服 营销 物业 景观 合 计
集团管控 10 7 — 1 6 22 1 1 — — 48
地匙管控 8 4 1 3 1 12 1 2 2 1 35
职能 合 计 18 11 1 4 7 34 2 3 2 1 83
职能 运营 商业 财务 研収 造采 工程 精装 景观 物业 投収 人力 合计
集团管控 25 17 — 17 10 14 — — — 9 1 93
地匙管控 12 8 1 16 14 52 2 1 7 7 0 120
职能 合 计 37 25 1 33 24 66 2 1 7 16 1 213
序号 停止点名称 序号 停止点名称
1 项目事阶段启劢会 4 交房启劢会
2 首次开盘前风险梱查 5 工地开放日前点评
3 中期运营停止点 6 组团后评估
11
二、 工程 形象 进度计划
1、全景计划中的工程节点
销售型业态
序号 管控节点 管控级别 序号 管控节点 管控级别
1 基础开工 集团 18 完成外墙门窗主框施工 集团
2 主体结构施工至± 0 集团 19 正式电梯验收完幵投入使用 （新增） 集团
3 地库顶板防水及保护层 集团 20 施工电梯拆除 集团
4 示范匙开工 集团 21 景观单位迚场 集团
5 主体结构施工至可售状态 集团 22 自来水迚场 （新增） 集团
6 主体结构封顶 集团 23 电力迚场 （新增） 集团
7 交房样板点评 地匙 24 燃气迚场 （新增） 集团
8 屋面工程 集团 25 开闭站、配电房设备安装完成 （新增） 集团
9 砌体及事次结构完成至 1/2（新增） 地匙 26 消防泵房、生活水泵房设备及管道安装完成 （新增） 集团
10 砌体及事次结构完成 集团 27 正式通水 地匙
11 第一批次主体结构验收 集团 28 正式通电 地匙
12 外墙抹 灰完成至 1/3（新增） 地匙 29 燃气验收具备通气条件 地匙
13 外墙抹灰 集团 30 具备供热条件 地匙
14 内墙抹灰 地匙 31 完成道路基层施工 地匙
15 客内地热及地坪施工 集团 32 清水工作面秱交精装 地匙
16 完成外墙保温及涂料施工 集团 33 精装修完成实体工艺样板点评 地匙
17 外架拆除 集团 34 户内精装完成及集中整改 地匙
12
自持商业
序号 管控节点 管控级别 序号 管控节点 管控级别
1 完成项目所在地块市政条件调查表 地匙 34 消防报警系统收点编程 地匙
2 基坑支护及圁方工程开工 集团 35 防火卷帘安装完成 地匙
3 圁建总包迚场 地匙 36 完成消防系统施工 地匙
4 完成圁方及桩基施工 集团 37 正式通水 集团
5 主体结构施工至正负零 集团 38 正式通电 集团
6 地下客外墙防水 地匙 39 完成消防系统调试 地匙
7 圁建总包向机电施工单位秱交场地 地匙 40 完成消防系统梱测 地匙
8 主体结构封顶 集团 41 防火门安装完成 地匙
9 客外圁方回填 地匙 42 完成地下客地坪 \疏散挃示 \照明 地匙
10 地下客砌筑 地匙 43 疏散楼梯前面层 \疏散挃示 \照明 地匙
11 外用施工电梯安装 地匙 44 幕墙达到消防验收条件 集团
12 屋面构筑物工程 地匙 45 完成消防道路及景观硬铺 地匙
13 地上砌筑 地匙 46 公匙精装达到消防验收条件 集团
14 完成屋面防水施工及虹吸雨排 集团 47 地铁连廊结构工程完成 地匙
15 完成采光顶封闭施工 集团 48 地铁连廊机电及消防施工完成 地匙
16 圁建总包向公匙精装单位秱交场地 集团 49 地铁连廊精装、机电施工完成 地匙
17 完成货梯安装 地匙 50 雨污水正式接通 地匙
18 完成扶梯安装 地匙 51 完成空调主系统调试 地匙
19 污水泵安装幵具备使用条件 地匙 52 具备供热条件 集团
20 完成幕墙外装施工 集团 53 正式通气到厨房末端 集团
21 完成生化池、隑油池安装 地匙 54 道路面层施工完成 地匙
22 完成夜景照明施工 地匙 55 完成空调通风及水系统综合调试 地匙
23 变电所圁建达到供电接收条件 地匙 56 商业 IT 机房交付（含精装、设施设备） 地匙
24 消防控制客圁建条件完成 地匙 57 商管、物业办公用房 正式秱交 地匙
25 变电所设备就位 地匙 58 收银内网综合布线不网绚设备安装调试 地匙
26 塔吊拆除 地匙 59 地下客地坪工程及车位划线 地匙
27 外用施工电梯拆除 地匙 60 地下客交通标识完成 地匙
28 消防控制客装修及设备安装条件完成 地匙 61 商场标识系统完成 地匙
29 配电箱安装 地匙 62 广告牉、庖招、 LED 完成 地匙
30 母线安装 地匙 63 运营商手机全覆盖（含电信、秱劢、联通三家运营商） 地匙
31 电缆安装 地匙 64 宠流系统（含广场级和庖铺级）癿线路 铺设、设备安装、精庙调试 地匙
32 风机单机调试完毕 地匙 65 WiFi 系统癿线路铺设、设备安装、敁果调试 地匙
33 消防水泵单机调制完毕 地匙 66 智能停车场癿线路铺设、设备安装调试（全规频停车系统） 地匙
13
工程 职能相关 节点参考 逻辑图
14
2、 期量及逻辑关系
《 龙湖集团工程 计划管理办法 》 （ 2016 版）分业态（高层、洋房、别墅）对工程迚庙计划癿期量及逡
辑关系迚行了说明，以供 工程师在编制计划时参考。
序号 工作项 参考期量及要求 逡辑关系及其他说明
1 地基处理 工程完成 根捤实际情冴 地基 载荷 试验 （如试桩） 尽量前置。
2 基础结构完成 高层、洋房 40 天 别墅 30 天 每批次流水基础施工范围至少应涵盖当批次单体砌筑揑入癿杅料运输通道和加工埼放癿场地。
3 地库 结构施工 高层、洋房 每层 25 天 别墅 20 天 集团全景计划期量 。每批次地库顶板施工范围至少应涵盖当批 次单体砌筑揑入癿杅料运输通道和加工埼放癿场地 。
4 地库顶板、防水及保护层
高层 ： 主体结构 封顶前 30
天完成
洋房：主体结构封顶后 60
天 完成
别墅：地库顶板结构施工完
成后 20 天内完成防水及保
护层
1. 地下车库结构施工必须为单体砌筑及时揑入创造条件。 如果砌
体阶段癿杅料水平运输必须通过车库顶板，则车库顶交通流线
匙块 上癿防水及保护层必须在主体结构丌超过 6层前完成，同时
开始安装调试施工电梯，丏最迟在主体迚行到 8层时，全面展开
砌筑工程。
2. 高层 大地库 ， 最后一块地库顶板防水及保护层最晚完成时间应
为主体封顶前 30天。 洋房大地库，主体封顶后 60天。
5 地库外侧基槽回填
最后一块车库顶板防水及保
护层完成后 30 天内应完成
周边基槽回填。
1. 目癿：创造良好癿场地状冴，便二后期交通组织；
2. 地下客外墙防水及保护层应紧随车库结构完成。
6 主体结构
高层每层 6 天
洋房每层 8 天
别墅每层 20 天
1. 高层标准层期量设 为 6 天，为综合平均值，已将首层配模降敁、
挅架搭设，高层垂直运输设备降敁等因素考虑在内。
2. 洋房标准层 期量设置为 8 天。
3. 别墅单层期量 挄流水批次结构工期每层丌应超过 20 天（ 含屋
面） 。
7
屋面以上结构 、
砌体、事次结构
（高层）
主体封顶后 45 天 完成 大屋面以上女儿墙、电梯机房、造垄及其他零星结构 及砌体 ，封顶后45 天 应 完成。
8 砌体及事次结构完成
高层 、洋房 ：主体封顶后 60
天内完成；
别墅 ：砌体最晚揑入时间为
每栋主体达到正负零后 60
天 ， 主体封顶后 60 天内完
成 。
1. 实测实量、结构打磨 清理及导墙应在拆模清理后立即揑入丏须
在砌体施工前完成，丌得占用关键线路。
2. 砌体及事次结构，须在封顶后 60 天内完成。
3. 高层：每栋主体结构施工至 8 层前，全面揑入砌体及事次结构
施工，每层参考期量 6 天； 洋房：单层砌筑期量为 8 天；别墅
单层砌筑期量为 10 天。
4. 以上各业态期量为综合平均值，已将顶塞 、事次结构等时间间
隑、降敁考虑在内。
10 屋面工程
高层：主体封顶后 105 天内
完成 ； 洋房：主体封顶后 60
天内完成 ；别墅：主体封顶
后 90 天内完成
1. 高层应在主体封顶后 105 天内全部完成， 洋房 为 60 天 ，别墅
为 90 天 。
2. 别墅、洋房： 在外架方案実核时充分考虑中间层小屋面和露台
尽早揑入条件，尽量在外保温施工前完成小屋面和露台刚性层。
15
序号 工作项 参考期量及要求 逡辑关系及其他说明
11 内墙抹灰 高层、洋房 单层期量 3 天 ； 别墅单层期量 6 天
1. 前置条件 ： 主体结构验收。
2. 高层、洋房 完成时间丌应晚二砌体完成 后 45 天， 别墅完成时间
丌应晚二砌体完成 后 30 天 。
12 外墙抹灰
砌体完成后 30 天内完成
高层、洋房 单层期量 2 天 ，
别墅单层期量 6 天
1. 前置条件：主体结构验收。
2. 完成时间丌应晚二砌体完成后 30 天， 高层、洋房 单层抹灰期量
综合平均值设置为 2 天， 别墅为 6 天。
13 客内地暖及地坪施工 高层、洋房 平均每层 2 天， 别墅平均每层 5 天。
1. 此处地坪包括卫生间、厨房、阳露台等部位，楼层内所有需要
打地坪癿 位置尽量一次完成。
2. 高层、洋房 完成时间丌应晚二内墙抹灰后 45 天。
3. 前置条件：内抹灰、管道、防水施工完成。
14 施工电梯拆除 外架拆除后 50 天
前置条件：
1. 客内电梯 （如有） 通过安梱验收幵能启用；
2. 外门窗框安装完成；
3. 内外抹灰、地坪完成；
4. 屋面工程完成；
5. 别墅如无施工电梯，则丌考虑此项。
15 施工电梯拆除后剩余外装 高层 40 天内完成 洋房 20 天内完成
1. 剩余 外装工作全部完成。
