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其中2宗为纯商业用地，分别位于悦来和三亚湾，这两宗不提也罢。但另外有1宗超级重磅的商住地块也悄悄上线了，这就是观音桥原红旗河沟枢纽站的地块。这宗地的地段位置实在太好了。南面是观音桥商圈，北面有嘉州新光天地，门口有轨道红旗河沟3/6号线换乘站，周边生活配套应有尽有。正因为如此，这块地被很多人认为会破楼面价纪录，甚至知名大V喊出要干到15000元/㎡。而这块地昨日上线的起拍价，仅为8977元/平米。这可能会让很多朋友感到意外。按这个起拍价，想要干到15000元/㎡，基本不太可能了。我们再看一下，本月初上线且本周即将拍卖的几块地，是什么情况。在9月4日，九龙坡九龙半岛1宗22.2亩，容积率1.5的纯住宅用地上线，起拍价达到9480元/㎡。同一天，中央公园公租房空港家园旁边的1宗141.77亩容积率1.5的住宅土地上线，起拍价达到9147元/㎡，这两宗地块，将在本周四出让。在9月5日，九龙坡杨家坪中迪广场旁边的1宗95.21亩，容积率2.9的住宅地块上线，起拍价达到10100元/㎡。这是重庆迄今为止最高的起拍价，将在本周五拍卖。单从地段来说，原红旗河沟枢纽站地块足以秒杀以上几宗地块。但是，土地楼面价需要参考商业配比、容积率、配建要求等诸多因素。而这又是人们最容易忽略的。 用 途：二类居住用地、商业用地、商务用地 土地面积：43250㎡ 土地面积：64.87亩 建筑面积：151375㎡ 商住比：3:7 容 积 率：3.5 起始总价：135892万元 起始楼面价：8977元/㎡ 公告到期时间：2020年10月10日 显然，和本周即将拍卖的几块纯住宅用地不同，红旗河沟地块有高达30%的商业占比，这会严重影响土地的楼面价。而且根据用地规划条件函，这块地的配建要求非常特殊，需要协调处理的各种问题相当复杂。属于特殊地块。我们例举其中一些影响较大的因素。第一，该地需要配建公交换乘枢纽站、6班幼儿园、公厕、社区卫生 服务站、社区文化活动室，其中换乘枢纽站和幼儿园不计容积率，幼儿园需无偿移交。第二，配建公交换乘枢纽站规模需达1.5万平米，车辆始发和换乘需要在地面一层。第三，涉及轨道保护线范围内的建设用地，其建设活动必须与轨道交通部门协调，建设方案经专家和相关部门论证通过后，方可建设；轨道通风井设施在建设中须纳入地块整体建设一 并考虑，且建设方要和轨道部门就如何建设相互协调。第四，地块均预留与轻轨换乘大厅的地下公共人行通廊，宽度不小于6米。地面人行通道，应在地块内设置红锦大道和锦龙支路、嘉州小区路之间的连续公共步行通道，其宽度均不小于8米。第五，图中标注的锦龙支路、锦龙二支路、红锦大道下穿道应与公交站场地块同步实施。 第六，该地项目属于重点管控区-重要项目，建设单位应组织开展方案征集工作，原则上应邀请3家及以上市内外知名建筑设计机构参与，提交不少于3套符合规划条件的高水平设计方案。 第七，商业商务建筑层高应不低于4. 2米，建筑立面应现代简约，塔楼商业及办公用房最小分割单元不得小于一个柱网尺寸，且使用面积不得小于60平方米。 总而言之，该地块因为30%的商业占比，尤其是公交换乘枢纽站的建设以及相应的各种条条框框，让该地块变得非常特殊。这些特殊情况到底多大程度影响开发商们的兴趣，也很难说。所以，这块地也无法作为土拍市场风向标，如果它最终成交楼面价不能破万，也不用太惊讶。
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