建设和谐城市的地铁综合体的建筑策划思路与盈利模式
杨宝民
作者介绍，深圳新摩尔商业管理有限公司总经理，大连海洋大学一带一路研究院特聘教授，清华大学EMBA总裁班15年授课专家杨宝民，电话：13823509154
城市广场周边的地铁综合体最佳开发模式
地铁城市设计的机制
地铁综合体的盈利模式
地铁综合体的购物中心定位与经营分析
地铁综合体的人性化设计
地铁综合体的实施策略
地铁综合体的最佳盈利模式
城市广场与地铁综合体的教训
新摩尔公司组织专题考察上海、深圳、沈阳、徐州等多个城市广场，发现已经建设的城市中心广场地下空间利用大多不够科学，突出表现在公共停车场的缺乏以及地铁连接空间规划设计不合理。
日本在火车站与地铁站结合的城市综合体与城市设计方面已经取得成熟经验，车站与商业设施、地下与地上空间一体化设计，顾客流线与机动车流线完全分离。胡宝哲博士总结了日本站前再开发的模式图，在东京商业中心专著中详细介绍。新摩尔公司在２００５年考察了日本高速铁路火车站与地铁站前广场，全面总结了日本经验，２０21年系统研究了纽约城际铁路上盖综合体物业—哈德孙广场案例，分别可以应用于国内各类火车站广场及周边综合开发的策划中。
通过总结国内教训，借鉴日本成功的地铁开发和地下空间利用经验，运用城市设计和商业建筑设计理念，新摩尔公司提出了一个基于城市广场的地铁综合体盈利模型，把握社会效益与经济效益的平衡。
表１基于城市广场的最佳地铁综合体盈利模型
城市广场 地面 定位为商业休闲广场与绿化结合，突出公众的可参与性，周边有围合 地下四层 地下２，３，４层重点开发公共停车空间和人防空间以及休闲娱乐空间，以政府投资为主周边开发商承担部分投资，给予相应车位作为投资回报。
地下一层局部下沉，形成开放式空间地下一层重点开发商业用途 南侧综合体 根据人流情况和周边消费者需求进行物业功能定位 龙头商业综合体 东侧综合体 商务休闲 北侧综合体 龙头商业综合体，城市地标建筑 西侧综合体 餐饮娱乐
图1 深圳北站交通枢纽效果图
深圳北站综合交通枢纽位于深圳市宝安区龙华西南部，东起上塘路，西至规划路，南起玉龙路，北至留仙大道，汇集了地铁4 号线、5 号线和6 号线，衔接京广深港客运专线和杭福深两条国家高速铁路，与常规公交、长途客运、出租车及社会车辆有效接驳，建成后将成为华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，也是深圳市最重要并具强大口岸功能的陆路交通门户。
深圳北站枢纽工程商业配套项目分别处于枢纽的东西两个广场的四个象限和东延平台的84标高、78标高层，总面积约10万平方米。
我们运用上述赢利模式，对深圳北站地铁和火车站枢纽进行合理的商业规划，其中东广场成为服务深圳市区顾客的重点，他们具有较强的消费力，主要发展时尚类商品批发等，站点内物业重点服务乘客，例如配置小型书店、便利店、快餐等业态。
城市ＣＢＤ地铁项目城市设计的机制
完全依靠开发商进行城市ＣＢＤ改造和建设，难以确保城市的和谐，需要政府引导，确保公众利益和社会效益优先，尔后为开发商提供公平的开发机会。
借鉴法国新城区和ＣＢＤ 开发的成功经验，我国城市ＣＢＤ核心区开发可以成立政府为主的城市开发公司，主要负责土地一级开发，首先做好城市设计工作，尔后与地铁公司联合完成交通枢纽建设，城市广场，地下空间开发，共同为开发商提供良好的城市空间，准备比较充足的公共空间停车位，发展商可以专心开发好自己的物业项目，可以是城市综合体项目，也可以是购物中心或餐饮娱乐文化设施。
一般以核心枢纽地铁作为综合体重点开发区域，充分挖掘人流的商业价值，形成城市商业中心和文化中心。综合体项目需要良好的城市设计作为依托，而城市设计的有效实施需要适当的开发机制。
图2广州珠江新城ＣＢＤ城市设计模型
地铁公共空间可以采用两种利用方式，一种是深圳大剧院地铁站模式，新开发的华润万象城利用２００多米长的地下通道与购物中心连接，已经运营多年的地王大厦也直接和地铁在地下连通。深圳书城等地下无法连通的建筑在大门口附近设立出站口。另外一种是华强北地铁站开发模式 ，充分利用地下空间设立大型商场，同时改善交通环境，让过街人流通过地下通道。
图3 长春国际金融中心