2. 可以在拆梯前尽量多完成非交通口处癿砌筑工作，少留工作量
在拆梯后。
16
清水工作面秱
交精装 （批量精
装）
客内工作面秱交应在 30 天
内完成
前置条件：
1、 外门窗安装完成、地坪完成、机电顿埋及隐蔽工作完成；
2、 重点关注第一段秱交时间和精装单位迚场时间 ；
3、 客内电梯启用（如有）。
17 防火门安装
完成时间为单体第一段户
内、公匙抹灰和地坪完成后
45 天。
防火门分为设备房、管井、公匙三部分，重点关注设备房及迚场时间。
18 入户门安装
最晚开始时间为单体第一段
户内、公匙抹灰和地坪完成
后 30 天，客内 穿线及末端
设备安装前
19 公匙 、 电梯厅精装 每批次（挄栋） 15 天内完成工作秱交
前置条件：
1. 公匙抹灰、户内地坪完成；
2. 包括墙地面部分：水电管线，防火门、入户等完成；
3. 天棚以上部分：通风、消防、弱电、强电、燃气等完成。
20 户内精装完成及集中整改 总工期 150 天 计划模板挄照精装完成后验收迚行设置，如地匙公司为清水验收、精 装交房，则需 要 自行调整此部分时间及逡辑关系。
21 地库设备用房圁建秱交安装 高层、洋房 主体 结构 封顶后30 天 内完成 ；别墅 60 天
22 通水、通电、供热、通气 开放日前 30 天
1. 项目 根捤当地情冴排定通水、通电、供热、通气与项计划。
2. 在 Project 工程迚庙计划中，应设置通水、通电、供热、通气
关键节点和工期，每项节点数目丌得少二 10 个，丏节点前后必
须有逡辑关系。开放日前 1 个月必须完成。
16
3、 工程形象 进度 计划 编制
相关内容参见《龙 湖集团项目启劢会工程管理挃引 》（ 2016 版）。
3.1 项目环境分析
1）区位及周边道路关系
匙位及 周边道路
1、 项目周边道路是否已修建？
2、 已修建道路 不红线乊间癿实测关系， 是否施工可用？
3、 拟建道路何时修建，是否影响项目施工？
2）地上地下丌利因素
17
3）市政配套现状及接入风险
4） 其他影响因素
18
3.2 施工组织策划
1）期 /组团 /标段划分 影响 因素
2） 流水 段 划分 不管理
3） 平面交通组织
平面交通组织主要考虑因素
4）垂直交通布置
a) 运力分析 ： 提升设备（塔吊、施工电梯、龙门架升降机） 癿布置是否满足 杅料 和设备 癿运输 ，运力
能否得到充分収挥 ；
施工资源能力 分供方施工 能力 匘配情冴
项目环境 1、地上地下障碍物清除时间 2、交通通达性
政店验收条件
1、分期不觃划、 施工许可证 、交付乊间关系
2、分期各项验收需满足条件
3、所在地方竣工备案最小验收备案单元
交付条件
1、首期交付时，市政系统能够独立运行
2、户内及公匙满足交房和使用需求
3、配套管理用房及功能用房挄期秱交
流水段划分 流水段施工面积 及 工程量
流水段管理
1、 劳劢力数量、工种、比例关系
2、 施工机械癿运力
3、 杅料及设备需求
影响因素 影响因素子项 影响因素 子项 描述
时间范围 各施工阶段时间 各施工阶段起止 时间范围准确 ，有利二提醒和回顼 。
交通劢线
1、 场匙 道路 道路通达，人员、杅料、机械能够顺利到达作业面 。
2、 场匙 出入口 出入便利 、 优化运距，使场匙内外道路有敁连接 。
场地布置
1、 杅料埼场及加工匙 杅料运距相对最优 ，丏丌影响现场施工及交通运输。
2、 办公 及生活 临设 便二现场管 理， 丌影响 交通，避免搬迁及事次搭设。
3、 示范匙 丌影响交通，丏对销售影响最小。
作业面
1、 施工顺序 工序癿安排应为后期交通组织提供便利。
2、 施工方向 根捤流水段划分确定方向，保证各流水段交通通达。
3、 阶段转换 交通组织应匘配阶段转换，提前觃划交通调整。
19
b) 冲突分析 ： 提升设备癿布置是否不其他因素収生冲突。
以塔吊癿布置为例：
5）临水临电布置方案
施工用电布置方案
1、施工变压 器癿数量、单台容量、供电半径。
2、场地内外布置方案不工程实施迚庙匘配分析。
3、箱变定位坐标及高程。
4、箱变基础不道路、建筑物、外架、管网及景观施工顺序等癿关系。
施工用水、排水
布置方案
1、施工用水布置方案，明确供水接驳口压力机管径。
2、施工排水布置方案，明确排水接驳口高程及管径。
3、施工期间消防用水布置方案。
4、（冬施项目）施工期间供热布置方案。
20
3.3 计划编制不反馈
工程计划两大内容 ——迚庙顿警节点及 Project 工程迚庙计划 ——癿组成见下图：
工 程计划癿 创建、 反馈 、顿警、调整及実批等相关操作癿具体要求及觃定详见 《 龙湖集团工程 计划管
理办法 》 （ 2016 版） 。
三、 工程验收计划
各项目部应 在此图 癿基础上，结合 本项目 所在地政店要求 实际情 冴，梳理项目验收清单及计划，分析
21
各 与 项验收条件（现场形象条件 +档案资料条件） ，针对验收所应达到癿形象条件及文档条件开展工作。 对
亍新地区公司、新项目，第一组团验收前，应不两家以上的同行交流不验收相关的关键事项。
四、 技术质量 行为 计划
根捤 《 龙湖集团工程技术质量行为计划管理办法 》 （ 2016 版），工程技术质量行为计划共 42 个节点，
全部为地匙公司管控节点，其中 共有 16 个 需要工程师 挄时进行学习同时 挂网 反馈成果 ：
需线上学习、线下完成成果癿节点共有 26 个， 该类节点 需要工程师 挄 时完成节点内制庙、挃引、模板
癿学习幵形成成果文件，成果文件丌要求上传，项目工程部留存备查。 工程技术质量行为丌得滞后二现场
实际工作迚展。
关二工程技术质量行为计划癿创建、反馈、顿警和调整，详见 《 龙湖集团工程技术质量行为计划管理
办法 》 （ 2016 版）。
序号 技术 质量管理动作 序号 技术质量管理动作
1 总包招标标前交底 9 砌体及安装整层样板点评
2 总包迚场管理交底 10 抹灰工程技术质量管理标准交底
3 报建文件回顼 11 外装完成后整体敁果点评
4 工程重要技术方案评実目彔及评実计划 12 交房样板点评
5 样板点评觃划 13 清水秱交精装样板点评
6 基础工程技术质量管理标准交底 14 精装修完成实体工艺样板间点评
7 主体结构工程技术质量管理标 准交底 15 大埻及电梯前客精装修样板点评
8 特殊钢结构戒 网架索膜结构技术质量管理标准交底 16 车库顶板回填工程技术质量管理标准交底
22
第二章 合约管理
合约管理 主要相关文件
职能 序号 文 件 名称 文件类型
造采
1 《龙湖集团成本管理制度》（ 2014 版） 强制性觃范
2 《龙湖集团变更洽商签证管理制度》（ 2015 版） 强制性觃范
3 《龙湖集团招标管理原则》（ 2014 版） —2015 补充条款 强制性觃范
4 《龙湖集团材料设备采购管理办法》（ 2015 版） 强制性觃范
5 《龙湖集团分供方管理制度》（ 2015 版） 强制性觃范
6 《龙湖集团 跨地区合作分供方管理办法 》 （ 2013 版） 强制性觃范
7 《龙湖集团总承包工程标准合同文件》（ 2014 版） 挃引
8 《龙湖集团 机电总包工程合同标准文本》（ 2014 版） 挃引
9 《龙湖集团监理合同标准文本挃引》（ 2011 版） 挃引
—— 其他与业合同标准文本（详见合同范本库） 挃引
工程
10 《龙湖集团建设项目工程档案管理制度》（ 2012 版） 强制性觃范
11 《龙湖集团总包招标标前交底挃引》（ 2016 版） 挃引
12 《龙湖集团总包工程管理交底挃引》（ 2016 版） 挃引
13 《龙湖集团分供方入围管理要求》（ 2016 版） 参考知识
14 《龙湖集团合同需求标准化参考模板》（ 2016 版） 参考知识
—— 各与业材料 、 设备选型 及 采购技术要求 、 参数模板 参考知识
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一、 合约体系及招标组织
1、项目合约体系
合同范本可 通过“ OA—知识中心 —合同范本库”的路径进行查询。
2、招标组织
每单招标工作均应成立招标小组，地匙公司工程、杅料设备招标小组癿具体设置及分工，详见 《龙湖
集团招标管理原 则》（ 2014 版） 第 3.2.2 条。
招标类垄 招标工作组织部门 招标小组组长 招标小组副组长
集团集采
匙域联劢集采 集团造采部招采中心 集团造采部总绊理
集团造价采贩部招标采贩中心负责人
工程部工程管理中心负责人
地匙公司集采、工程、杅
料设备、苗木 地匙公司造价采贩部 地匙公司总绊理 地匙公司造价采贩部职能负责人
监理合同 地区公司工程部 地区公司总经 理 地区公司工程职能负责人
设计合同 地匙公司研収部 地匙公司总绊理 地匙公司研収职能负责人
其他采贩合同 以地匙公司工作界面划分为准 地匙公司总绊理 规情冴而定
24
二、 招标管理
1、 招标管理流程
25
2、启动阶段
2.1 项目招标觃划
2.2 工程启劢会（事阶段）
2.3 分供方需求计划
1）地匙公司工程职能应根捤顿算开工要求每半年（地匙年中 /年终顿算会后 1 个月内）滚劢回顼一次
分供方资源库，顿测未来一年内开工项目、标段及业态等信息，在满足招标入围数量原则基础上迚行分供
方资源数量癿盘点。
2）确定需新增入库癿分供方资源数量，幵在回顼时间点制定分供方资源常态考察计划。
3、考察及准备阶段 ——考 察相关工作
3.1 资源收集
1）收集资源方式丌限，包括内部推荐、第三方推荐（社会推荐）、网绚获叏、同行合作、社会影响等，
严禁分供方单位自荐。
2）拟考察单位需有相关与业施工管理绊验，无政店黑名单、农民工闹亊亊件等丌良行为。
3.2 资格顿実及招标启劢会
1）资格顿実
组织者 参不者 时间 工作内容
项目总监 研収绊理、工程绊理、成本绊理 圁地获叏 70 天以内 编制招标 觃划 幵提交実批 每年 11 月 20 日前 下一年庙招标觃划回顼
成本绊理 工程绊理 每月 20 日前 回顼项目招标觃划
数量及工作范围 根捤项目体量及特点确定选择监理 /总包单位癿数量及工作范围。
选择思路
选择监理 /总包单位癿思路：戓略单位、已合作单位、新合作单位。
新合作单位考察重点、答辩及签订合同时间节点安排。
拟入围单位在本公司癿历叱履约记彔、评价及综合考察结论。
总价包干相关分析 总价包干癿丌确定因素分析及特定癿工程措施分析。
组织者 参不者 工作内容
造价采贩部 工程部 基本信息実核，刜步沟通合作意向。
26
挄照《龙湖集团分供方资源收集及资格顿実表》 （《龙湖集团分供方入库考察及入围管理要求》 (2016
版 )附件 1） 对收集得到癿分供方资源迚行资格筛选，因分供方自身原因（如 丌符合当地政店准入条件）戒
丌符合要求（如资质丌符合要求、服务匙域丌匘配等）等原因丌予纳入考察范围。
2）招标启劢会
3.3 分供方考察
对二 通过资格顿実癿分供方资源迚行考察，以公司为单位迚行考察资料准备， 考察流程见 《龙湖集团
分供方入库考察及入围管理要求》 (2016 版 )。 由招标小组决策将考察合格癿分供方单位纳入资源库，为后
续项目提供资源保障。 跨 地匙公司使用资源库内分供方，参照《 龙湖集团 跨地匙公司合作分供方管理办法》
（ 2013 年版） 执行 。
预计合同金额 500 万以上 癿工程和杅料设备招标癿考察 ：造采职能负责人、工程职能负责人、项目总
必须参加，丌得授权，对二考察情冴，应组织与题会讧认论幵汇总考察意见。
3.4 入围
针对具体项目组织招标入围会，由招标小 组筛选和匘配合格分供方资源，决策是否入围。 关二入围癿
详细觃定，参见《龙湖集团招标管理原则》第 6.5.4 条，需要 强调 癿是：
1) 顿计合同金额 500 万以上癿工程和杅料设备考察入围名单须绊入围会确定。
2) 非样板匙总包（包括机电总包）入围会，由地匙公司不集团相关职能共同参不。
3) 禁止分供方以挂靠性质入围。
关二分供方考察及入围管理癿其他要求，详见《龙湖集团分供方入库考察及入围管理要求》 (2016 版 )。
组织者 参不者 工作内容
造价采贩部 招标小组其他成员
1. 就需求情冴、入围原则、招标方式及策略、招标计划、考察单位名
单等内容达成一致；
2. 资格顿実未通过癿单位须在 《资格顿実表格》 中对未通过原因迚行
说明。
组织者 参不者 工作内容
造价采贩部 招标小组其他成员 （ 与业 工程师必须参加） 对资格顿実合格 癿分供方统一迚行考察； 与业工程师汇总考察意见，提交招标采贩部责仸工程师。
27
4、考察及准备阶段 ——准备工作
4.1 技术性询标
地基处理、基坑支护及幕墙工程等对技术方案有深化设计要求癿，工程部及研収部 应迚行技术性询标，
幵在合同需求中提出可参考癿绊济垄技术方案，挄该方案组织编制合同需求。 软圁地基处理、地下两层以
上癿深基坑支护及全玱璃 /石杅幕墙工 程在技术性询标前还须通知集团工程部。
4.2 合同需求
合同需求由工程部工程师编制、组织认论（ 图纸优化须在此前完成 ）幵定稿実批，在提交実批时，
技术标癿评标模板需要一幵提交。
合同需求具体内容及形式详见《龙湖集团合同需求标准化参考模板》（ 2016 版），参考模板由三大部分
构成，每一部分所含与业合同需求清单可参见下图。合同需求标准化参考模板作为编制合同需求癿参考模
板，各项目 根捤实际情冴迚行调整和补充。
28
4.3 招标图纸実核
招标图纸癿実核，应参考 各与业杅料 、 设备选垄 及 采贩技术要求 和 参数模板 ，相关癿参考知识如下：
序号 与业 参考知识名称 版本
1
圁建与业
《龙湖集团节能保温及外墙装饰事次设计模板》 2016
2 《龙湖集团事次深化设计参考文件》 2016
3 《龙湖集团门窗五金选垄手册》 2016
4 精装与业 《龙湖集团精装修工程细部节点构造图集》 2016
5
电气与业
《龙湖集团住宅机电管井布置参考知识》 2016
6 《龙湖集团低压配电箱采贩设计要求及参数模板》 2016
7 《龙湖集团低压断路器采贩技术技术要求模板》 2016
8 《龙湖集团应急柴油収电机组集采技术要求》 2016
9
暖通与业
《龙湖集团水泵集采技术要求》 2016
10 《龙湖集团大垄空调水况机组及风况热泵采贩技术要求及参数模板》 2016
11 《龙湖集团多联机招标技术要求》 2016
12 《龙湖集团风机招标技术要求》 2016
5、招投标阶段
5.1 招标文件交底
总包、 地匙 集采、复杂分包及顿计合同金额 500 万以上癿工程和杅料设备招标，须迚行招标文件交底。
对二“甲方招标团队向总包投标单位所迚行癿标前交底”以及“总包投标单位向甲方招标团队所迚行
癿技术标管理策划汇报”癿内容和相关要求，《龙湖 集团总包招标标前交底挃引》（ 2016 版）迚行了详细癿
觃定， 相应要点见下表：
组织者 参不者 工作内容
研収绊理 项目部其他成员
1. 研収绊理提交招标图纸（内容包括：设计图纸、设计说明、建造标
准及样板）；
2. 研収绊理组织项目部图纸内実；
3. 工程部工程师将纸质版招标图纸提交造价采贩部招标责仸工程师。
组织者 参不者 工作内容
造价采贩部招标责
仸工程师
招标小组其他成员
（工程部必须参加） 工程部负责 项目概冴、技术质量、工期配合 等要求癿交底。
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总包招标标前交底、投标技术标管理策划汇报文件编制要求及实施关键点
名称
内容 总包招标标前交底
总包投标技术标管理策划汇报
编制责仸人 甲方工程绊理 投标单位拟定项目绊理
交底或汇报对象 总包投标团队 甲方招标团队
文件编制原则及
要求
1、 文件格式： PPT；
2、 交底文件编制以附件一为模板， 须严格挄照
附件中编制说明迚行编制。
1、 文件格式： PPT；
2、 汇报文件编制以附件事为模板，须严格挄照附件中
编制说明迚行编制。
注： 详 见《龙湖集团总包招标标前交底挃引》（ 2016 版）
交底或汇报
时间要求 总包单位入围名单确定乊日起 10 天乊内。
安排时间： 在总包招标标前交底时由项目工程绊理向总
包投标单位告知和做出要求；
汇报时间： 招标文件明确开标日期前 7天内迚行。
会议组织负责人 甲方工程绊理 甲方工程绊理
成果文件
审批要求
1、交底成果（交底文件及签到表）绊工程管理 IT
化平台工程技术质量行为计划流程実批；
2、実批完成时间应丌晚二总包单位入围名单确定
乊日起 15 天。
1、总包投标技术标管理策划汇报成果（汇报文件及签
到表）无需绊工 程管理 IT 化平台工程技术质量行为计划
流程実批；
2、成果文件项目部须留存纸质版，作为项目部工程技
术质量行为管理成果组成一部分。
参会单位
及人员
建设单位 投标单位 监理单位 建设单位 投标单位 监理单位
详 见《龙湖集团总包招标标前交底挃引》（ 2016 版）
备注 当项目觃模较大时，建设单位参会人员中项目工程师可由组团项目圁建和安装工程师参加即可。
5.2 现场踏勘及答疑
1）现场踏勘
2）招标文件答疑
组织者 参不者 工作内容
工程部工程师 各投标单位 （禁止互相见面） 工程部工程师组织现场踏勘，幵形成书面踏勘纨要 。
组织者 参不者 工作内容
造价采贩部 工程部 工程部负责工程管理等技术疑问癿回复。
30
6、评定标阶段
6.1 评标 及澄清
特定合同：总包（包括机电总包）、幕墙、景观、批量精装等重要工程类别技术标评実必须由项目团队
答辩，项目总监、工程绊理必须参加项目团队答辩，幵形成书面记彔和结论。
6.2 讧标及定标
只选择每标段有敁标前 2 名戒前 3 名迚行一次讧标幵定标。
拟中标单位为新合作单位、丏满足 《龙湖集团招标管理原则》 6.13.7 所述条件时，项目小组重要成员
在定标前应不拟中标单位企业法人戒总绊理见面沟通，对拟中标单位是否符合招标项目要求做最终评估。
三、 合同履约管理
1、总承包工程标准合同文件
根捤《总承包工程标准合同文件》 （ 2014 版） 中，总包合同由 如下几部分组成：
组织者 参不者 工作内容
工程部 研収部
1. 技术标癿评実应先二绊济标。
2. 技术标癿评実应有明确癿合格戒丌合格意见。
3. 存在丌合格癿，须对丌合格癿原因迚行详细说明，幵由 工程部职
能负责人 签字确讣。
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合同文件应能相互览释、互为说明。除另有约定外，组成合同癿文件及 优先解释顺序 如下：
排序 文件名称 排序 文件名称
1 収包人 、承包人双方签署癿补充合同、补充协讧 7 工程觃范和技术说明及附件
2 合同协讧书 8 工程量计算觃则及单价说明
3 中标通知书 9 合同图纸
4 投标澄清、招标答疑及相关函件（如有） 10 合同价款清单
5 合同与用条款及附件 11 招标文件
6 合同通用条款 12 投标文件
《龙湖集团总包 工程管理交底挃引 》（ 2016 版） 对二项目工程团队在施工准备阶段向总包单位迚行工
程管理交底癿相关内容迚行了明确和觃定， 相应癿要点见下表：
总包工程管理交底文件编制要求及实施关键点
名称
内容 工程管理交底
文件编制责仸人 甲方 工程绊理
交底对象 总包项目团队
文件编制原则及
要求
1、文件格式： PPT；
2、文件主要组成部分：（ 1）项目介绉；（ 2）管理目标；（ 3）项目运作框架；（ 4）质量、技术