长春国际金融中心就是一个典型的城市设计与建筑设计相互结合的作品，该项目由香港上市企业荣丰控股集团开发，由于新摩尔公司提供策划和招商以及运营顾问服务，因此，我们前期介入参与方案设计研讨，配合澳洲COX公司优化方案。
长春国际金融中心总规划用地面积3.6万平方米，规划建筑密度≤50%，容积率＜5.7，规划绿地率≥25%。项目总建筑面积约28.5万㎡，地上建筑面积205000平方米，地下建筑面积约80000平方米。其中商业面积35841平方米（综合商业面积建议达到4万平方米左右）；五星级酒店39356平方米；写字楼34863平方米；高档公寓94940平方米。物业组合为5A级写字楼、五星级酒店、名品购物中心、高级公寓。
新摩尔主张充分利用未来长春地铁1,2号线路建设机会，形成和广场的互动，利用地铁建设机会考虑和广场连接，形成整体效果。在项目地块通过解放大路和至善路局部下沉，形成环形的人流动线。
图4 借鉴香港太古广场的环形地铁接驳方式
香港太古广场是利用地铁非常成功的综合体，实现了购物中心和塔楼的均好性，值得我国多塔楼的综合体设计借鉴。
长春国际金融中心项目西侧的历史保护性建筑（简称小红楼）临人大街建筑面积8900平方米的“伪满第九大部”为历史保护建筑
图5 满洲国财政部旧址现状
图6红楼修复后效果图
地铁综合体的物业组合与营销时机研究
由于地铁综合体一般涉及酒店、购物中心、写字楼和公寓等多种物业，一般酒店设置在主楼顶端，充分利用ＣＢＤ城市景观，有效提升物业价值。通过高级酒店品牌带动写字楼和公寓的价值提升。其中公寓多数销售，销售时机选择非常重要。
通过研究美国桃树中心案例，我们发现会展中心与酒店、购物中心、专业市场和写字楼以及公寓同样可以进行有效组合。
桃树中心是美国亚特兰大市的一组为旅游服务的建筑物.其中最高的一座建筑物"桃树广场旅馆",是一座圆柱形超高层建筑,建成于1975年,共70层,曾是世界最高的旅馆
图7美国亚特兰大桃树中心开放式地铁综合体
图8 桃树中心广场与综合体的结合
在地铁站设计中波特曼运用了协调单元的城市设计思想，有效利用了地铁提供的便利，设置大型中庭连接地铁。作为开放地铁综合体，桃树中心的成功之处在于
１、建立了完整的步行系统，天桥、地下步行道、边缘开敞的人行道和购物中心与酒店形成了完整的网络。
2、 相临建筑之间有效连接，形成地下已经空中互相连接的城市综合体。
３、街区的内部空间充分利用，可以开展娱乐活动。
４、促进城市多种功能的的有机结合，形成综合体共生功能，桃树中心成为亚特兰大城市名片。
在商业建筑设计方面，深圳新摩尔公司主张借鉴日本一流综合体设计经验，注重打造人性化空间，形成生活美学的展示和使用空间。
图9 日本东京中城综合体公共空间与艺术作品
地铁综合体的购物中心定位与经营分析
地铁综合体物业经营难度最大是购物中心，服务要求最高的是五星级酒店。做好购物中心定位和经营分析是整个综合体成功的标志。
我们一般可以把综合体购物中心划分为两种类型，一种是名品购物中心为主，主要服务金领人群，兼顾服务白领阶层，主要服务高收入人群，另外一种是时尚购物中心，主要服务白领人群，兼顾金领人群的需求。下面我们分别举例说明：
广州高德置地广场位于珠江新城中央核心区域的高德置地广场是高德置地在珠江新城发展的大型商业项目，总建筑面积达92万平方米，汇集商场、超甲级写字楼、朱美拉星级酒店、公寓等多种功能。
其中商场Seasons Mall建筑面积超过17万平方米，分春夏秋冬四个主题区；工程方面也分四期开发：一期、二期部分计划于明年年中开业，三期、四期则于2010年完成。该项目将大量引入国际流行时尚品牌商品，配置全新的业态组合，展示最现代的生活方式，打造成广州CBD最具魅力的国际时尚购物中心。
图10 广州高德置地广场
Seasons Mall划分四个区域，可以借鉴英国蓝湖购物中心的成功经验，设置不同的主题，初期以聚集人气的业态为主，在酒店区的购物中心部分重点设置高端品牌。
图11 广州四季购物中心
新摩尔商业管理公司通过２００８年对广州商业的深入研究和分析，认为广州顾客是理性消费为主，因此，我们主张以白领风格与价位作为珠江新城的购物中心主流定位，局部突出金领品味，避免盲目定位过高，导致开业后出现冷冷清清的曲高和寡现象。