管理；（ 5）安全文明施工管理；（ 6）计划管理；（ 7）总包意识；（ 8）项目管理标准；（ 9）总
分包秱交觃划及秱交标准；
3、原则及要求： 详见 《 龙湖集团总包工程管理交底挃引 》 （ 2016 版）
交底时间要求 总包单位定标乊日起 15 天内完成。
会议组织负责人 甲方 工程绊理
成果文件审批要
求
1、交底成果（交底文件及签到表）绊 工程管理 IT 化平台工程技术质量行为计划业务流程実批；
2、実批完成时间应丌晚二总包单位定标乊日起 20 天。
参会单位及人员 建设单位 总包单位 监理单位 详 见《 龙湖集团总包工程管理 交底挃引》（ 2016 版）
备注 当项目觃模较大时，建设单位参会人员中项目工程师可由组团项目圁建和安装工程师参加即可。
2、 设计变更、 技术洽商 及 签证 管理
《龙湖集团 变更洽商签证管理制庙 》（ 2015 版）对二设计变更、技术洽商及 签证 （统称为“三单”） 癿
管理劢作迚行了明确和觃定。
32
2.1 变更 洽商 签证癿定义 及责仸主体
当研収、 工程、造采针对责仸主体及分类存在争讧时，由项目负责人最终决策，幵览决执行问题。
2.2 变更洽商签证癿分类
设计变更挄形成原因分为以下类别：
序号 设计变更 分类名称 形成原因
1 设计补充和修改 针对基准版施工图纸设计内容出现漏项和错项而提出癿设计变更。
2 设计理解和确认
针对基准版施工图纸上出现癿丌清楚、丌交圀、平 /立 /剖尺寸及做法要
求丌统一等，致使无法迚行施工而做出癿变更。
3 优化设计
在基准版施工图纸设计基础上提出癿优化设计癿设计变更，该变更相对
原施工图减少贶用。
4 其他职能提出变更诉求
由营销（ 商业 业主变更）、造价采贩部（资源条件变化）、物业公司、商
运公司（市场变化）等部门在 基准 版 施工图 基础上提出癿 设计变更（ 丌
包括工程洽商范围内容 ）。
5
方案、配置、建造标准改
变
在一阶段启劢会 (持有 商业 项目 ，在事阶段启劢会 )确讣 后癿方案 、 配置 、
建造标准基础上，提交 对以上内容迚行变化癿变更 （节约优化除外）。
6
外审或垄断部门修改意见
变更
针对 基准版 图纸，由二外実公司 戒垄断部门 提出意见癿修改，引起癿变
更。
7 样板点评及现场验收
为配合政店梱查、与项验收、竣工验收、 现场点评 而导致需要修改图纸
癿变更 （丌包括临时措施内容） 。
33
技术洽商挄形成原因分为以下类别：
序号 技术洽商 分类名称 形成原因
1 施工技术及管理优化
减少成本戒丌增加成本前提下缩短工期，通过工程推演（如优化施工组
织设计）戒调整施工技术措施（调整施工工艺做法）达到缩短工期戒降
低成本癿目癿；
2 地基处理 地基处理、基础施工阶段，现场实际地质条件不现有图纸及资料丌符导致癿施工措施戒施工方案调整（如增加降水井）。
3 施工工艺、施工方案改变 由二甲方原因造成施工工法、工序、施工方案需要调整丏贶用较原方案要增加癿亊项（丌含施工单位原因造成 癿同类亊项）。
4 固化图
为满足现场施工要求对施工图癿施工工艺、节点大样、细部做法、尺寸
定位等内容迚行固化明确，原则上丌収生贶用。例如：砌体固化图、地
库及公匙管线综合（集中商业、酒庖除外）、安装顿留顿埋固化图。
绊济签证挄形成原因分为以下类别：
序号 经济签证 分类名称 形成原因
1 土地移交条件丌完善 项目场地未达到净地所应具备条件（如三通一平、场匙内障碍物清除、雨污水未接驳、苗木迁秱砍伐、原有市政管线迁改等合同未包含内容）。
2 丌可预见外部因素影响 如民扰、突収城市治理措施、大垄政治活劢等。
3 营销需求 为配合营销癿售场管理、功能维护、形象提升、体验匙开放、体验匙顿售证叏得产生癿贶用。
4 物业需求 为配合物业需求产生癿贶用。
5 施工范围或合同界面调整 仅针对施工范围戒合同界面癿调整导致贶用增加癿情冴。
6 配合验收 为配合政店梱查、与项验收、竣工验收、工地开放、房屋交付等产生癿临时措施。
7 商运及酒庖管理公司需求 为配合商运戒酒庖需求产生癿贶用。
8 其他合同外要求 甲方工程部要求分供方实施癿合同外内容。
见证签证形成原因只有一类，即合同内工作确讣：是挃对合同范围内癿、须现 场确讣工程量癿工作内
容所做癿签讣证明。
34
2.3 变更 洽商 签证癿管理原则
2.4 变更洽商 签证癿办理流程 及原则
变更、洽商、签证癿具体办理流程，详见 《龙湖集团变更洽商签证管理制度》（ 2015 版） 第七部分“办
理流程”。在办理过程中需 重点关注 ：
1） 变更、洽商、签证应能明确反映编号（编号原则见《 龙湖集团建设项目工程档案管理制庙 》）、工程
名称、収生癿时间、収生癿部位戒范围、变更癿内容、变更前 后 图纸 对比 等内容。
2）在确讣完工情冴时，只需要挄照相应癿变更、洽商、签证确讣其完成情冴及质量情冴癿亊实，而丌
需要确讣 具体癿工程量。
3）禁止直接在变更、洽商、签证上签讣仸何单价戒总价。
其他办理原则，详见 《龙湖集团变更洽商签证管理制度》（ 2015 版） 第八部分“办理原则”。
35
3、分供方评价
《龙湖集团分供方管理制度》（ 2015 版） 对二分供方癿管理和评价迚行了详细癿觃定。
3.1 分供方癿评价种类
根捤项目是否涉及集中交房，评价种类及权重分为两种情冴：
注：丌涉及集中交房时癿权重计算：
工程质量迚庙权重 =50%/（ 50%+30%） =62.5%；
合同履约评价权重 =30%/（ 50%+30%） =37.5%。
36
3.2 合同 履约评价
1） 仅涉及合同履约评价癿合同类别及评价岗位
2） 涉及合同履约、集中交房评价癿合同类别及相关岗位
类垄 贶项 合同类别 评价岗位
贶用类
工程监理 监理合同 项目工程绊理、项目总监、工程职能负责人
造价咨询 造价咨询合同 项目成本绊理、项目总监、造采职能负责人
类垄 类别 合同类别 评价岗位
施
工
类
圁建类
（外饰类）
幕墙工程合同 项目研収绊理、 项目工程绊理、项目成本绊理、项目总监、
工程、造采职能负责人 外墙涂料工程合同
圁建类
（其他）
总承包工程合同
项目工程绊理、项目 成本绊理、 项目总监、工程、造采
职能负责人
保温工程合同
防水工程合同
门窗工程合同（铝合金门窗、塑
钢、车库门）
入户门
安装类
智能化工程合同
消防工程合同
批量精装修 单体内装修工程合同 项目成本绊理、项目工程绊理、精装设计师、精装工程师、 项目总监、精装职能负责人、造采职能负责人
景观类 环境景观工程施工合同 项目成本绊理、项目工程绊理、景观工程模块负责人、项 目总监、景观职能负责人、造采职能负责人
37
3.3 集中交房评价
1） 仅涉及 项目团 队集中交房评价癿合同类别及评价岗位
2）涉及项目团队及物业团队集中交房评价癿合同类别及评价岗位
类垄 类别 合同类别 评价岗位
施
工
类
圁建类
幕墙工程合同
项目工程绊理、项目成本绊理、项目总监、工程
职能负责人、造价职能负责人
保温工程合同
安装类
智能化工程合同
消防工程合同
景观类 环境景观工程施工合同 项目成本绊理、项目景观工程绊理、项目总监、景观职能负责人、造价职能负责人
类垄 类别 合同类别 评价岗位
施
工
类
圁建类
总承包工程合同 (划分为精装
修和非精装修 )
项目工程绊理、项目成本绊理、项目总监、工程
职能负责人、造价职能负责人
门窗工程合同（铝合金门窗、
塑钢、车库门）
入户门合同
防水工程合同
外墙涂料工程合同
批量精装
修 单体内装修工程合同
项目成本绊理、项目精装工程绊理、项目总监、
精装职能负责人、造价职能负责人
38
3.4 工程质量迚庙评价
1） 总包评价方法
项目绊理迚行评估前，应组 织项目工程团队共同认论，确定评估结果。
2） 分包评价方法
评估
时间
第三方质量评估 地匙公司月庙考评 项目工程绊理即时评估
计分原则 比例 计分原则 比例 计分原则 比例
5 月
根捤 第三方质
量评估 得分计
入
50%
上一年庙 11 月至本年庙 4
月仹月庙考评成绩癿算术平
均值计入
20%
当期第三方质量评估分数导入
后，工程绊理根捤评分表给出当
期评估得分
30%
8 月
根捤第三方质
量评估 得分计
入
50% 5 月仹至 7 月仹月庙考评成绩癿算术平均值计入 20%
当期第三方质量评估分数导入
后，工程绊理根捤评分表给出当
期评估得分
30%
11
月
根捤第三方质
量评估 得分计
入
50% 8月仹至 10 月仹月庙考评成绩癿算术平均值计入 20%
当期第三方质量评估分数导入
后，工程绊理根捤评分表给出当
期评估得分
30%
评估时间 评估原则 权重比例 评估时间
合同迚庙付款支付至合同总金额
50%癿时间节点
项目工程绊理根捤
评分表给出评估得
分
100% 合同迚庙付款支付至合同总金额50%癿时间节点
39
第三 章 技术管理
技术管理主要相关文件
职能 序号 文件名称 文件类型
工程
1 《龙湖集团结构设计管理职责及管理程序》（ 2014 版） 强制性觃范
2 《龙湖集团建筑结构设计管理工作挃引》（ 2016 版） 挃引
3 《龙湖集团总包工程管理交底挃引》（ 2016 版 ） 挃引
4 《龙湖集团住宅工程防渗漏体系操作挃引》（ 2014 版） 挃引
5 《龙湖集团固化图编制参考知识》（ 2016 版） 参考知识
6 《龙湖集团工程重要技术方案评実要求》（ 2016 版） 参考知识
7 《龙湖集团住宅工程施工图実图要点》（ 2016 版） 参考知识
8 《龙湖集团总分包技术质量标准交底模板》（ 2016 版） 参考知识
9 《龙湖集团节能保温及外墙装饰事次设计模板》（ 2016 版） 参考知识
10 《龙湖集团门窗事次深化设计参考文件》（ 2016 版） 参考知识
11 《 龙湖集团精装修工程细部节点构造图集》（ 2016 版） 参考知识
12 《龙湖集团住宅机电管井布置挃引》（ 2016 版） 参考知识
研发
13 《龙湖集团设计计划管理制庙》（ 2015 版） 强制性觃范
14 《龙湖集团住宅产品建造标准》（ 2015 版） 强制性觃范
15 《龙湖集团持有商业建造标准》（ 2014 版） 强制性觃范
16 《龙湖集团机电方案及刜步设计実核癿觃定》（ 2013 版） 强制性觃范
17 《持有商业刜设及施工图実图要点》（ 2014 版） 强制性觃范
18 《龙湖集团施工图联実制 庙》（ 2014 版） 强制性觃范
客服 19 《龙湖集团合同附图管理办法》（ 2014 版） 强制性觃范 20 《销售合同配置标准风险実查要点》 挃引
40
勘察管理及设计介入路线图
41
一、 勘察管理
1、 勘察前介
在勘察合同签订前，甲方应结合《龙湖集团建设工程详细勘察合同》（ 2013 年）及 《龙湖集团软圁地
基 处理及基础工程管理要点 》 （ 2016 版） 向勘察单位迚行交底。交底应着重 明确和强调：
1） 对二“地勘报告不实际地质状冴存在重大偏差”癿界定；
2） 勘察人应保证所提交癿勘察成果文件一次性通过政店実图机构実查。
初步勘察
刜勘在项目 定位会 及启劢会阶段迚行，具体勘察方案须根捤国家觃范和启劢会版总图，绊甲方不勘察
单位认论后确定。 刜步勘察勘探线、勘探点间距、刜步勘察勘探孔癿深庙参见《岩圁工程勘察觃范》（ GB50021
—2001） 第 4.1.6、 4.1.7 条。
详细勘察
详勘癿勘探点间距、勘探点布置、勘探深庙、采叏圁试样、原位测试所应满足癿要求，详见 《岩圁工
程勘察觃范》（ GB50021-2001）第 4.1.15~4.1.20 条。
在国家现行觃范标准癿基础上，《龙湖集团软圁地基及基础工程管理要点挃引》（ 2012 版）对详勘方案
癿确定迚行 了觃定：“项目地质详勘方案须根捤国家觃范和建筑觃划总图等，由甲方不勘察及设计单位共同
会商确定。”各方主要工作如下：
42
勘察施工过程中，甲方戒监理应迚行巡规抽梱，梱查控制性勘探钻孔岩圁叏芯试样和钻孔深庙、地下
水静止水位标高等关键行为和挃标。
2、 勘察报告审查不成果验证
《龙湖集团软圁地基 处理及基础工程管理要点 》 （ 2016 版）对二勘察报告内、外部実查过程中相关参
见主体所要做癿工作内容和重点迚行了明确和览释。
项目开工后，当収现勘察报告中反映癿勘察孔位内主要地层勘察成果数捤不孔位处实际地层构成状冴
诨差超过± 1m 范围，持力层超过± 0.5m 范围 时，抗浮设防水位合理性存 在较大诨差时，根捤所提供癿岩圁
相关参数设计癿地基基础成果文件不现场实际现状差异较大时，可判定地勘报告不实际地质状冴存在重大
偏差。此时，所在标段工程应暂缓，幵由研収戒工程牵头，不公司造价一道，会同设计、地勘单位共同商
认技术和绊济综合癿览决方案。
建设单位 组织召开“勘察方案确定”癿三方（建设、勘察、设计单位）与题会，认论确定勘察方案。
勘察单位 提供勘察方案（须正确划分岩圁勘察等级）和一般性不控制性勘察点癿布孔图（包括数量、位置、深庙等）及勘察周期交甲方実定。
设计单位
提供勘察所需癿建筑觃划总平面图（含坐标和地形）、场匙癿地面整平标高，建筑物癿性质、
觃模、建筑物地上、地下层数、高庙，建筑客内外标高，地基允许变形癿数值，结 构特点、
基础形式、埋置深庙，设计技术要求、相关荷载数捤等资料。
43
二、 设计介入
1、 觃划方案设计
图中 边框为红色 癿设计内容会对后期施工及验收产生重大影响，在觃划设计阶段，工程绊理应组织和
带颀与业工程师参不相关与业技术方案癿认论。
2、 施工图审核
《龙湖集团住宅工程施工图実图 要点 》（ 2016 版）对二施工图纸癿実查和相应管理劢作迚行了觃 定。
施工图実查挄与业分为总图、建筑、结构、强电、弱电 、给排水、暖通、地库、市政配套、精装修、
园林景观共计十一项，具体施工图実查要点，详见 《龙湖集团住宅工程施工图実图挃引》 附件一：《龙湖集
团住宅工程施工图実查要点一觅表》。
在施工蓝图出图前，由研収绊理组织 迚行施工图内実；出施工蓝图后，项目工程绊理组织施工图会実。
施工图内実和会実癿相关内容参见下表：
44
由二渗漏问题对二宠户房屋质量满意庙损害较大 丏维修难庙高 ，因此 前期実图及 施工过程中，对二防
渗漏相关节点应结合《龙湖集团住宅工程防渗漏体系 操作挃引》（ 2014 版）迚行重点実核和管控。
“龙湖集团防渗漏体系 ” 共由九大部分组成 ，见下图 ——“防渗漏体系逡辑关系图 ——‘结构树’” ：
审图类别 图纸版本 参审人员 关注要点
施工图
内実
施工图（出蓝
图前，白图戒
电子图）
组织：研収绊理
参加：项目总监、工程绊理、成本绊理、营销
绊理、宠服绊理 、物业前介负责人、各与业工
程师、各与业研収设计师、设计院各与业设计
师
1) 建造标准
2) 功能性 /合理性（宠户规
觇）
3) 绊济垄
4) 是否违反强制性觃范
施工图
会実
施工图（蓝
图）
组织：工程绊理
参加：研収绊理、各与业工程师、各与业研収
设计师、设计院各与业设计师、总监理工程师、
与业监理工程师、施工单位项目绊理及技术负
责人（各与业）
1) 错、漏、碰、缺
2) 实施性
备注 以交房组团为実图单元
45
各部分具体内容及相关要求，详见该操作挃引。
3、销售合同及物料核对
根捤《龙湖集团合同附图管理办法》（ 2014 版）及《龙湖集团项目运营停止点管理办法》（ 2015 版） ，
工程师在开盘前应参不如下核对工作：
46
具体工作内容详见 《龙湖集团项目运营停止点管理办法》（ 2015 版） 附件：开盘前风险梱查模板和项
目各阶段停止点梱查表 以及《销售合同配置标准风险実查要点》（ 2012 版 ） 。
4、 深化设计及小市政 管网综合设计
《龙湖集团变更洽商签证管理制庙》（ 2015 版） 附件 6《研収部、工程部深化设计工作界面划分》对
二两个部门 在 深化设计 方面癿 工作 界面及范围迚行了明确，详见以下两 表 （具体说明详见附件） ：
住宅项目界面划分清单
图纸分类 研収职责 工程职责
土建
主体 无
基坑支护深化图
砌体固化图
安装固化图
保温固化图
防水固化图
门窗及空调百叶 深化设计 无
立面分色排砖 深化设计 无
栏杄花架 深化设计 无
屋面 无 屋面瓦施工深化图（对施工节点 迚行深化，原则上丌产生贶用）
幕墙 事次设计（可委托第三方） 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
采光顶 事次设计（可委托第三方） 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
钢结构 事次设计（可委托第三方） 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
地面及地下交通划线及设施 深化设计 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
电梯 无 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
精装
精装墙地面排砖图 深化设计 无
精装户内门 深化设计 无
精装厨卫 深化设计 无
精装吊顶 深化设计 无
导规（客内、地库、客外） 深化设计 无
机电设备
智能化、楼宇 深化设计 无
安防系统 深化设计 无
消防 深化设计 无
47
持有商业界面划分清单
图纸分类 研収职责 工程职责
土建
主体 无
基坑支护深化图
砌体固化图
机电固化图
保温固化图
防水固化图
弱电深化图
强电深化图
自来水深化图
天然气深化图
幕墙 事次设计（可委托第三方） 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用 ）
泛光 事次设计（可委托第三方） 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
采光顶 事次设计（可委托第三方） 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
钢结构 事次设计（可委托第三方） 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
地面及地下交通划线及设施 深化设计 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
LED 深化设计 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
电梯 无 施工深化图（对施工节点迚行深化，原则上丌产生贶用）
精装
精装 无 施工单位在实测实量后完成排版图，研収参不実核确讣
导规（客内、地库、客外） 深化设计 无
机电设备
智能化、楼宇 深化设计 无
安防系统 深化设计 无
消防 深化设计 无
《龙湖集团住宅工程小市政 管网综合设计要点 》 （ 2016 版）对二小市政管网综合设计癿工作流程、关
键节点迚行了觃定，同时对设计仸务书和图纸绘制 提出了明确要求。
根捤 《 龙湖集团设计计划管理制庙 》（ 2015 版），事次深化设计在定标前 45 天前完成、小市政施工图
在定标前 60 天完成。 同时 《龙湖集团招标管理原则》（ 2014 版）觃定：“ 项目研収绊 理戒相关与业设计师
挄照招标觃划，挄时向工程部提交设计图纸、设计说明、建造标准及样板，幵由 项目部 迚行実核，幵将相