对于长春国际金融中心项目，我们认真分析了长春名品消费现状，长春适合发展少量高端综合体和名品购物中心。
图12 长春国际金融中心
考虑项目位于长春黄金地段，结合名品商家要求，我们考虑一层9000平方米作为名品街区。
关于地铁街区和-1层定位的设想：
精品超市3000-5000平方米 形成吉林省进口食品最齐全的精品超市 3000 地铁商业街区 3000 西餐厅和中高档咖啡厅等 1000 餐饮包括一家以经营精品海鲜为主、 另外一家经营吉林长白山特色为主 2000 本项目购物中心一层为精心打造的国际名品街区，根据国际名品专卖店要求量身定制，面积从150平方米到2000平方米不等，重点引进名品服饰、皮具、手表、珠宝以及名车等，
一层端点和入口全部设计为500平方米以上国际名品旗舰店，填补长春现有商业物业空白。
本项目购物中心二层为国际二线品牌和国内一线女装品牌和女性用品，配备高端休息室和化妆室。
本项目三层为国际二线品牌和国内一线男装品牌和男士用品，配备咖啡厅。
本项目四层为高档健康中心配备SPA,恒温游泳池，VIP活动中心，引进高端中餐和西餐。
图13 长春国际金融中心效果图
地铁车站与综合体的人性化设计
１．地下站点和综合体的公共空间，艺术作品，导示系统都是需要人性化设计的重点。
新摩尔公司与深圳嘉兰图公司密切合作，采用工业设计和平面设计以及艺术设计相互结合的手法，设计新颖的轨道交通导示系统和作品。
２．在设计地铁线路时候要充分考虑换乘站的接驳步行距离不要超过１００米 。深圳会展中心的环城就是非常便利的换乘站点，而北京地铁的很多换乘站设置非常不合理，乘客换乘距离太长，缺乏人性化思考。
３．在地铁与火车站结合时候，出租车和公共汽车等可以利用地下空间和地上形成立体双路进站模式，避免乘客的过长等待。深圳罗湖火车站广场交通系统设计就是一个典型的失败案例，缺乏对乘客的关心和专业思考。
在飞机场出站时候，一方面要考虑方便进入地铁，第二要方便通过双线路模式乘坐出租和大巴车辆，避免乘客过长等待时间。
４．地铁综合体的设计要重点考虑使用好地下空间，充分挖掘地下空间的商业与公共空间价值，实现聚集人流作用，在整个综合体建筑中要注重购物中心、写字楼和酒店的节能与环保，让顾客感觉舒适，运营成本较低。
新加坡在地铁综合体人性化设计方面很有特色，ION Orchard 购物中心注定将成为新加坡和亚洲的新地标性建筑。该包括一个建筑面积达125,000m2的零售中心、艺术画廊，以及一座带有观景台的豪华住宅楼。 该项目的设计灵感源于提供了充足的公共空间，发达的行人道路的城市，以及平衡美感和商业可行性的设计概念。
图14 benoy设计的乌节路购物中心与豪华住宅楼
图15 地下空间的有效利用
地铁综合体的实施策略
新摩尔公司在地铁和轨道交通综合体领域厚积薄发，不仅具有地铁城市综合体策划和运营能力，而且完成了多个区域城市商业规划和城市区域策划工作，以国际化视野与国外著名商业建筑设计公司联手提出如下策略：
与地铁公司合作，政府规划部门牵头，做好重点地段城市设计和联合开发的准备工作。从被动的城市规划审批，转向主动地推动城市设计工作。以青岛火车北站和地铁核心区滨海新城为例，我们配合青岛海创公司和德国城市设计公司，通过将城市商业规划、旅游规划、产业规划和城市设计结合，不仅深化了城市设计方案，而且提高了土地一级开发的经济效益和社会效益。
２．政府需要把握城市社会功能，避免不服责任以过高地价拍卖土地，应该明确规定城市设计要求和社会文化要求，避免出现过度损害公众利益的单纯地铁物业开发模式，房地产开发企业也需要注重社会效益和经济效益的统一，为和谐社会做出贡献。
３．我们与国内外最著名的设计公司联手完成商业规划与商业建筑方案设计，实现两者最佳的匹配，达到吸引顾客和降低运营成本的目的。
４．商业房地产开发低潮时候拿地和策划，高潮时候销售部分物业。
５．开业顺序 我们一般建议五星级酒店和购物中心可以同时建设，主张五星级酒店首先开业，购物中心在随后开业。
1．王敏洁地铁站综合开发与城市设计研究 2006年地铁车站内部空间环境人性化设计研究2006年
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