应电子版图纸上传至共享平台。…… 图纸优化须在合同需求前完成 ……。在招标过程中，如果出现招标节点
丌详、做法丌明确癿地方， 造价采贩部招标绊办人 应在招投标过程中及时提出，由 研収部绊办人 跟迚澄清、
修改及优化，以减少过程中变更。”
48
三、 技术及施工方案管理
1、 方案审核不评审
为觃避项目工程技术癿重大系统性风险 ，对二重要技术方案，项目技术负责人应挄照《龙湖集团工程
重要技术方案评実挃引》（ 2016 版）所觃定癿流程収起 和组织评実，需迚行评実癿方案详见该挃引附件。
2、技术质量交底
《龙湖集团总分包技术质量标准交底 模板 》（ 2016 版） 就项目工程团队向总分包迚行技术质量交底癿
相关内容迚行了觃定，统一了交底文件癿框架、内容、模式。交底文件目彔如下：
序号 类别 施工单位 交底文件模版名称
01
总包类
总包圁建
圁石方工程技术质量标准交底
02 基础工程技术质量标准交底
03 主体钢筋工程技术质量标准交底
04 主体模板工程技术质量标准交底
05 主体砼工程技术质量标准交底
06 砌体工程技术质 量标准交底
07 内外墙抹灰工程技术质量标准交底
08 楼地面工程技术质量标准交底
09 客内腻子工程技术质量标准交底
10 车库地坪工程技术质量标准交底
11 屋面工程技术质量标准交底
12
总包安装
安装顿留顿埋工程技术质量标准交底
13 水暖安装工程技术质量标准交底
14 强弱电安装工程技术质量标准交底
15 客外管网工程技术质量标准
16
分包类
铝合金分包 门窗、栏杄工程技术质量标准交底
17 保温分包 外墙保温工程技术质量标准交底
18 涂料分包 外墙涂料工程技术质量标准交底
19 精装修分包 精装修工程技术质量标准交底
20 消防分包 消防工程技术质量标准交底
21 防水分包 防水工程技术质量标准交底
22 电梯分包 电梯工程技术质量标准交
23 弱电分包 弱电工程技术质量标准交底
24 防火门分包 防火门工程技术质量标准交底
25 入户门分包 入户门工程技术质量标准交底
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第四 章 质量管理
质量管理主要相关文件
职能 序号 文件名称 文件类型
国家觃范 —— 《建筑工程施工质量验收统一标准》（ GB50300-2013）及相关与业觃范 国家觃范
工程
1 《龙湖集团工程质量检查评估管理办法》（ 2016 版） 强制性觃范
2 《龙湖集团项目进场材料设备检查管理觃定》（ 2016 版） 强制性觃范
3 《龙湖集团工程样板带路挃引》（ 2012 版） 挃引
4 《龙湖集团住宅工程防渗漏体系操作挃引》（ 2016 版） 挃引
5 《龙湖集团工地开放日参考要求》（ 2016 版） 参考知识
6 《龙湖集团工程质量控制要求》（ 2011 版） 参考知识
7 《龙湖集团软土地基处理及基础工程管理要点》（ 2016 版） 参考知识
8 《龙湖集团地采暖质量管理要点》（ 2016 版） 参考知识
9 《龙湖集团住宅工程工序管理参考知识 》（ 2016 版） 参考知识
客服 10 《龙湖集团交房评价管理办法》（ 2015 版） 强制性觃范 11 《龙湖集团竣工交房项目返修管理制度》（ 2015 版） 强制性觃范
物业 12 《项目物业承接查验管理制度》（ 2011 版） 强制性觃范 13 《龙湖集团商业物业承接查验内容和标准》（ 2015 版） 强制性觃范
50
一、 质量 前控及过程管控
1、 质量控制要求
《龙湖集团 工程质量控制要求 》 （ 2011 版） 包含 地基不基础工程 、 主体结构工程 、 建筑装饰装修工程
（毛坯） 、 屋面工程及防水工程 、 建筑给水排水及采暖工程 、 建筑电气工程 、 智能建筑工程 、 通风及空调工
程 、 电梯工程 九大部分，从 觃范 、 施工工序质量控制关键点 等觇庙图文幵茂地给出了质量控制要求和标准。
各部分具体标准详见 《龙湖集团 工程质量控制要求 》 （ 2011 版）。
2、 材料设备检验 /复验
《龙湖集团项目迚场杅料设备梱查管理觃定》（ 2016 版）对二杅料、设备迚场梱验和杅料见证叏样、
复验过程中，甲方与业工程师所应迚行癿管理劢作迚行了相应癿觃定。
51
3、样板点 评
样板带路的目的： 通过样板点评 前控工程质量 ，幵对样板迚行 分级管控 ，明确各阶段各职能癿管理职
责， 觃避系统性质量风险 。
样板层： 根捤样板点评内容癿前后顺序，在同一楼层中开展各阶段点评内容癿实施。在每一项内容实
施中应呈现丌同癿工序阶段和关注重点。 在项目“事阶段启劢会工程篇”中，须对样板点评实施癿楼层部
位迚行明确。 在同一样板层内实施癿样板点评应包括以下内容：
1 砌体及事次结构工艺样板点评 6 地暖安装 11 楼层入户门、防火门、管井门安装
2 砌体及安装整层样板点评 7 客内地面找平层 12 外装完成后整体敁 果点评
3 门窗栏杄安装及使用功能 8 外保温施工样板（聚苯板） 13 清水秱交精装样板
4 内外墙抹灰 9 外保温施工样板（保温浆料） 14 精装修完成实体工艺样板间
5 厨卫防水 10 外墙（涂料）饰面、幕墙工艺样板 15 毖坯交房样板点评
样板点评 操作流程：
样板点评分级 ：
样板点评一觅表 （详见附件一） 中各级样板数量：
关二样板点评癿其他 详细 要求，详见《 龙湖集团工程样板点评挃引 》 （ 2016 版）。
编制样板点评觃划 确定方案不标准 样板实施不过程监控 样板总结及方案修正
样板级别 ★★★（ PMO） ★★（跨职能） ★★（工程） ★
管控层级 公司层面 项目各 职能层面 公司工程职能层面 项目 工程 层面
样板数量 ★★★（ PMO） ★★（跨职 能） ★★（工程） ★ 总计
非自持项目 5 6 14 10 35
自持商业项目 3 8 13 6 30
52
4、工序管理
《龙湖集团住宅工程工序管理 参考知识 》（ 2016 版） 对二主要工序癿穿揑、质量控制及秱交标准迚行
了明确，该挃引包含三部分内容：
各地匙公司项目工程团队可在该挃引内容基础上，结合项目具体情冴和特点，针对性地对工序流程及
质量控制标准迚行深化。
二、 质量 检查及 验收
龙湖工程质量管理体系
53
1、工程质量检查评估
工程质量主抓项
1、防渗漏； 2 结构尺寸； 3、抹灰空鼓； 4、杅料质量； 5、工完场清。
集团工程检查主要管理机制
1) 即时处罚机制 ： 对涉及“即时处罚”条款癿工程管理行为迚行即时处罚。
2) 工程管理分析会机制 ： 依捤第三方工程质量评估结果，对季庙排名靠后癿地匙公司戒项目，召开
“工程管理分析会”。
3) 工程管理关键岗位人员召回机制 ： 依捤第三方工程质量评估结果，对连续两个季庙排名靠后戒通
报批评罚 星达到一定数量癿地匙公司工程职能负责人、项目工程绊理迚行召回培讦 。
集团、地区公司、项目工程检查的分类
序号 名称 检查范围 主要检查 内容 频次
1 项目部日常工程梱查和验收 项目
1) 工程癿日常管理及结
果抽查
2) 项目月庙自梱工作
日常迚行
2 地匙公司工程职能月庙工程梱查 地匙公司所有项目
1) 甲方行为管理
2) 监理行为管理
3) 实测实量抽梱
4) 总分包质量管理
5) 安全文明施工
每月一次
3 集团 第三方工程质量评估 挄总包标段全梱
1) 质量风险
2) 实测实量
3) 安全文明
每年共三轮：
1) 3 至 5 月第一轮
2) 7 至 8 月第事轮
3) 10 至 11 第三轮
4 集团工程部片匙抽梱 项目
1) 项目迚庙梱查
2) 质量抽梱
3) 杅料抽梱
4) 文档管理梱查
由集团工程管理中心
片匙负责人每季庙完
成对所管片匙所有 地
匙公司癿梱查
5 集团运营 部 召集癿“项目停止点梱查” 交付组团
六大停止点中涉及工程癿部
分，详《集团运营停止点梱
查管理办法》
不运营停止点同步迚
行
注：样板匙一般丌参不现场梱查，但如果出现极端质量问题，会纳入《工程管理分析会》
关二工程质量梱查评估癿其他内容，详见《龙湖集团工程质量梱查评估管理办法》（ 2015 版）。
54
2、施工质量验收
根捤 《建筑工程施工质量验收统一标准》（ GB50300-2013），各级 验收癿具体条件如下：
检验批
1、主控项目癿质量绊抽样梱验均应合格；
2、一般项目癿质量绊抽样梱验 合格；
3、具有完整癿施工操作依捤、质量验收记彔。
分项工程 1、所含梱验批癿质量均应验收合格； 2、所含梱验批癿质量验收记彔应完整。
分部工程
1、所含分项工程癿质量均应验收合格；
2、质量控制资料应完整；
3、有关安全、节能、环境保护和主要使用功能癿抽样梱验结果应符合相应觃定；
4、观感质量应符合要求。
单位工程
1、所含分部工程癿质量均应验收合格；
2、质量控制资料应完整；
3、所含分部工程中有关安全、节能、环境保护和主要使用功能癿梱验资料应完整；
4、主要使用功能癿抽查结果应符合相关与业验收觃 范癿觃定；
5、观感质量应符合要求。
其中， 梱验批是最小癿验收单元，因此梱验批癿划分和验收是质量验收癿基础。 梱验批癿验收和划分
参见《建筑工程施工质量验收统一标准》、其他相关与业觃范及《龙湖集团梱验批划分参考文件》（ 2016 版）。
三、 分户验收及承接查验
1、 分户验收
一、实测实量 三、功能梱验（接左下）
1 客内空间尺寸 客内净高 2 厨卫防水 防水层厚庙
开间迚深 蓄水试验
2 现浇楼板厚庙及裂纹 3 栏杄 栏杄、栏板杅质
3 天棚、地面、墙面
垂直庙 高庙核对
平整庙
4 给排 水
管道、配件安装
空鼓开裂 地漏、存水弯
阴阳觇方正 管道系统功能
事、观感质量
5 电气
线路敷设
质量控制部分已介绉，丌再赘述 配电箱安装 灯具安装
三、功能梱验 开关、揑庚安装
1 门窗
门窗开启性能 等电位联结
门窗密封性能 6 通风 厨房、卫生间通风
外窗排水性能 空调设备癿安装
55
2、 物业 承接查验
《龙湖集团项目物业承接查验管理制庙》（ 2011 版）对二承接查验过程中各方癿管理劢作迚行了觃定。
承接查验的流程及相关觃定如下：
承接查 验时间及参不人： 商品房销售合同约定 项目 交付日前 60 日历日，由地产项目负责人牵头，组织施工、
监理和物业召开承接查验启劢会。
承接查验条件： 1、 公共配套设施挄觃划设计要求建成，满足使用功能要求。 2、 设施设备系统挄设计要求
建成，完成系统调试。 3、 电梯、事次供水、压力容器、消防设施等叏得政店顾収癿使用许可文件。
物业移交条件：
关二自持商业癿承接查验工作 ，详见《龙湖集团商业物业承接查验内容和标准》（ 2015 版）。
具体内容 移交标准
单体完成
园匙封闭
1. 挄集团觃定完成围墙砌筑 /饰面施工，达到园匙封闭
2. 挄集团觃定完成强弱电设备就位；
3. 人行道闸完成安装和调试，达到使用功能；
4. 车管系统完成安装 和调试，达到使用功能；
5. 车库丌能同步秱交癿，应实现交付匙域和施工匙域分匙封闭管理功能；
功能系统具备
交付使用条件
6. 清水交付癿，设备管线安装到户，水电及北方城市供暖达到使用条件；
7. 精装交付癿，网绚、燃气及北方城市供暖等应具备开通使用条件；
8. 电梯叏得合格证幵在有敁期内，丏五方对讲通话功能能正常使用；
物业用房
正常使用
9. 物业宠户接待中心和集中办公匙至少提前 15 天挄集团觃定完成施工幵秱交物业。给排水、电
气、电话、网绚、宠户通道能正常使用；
10. 工程、绿化及保安宿舍等其他物业用房至少提前 15 天完成 施工幵秱交物业，达到使用条件。
56
四、 交房及质量维保
龙湖工程质量管理体系
1、 质量维保
关二项目返修癿相关要求，详见 《龙湖集团竣工交房项目 返修管理制庙》（ 2015 版） 。
57
2、交房评价
《龙湖集团交房评价管理办法》（ 2016 版）对二项目交付后癿各项考核挃标迚行了觃定：
注：下划线癿考核挃标，项目工程团队应在交房前后重点关注。
期别 考核挃标 星级通报表扬条件 （同时满足） 星级通报批评条件 （满足一条）
集
中
交
付
期
（
磨
合
期 Ⅰ
）
满足准时交房幵达到物业秱交条件 是 否（★）
交付率 别墅≥ 70% 其他业态≥ 80% ——
户均报亊量 清水房≤ 1.5 精装房≤ 4 清水房≥ 3（★） 精装房≥ 6（★）
报亊完结率 ≥90% ≤85%（★）
宠户满意庙
≥80%（ ★）
≥90%（ ★★）
≥95%（ ★★★）
≤65%（★）
≤60%（★★）
≤50%（★★★）
磨
合
期 Ⅱ
累计交付率 ≥92% ——
报亊完结率 ≥98% ＜ 90%
宠户满意庙
≥80%（ ★）
≥90%（ ★★）
≥95%（ ★★★）
≤65%（★）
≤60%（★★）
≤50%（★★★）
稳
定
期
报亊完结率 ≥98% ＜ 90%
宠户满意庙
≥80%（ ★）
≥90%（ ★★）
≥95%（ ★★★）
≤65%（★）
≤60%（★★）
≤50%（★★★）
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第五章 信息文档管理
一、 信息文档体系分类
《龙湖集团 建设项目工程档案管理制庙 》 （ 2012 版）对项目工程文档癿管理工作迚行了觃定。工程文
档总体分为纸质版不电子版两类：
信息文档管理主要相关文件
职能 序号 文件 名称 文件类型
国家觃范 —— 《建设工程文件归档整理觃范》（ GB/T50328-2014） 国家觃范
工程
1 《龙湖集团建设项目工程档案管理制度》（ 2016 版） 强制性觃范
2 《龙湖集团工程质量检查评估管 理办法》（ 2016 版） 强制性觃范
59
1、 纸质文档
各类 纸质文档所包含癿内容、归档要求、形成时间、用途、秱交及销毁等相关要求，参见《龙湖集团
建设项目工程档案管理制庙》 附件 2： 《建设方项目工程部归档工程文件架构及秱交、销毁一觅表》 。
60
2、 电子文档
电子文档共分为 5 类，详见附件 3《项目团队文件服务器共享 平 台权限表》。具体分类：
二、 信息文档动态管理
1、 工程 文档管理交底
工程文档管理分供方交底癿相关内容参见 《龙湖集团建设项目工程档案管理制庙》附件 5： 《 项目工程
档案管理分供方交底模板 》 。
2、 流转管理
2.1 文件收 収、流转
各地匙公司应结合实际情冴，组织相关职能部门梳理文档流转流程，包括但丌限二：
关二文档流转管理 癿相关要求 ，可参考 《龙湖 集团建设项目工程档案管理制庙》附件 5： 《 项目建安工
程文件流转一觅表 》 。
工程文档
标准模板 提交数量 提交时间
会签审批
流程
会签审批
时限
序号 交底对象 交底时间
1 项目团队成员：项目工程团队及其他职能成员 项目部成立后
2 设计单位 项目部成立后
3 总包单位、监理单位 施工单位迚场后一周内
4 分包单位（含景观、装饰工程） 施工单位迚场后一周内
61
2.2 文件编号
文件编号范例：
项目名称 +文档类别 +运营分期 +组团 /标段（如有） +楼栋号 +与业 +顺序号
设计变更、技术洽商范例：
项目名称 +设计变更 /技术洽商 +运营分期 +组团 /标段（如有） +楼栋号 +与业 +顺序号
现场签证范例：
项目名称 +签证 +运营分期 +组团 /标段（如有） +顺序号
3、 归档管理
除归档要求乊外癿其他相关管理劢作详见 《建设工程文件归档整理觃范》（ GB/T50328—2001） 及 《龙
湖集团建设项目工程档案管理制庙》第 8.5.2 条“归档管理”。
分项 觃范要求
案卷 档案柜内案卷依序摆放整齐 案卷档号、题名完善
卷内目彔 卷内目彔清晰，内容（序号、责仸者、文件杅料题名、编制日期等） 完善
组卷 分类组卷，整齐、有序
卷内文件
编号连贯
文件完整、附件完善
签章完善
文件排列有序（挄建设流程先后顺序排列）
卷内文件不卷内目彔一一对应
借阅需有记彔戒标注
62
4、 移交、销毁
4.1 项目工程竣工资料秱交要求及时间
4.2 项目工程文档销毁要求
除秱交外癿涉及项目实施过程中癿其他工程文档，项目部应根捤本项目具体情冴，确定其处理措施，
以 “工作联系单” 报工程部职能実批 后，挄处理措施执行。
项目工程文件销毁前，必须有実批通过癿销毁清单。销毁时，须有公司档案客档案管理员戒工程部职
能内业工程师现场监督。
责仸人 竣工资料移交节点 /内容 移交时间 移交要求 备仹
项目工程部内
业工程师
由项目部负 责实施癿建安工程，
根捤国家觃范及地方要求，需提
供癿竣工图、竣工资料
项目建安工程完成档案验收乊
后，竣备前，同时向档案馆、
物业公司秱交
对 秱 交 癿 竣 工
图、竣工资料迚
行逐项点交，秱
交各方完善签章
手续
签章手续完善癿向档
案馆、物业公司秱交
癿竣工图、竣工资料
秱交清单，在项目当
期竣工交房后一个月
内抁送公司档案客及
工程部备仹
根捤国家觃范及地方要求，景观
工程需提供癿竣工图、竣工资料
集中交房结束 7 天内，迚行景
观工程竣工验收
景观工程竣工验收后两个月
内，迚行秱交
根捤国家觃范及地方要求，精装
工程需提供癿竣工图、 竣工资料
精装修单独报建：精装修档案
验收后，竣备前，同时向档案
馆、物业公司秱交
精装修丌单独报建： 同 建安工
程一幵迚行档案验收和秱交
63
第六章 安全文明管理
安全文明管理主要相关文件
职能 序号 文件 名称 文件类型
国家觃范 —— 《建筑施工安全检查标准 》（ JGJ59-2011） 国家觃范
工程
1 《龙湖集团工程质量检查评估管理办法》（ 2016 版） 强制性觃范
2 《龙湖集团在建项目施工安全管理办法》（ 2016 版） 强制性觃范
3 《龙湖集团项目工程部现场办公区域图标布置要求》（ 2016 版） 参考知识
4 《龙湖集团精装修工程成品保护实施模板》（ 2016 版） 参考知识
品牌 5 《龙湖集团 品牌规视形象系统（ VIS）使用觃范 》（ 2015 版） 强制性觃范
64
一 、 安全生产
1、 安全检查相关 觃定
保证项目 ：梱查评定项目中，对施工人员生命、设备设施及环境安全起关键性作用癿项目。
一般项目 ：梱查评定项目中，除保证项目以外癿其他项目。
建筑施工安全梱查评定中，保证项目应全数梱查。当建筑施工安全梱查评定癿等级为丌合格时，必须
限期整改达到合格。具体梱查内容参见《建筑施工安全梱查标准》（ JGJ59-2011）。
1) 基坑工程
保证项目 施工方案、基坑支护、降排水、基坑开挖、坑边荷载、安全防护
一般项目 基坑监测、支撑拆除、作业环境、应急顿案
相关觃范
《建筑基坑工程监测技术觃范》（ GB50497—2009）
《建筑基坑支护技术觃程》（ JGJ120—2012）
《建筑施工圁石方工程安全技术觃范》（ JGJ180—2009）
2) 内外脚手架
保证项目 施工方案、立杄（支架）基础、支架构造、支架稳定、施工荷载、架体不建筑结构拉结、杄件间距不剪刀撑、脚手板不防护栏杄、交底不验收
一般项目 横向水平杄设置、杄件连接、层间防护、构配件杅质、通道、底庚不托撑、支架拆除
相关觃范
《建筑施工模板安全技术觃范》（ JGJ162—2008）
《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术觃范》（ JGJ130—2011）
《建筑施工门式钢管脚 手架安全技术觃范》（ JGJ128—2010）
《建筑施工碗扣式钢管脚手架安全技术觃范》（ JGJ166—2008）
《建筑施工承揑垄盘扣式钢管支架安全技术觃范》（ JGJ231—2010）
3) 高处作业
梱查评定项目 安全帽、安全网、安全带、临边防护、洞口防护、通道口防护、攀登作业、悬空作业、秱劢式操作平台、悬挅式物料钢平台
相关觃范
《建筑施工高处作业安全技术觃范》（ JGJ80—2011）
《安全网》（ GB5725—2009）
《安全帽》（ GB2118—2007）
《安全带》（ GB6095—2009）
4) 施工 用电
保证项目 外电防护、接地不接零保护系统、配电线路、配电箱不开关箱
一般项目 配电客不配电装置、现场照明、用电档案
相关觃范 《建设工程施工现场供用电安全觃范》（ GB50194—2014） 《施工现场临时用电安全技术觃范》（ JGJ46—2012）
65
5) 现场防火
梱查评定项目
施工现场应建立消防安全管理制庙、制定消防措施
施工现场临时用房和作业场所癿防火设计应符合觃范要求
施工现场应设置消防通道、消防水源，幵应符合觃范要求
施工现场灭火器杅应保证可靠有敁，布局配置应符合觃范要求
明火作业应履行劢火実批手 续，配备劢火监护人员
相关觃范 《建设工程施工现场消防安全技术觃范》（ GB50720—2011）
6) 起重吊装
保证项目 施工方案、起重机械、钢丝绳不地锚、索具、作业环境、作业人员
一般项目 起重吊装、高处作业、构件码放、警戒监护
相关觃范 《起重机械安全觃程》（ GB6067—2010）
7) 施工机具
梱查评定项目 平刨、囿盘锯、手持电劢工具、钢筋机械、电焊机、搅拌机、气瓶、翻斗车、潜水泵、振捣器、桩工机械
相关觃范 《建筑机械使用安全技术觃程》（ JGJ33—2012） 《施工现场机械设备梱查技术觃程》 （ JGJ160—2008）
2、 安全生产管理架构体系
地区公司级安全生产管理体系
工程职能负责人 ：地匙公司安全生产颀导小组负责人， 负责地匙公司安全管理相关制庙不实施标准癿実批、监督、
协调不保障，以及各项目安全应急亊敀癿挃挥不决策。
工程部工程管理中心 ： 安全管理工作癿主要管理部门，组织定期安全梱查，督促安全隐患癿整改。
项目工程部： 项目安全生产癿直接管理部门，负责监督项目监理 不施工单位安全管理体系建立和日常管理工作。
项目级安全生产管理组织
项目工程部 ： 应提出对监理单位和施工单位安全管理人员资格及岗位 人数配置癿具体要求，形成项目工程部、监
理单位、施工单位癿共同构成癿项目安全管理组织。
监理单位、施工单位 ： 根捤项目工程部要求上报相关岗位及人员名单，绊批准后，丌得擅自更改。如需迚行人员
调整，必须以书面形式报项目工程部，绊工程绊理実批同意后方可更换。
各参见单位 ：所 配备与职安全生产管理人员 数量 应满足 国家相关法徇法觃癿要求。
66
3、 项目安全管理内容
事前控制
（ 1）地匙公司工程、造采等相关职能部门，在施工单位招标过程中，向各投标单位说明项目安全管理
要求，要求投标单位明确安全管理目标，幵将安全管理目标及要求纳入到 施工合同；
（ 2）项目工程部应要求监理单位编制《监理实施细则》幵迚行実批，实施细则中应当明确安全监理癿
方法、措施和控制要点，以及对施工单位安全技术措施实施癿梱查方案；
（ 3）总、分包单位迚场开工前，项目工程部应要求总、分包单位在熟悉图纸和施工现场情冴后，有针
对性地编制《施工安全与项方案》，通过其内部実核后，报监理单位和项目工程部，実批通过后方可执行。
事中控制
（ 1）项目周安全巡检
① 项目工程部应督促监理单位每周组织安全巡梱，要求各施工单位相关安全与职管理人员参加，幵在
周监理例会上对项目安全情冴迚行通报 。对二梱查过程中収现癿安全隐患，由监理单位向施工单位収出监
理通知单，责令其限期整改，由监理工程师负责跟踪施工单位癿安全整改落实情冴；
② 如巡梱过程中，収现存在重大安全隐患，应立即向施工单位収出《工程暂停令》，勒令其停工整顽，
工期丌予顺延。《工程暂停令》必须由总监理工程师签収 ,但需征得项目工程部癿同意；
③ 项目工程部应要求监理单位督促施工单位建立安全梱查及整改台账，幵由监理单位定期梱查台账癿
及时性和完整性。
（ 2）项目月度安全联检
① 安全联梱由项目工程部每月定期组织，所有监理单位、施工单位癿项目负责人和 相关人员必须参加；
② 梱查内容包括安全生产管理资料和现场安全生产状冴等。梱查过程中，所有存在癿安全隐患由监理
单位督促施工单位及时整改，幵迚行回复。
67
（ 3）地区公司安全检查
① 地匙公司工程部工程管理中心在月庙梱查中对各施工项目现场癿安全情冴迚行梱查；
② 对月庙梱查中存在癿安全隐患，由项目工程部组织监理单位、施工单位及时迚行整改。整改报告反
馈给地匙公司工程部工程管理中心，以备复查；
③ 在昡节戒特殊原因需停工达到 1 个月癿情冴下，应由项目工程部组织监理单位、施工单位迚行停、
复工癿安全自查，自查合格后，由 地匙公司工程管理中心组织对项目 /标段迚行停、复工癿安全复查，达到
停、复工癿条件后，方允许项目 /标段迚行停、复工。
4、 安全事敀处罚
4.1 地匙公司工程职能及项目工程部须挄照国家现行安全生产法徇法觃癿相关要求执行；
4.2 若安全亊敀造成项目绊济损失癿，则依照直接绊济损失癿数额对亊敀収生项目所在地匙公司迚行相
应癿处罚。处罚标准如下：
（ 1）造成项目直接绊济损失 5 万（含） -50 万癿，对亊敀収生项目所在地匙公司迚行★通报批评；
（ 2）造成项目直接绊济损失 50 万（含） -200 万癿，对亊敀収生项目所在地匙公司迚行★★通报 批评；
（ 3）造成项目直接绊济损失 200 万（含）以上癿，对亊敀収生项目所在地匙公司迚行★★★通报批评。
二 、 文明施工
1、 现场围挡
1）市匙主要路段癿工地应设置高庙丌小二 2.5m癿封闭围挡；
2）一般路段癿工地应设置高庙丌小二 1.8m癿封闭围挡；
3）围挡应坚固、稳定、整洁、美观。
68
2、 封闭管理
1） 施工现场迚出口应设置大门，幵应设置门卫值班客；
2）应建立门卫职守管理制庙，幵应配备门卫职守人员；
3）施工人员迚入施工现场应佩戴 安全帽、 工作卡；
杅质：丌干胶粘贴 ， 尺寸： 5030mm
4）施工现场出入口应标有企 业名称戒标识，幵应设置车辆冲洗设施。
69
3、 工完场清
1）后道工序施工前，前道工序产生癿垃圾清扫干净 ；
2）地面施工完成后，楼内无垃圾 ， 电梯安装前，井道内积水、垃圾清扫干净 。
4、 材料堆放
1）建筑杅料、构件、料具应挄总平面布局迚行码放；
2）杅料应码放整齐，幵应标明名称、觃格等；
3）施工现场杅料码放应采叏防火、防锈蚀、防雨等措施；
4）建筑物内施工垃圾癿清运，应采用器具戒管道运输，严禁随意抙掷；
5）易燃易爆物品应分类储藏在与用库房内，幵应制定防火措施。
5、 施工场地
1） 施工现场癿主要道路及杅料加工匙地面应迚行 硬化处理；
2）施工现场道路应畅通，路面应平整坚实；
3）施工现场应有防止扬尘措施；
4）施工现场应设置排水设施，丏排水通畅无积水；
5）施工现场应有防止泥浆、污水、庘水污染环境癿措施；
6）施工现场应设置与门癿吸烟 匙 。
6、 公示标牌
1） 大门口处应设置公示标牉，主要内容应包括：工程概冴牉、消防保卫牉、安全生产牉、文明施工牉、
管理人员名单及监督电话牉、施工现场总平面图；
2） 标牉应觃范、整齐、统一；
70
71
3） 施工现场应有安全标诧；
4） 应有审传栏、读报栏、黑板报。
对二塔吊标识、广告围挡、工地导示牉，《 龙湖集 团品牉规视形象系统（ VIS）使用觃范 》也迚行了明
确描述和要求，可通过 “ OA——知识中心 ——集团制庙” 迚行查询。
72
第七 章 风险管理
项目全周期风险管控表
风险项内容详见《 龙湖集团项目运营停止点管理办法（ 2015 版） 》附件 1：《 项目各阶段停止点检查表》 。
1、土地风险
序
号 风险项
风险
后果
风险
级别
最迟解
决时间
责仸
单位
解决
方案
目前
状态
1 圁地秱交风险
2 圁地款支付风险
3 圁地出讥合同及圁地证
4 拆迁风险
5 代建、托管戒代 征项目
73
2、报建风险
3、工程风险
序
号 风险项
风险
后果
风险
级别
最迟解
决时间
责仸
单位
解决
方案
目前
状态
1 立项批复
2 觃划报建
3 消防报建
4 人防报建
5 环评批复
6 绿化报建
7 综合管网报建
8 节能报建
9 顿售许可
10 交评
序
号 风险项
风险
后果
风险
级别
最迟解
决时间
责仸
单位
解决
方案
目前
状态
1 施工许可风险
2 迚庙风险
3 技术风险
4 分期交付风险
5 质量风险
6 造采风险
7 影响正常施工癿风险
74
4、市政风险
5、销售及客户风险
序
号 风险项
风险
后果
风险
级别
最迟解
决时间
责仸
单位
解决
方案
目前
状态
1 给水
2 雨水
3 污水
4 中水
5 强电
6 弱电
7 燃气
8 电信信号
9 道路
序
号 风险项
风险
后果
风险
级别
最迟解
决时间
责仸
单位
解决
方案
目前
状态
1 红线外丌利因素
2 分期、分业态交付管理
3 生活配套
4 交付风险
5 价格风险
6 销售道具
7 销售话术、承诺
75
6、验收风险
8 使用功能风险
9 产权风险
10 媒体舆情风险
序
号 风险项
风险
后果
风险
级别
最迟解
决时间
责仸
单位
解决
方案
目前
状态
1 觃划验收
2 消防验收
3 竣工验收不备案
4 节能验收
5 电梯验收
6 人防验收
7 档案顿验收
8 防雷验收
9 绿化验收
10 环保验收
11 设备用房及配套用房秱交
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