【原】重庆3批次集中土拍分析预测系列：高新篇

重庆第3批次集中土拍共28宗地，高新区有5宗，其中土主赖家桥附近1宗，含谷1宗，金凤有3宗。

金凤这3宗有两块块是相邻地块，在重庆大学产业科技研究所东侧，另1宗在陕建西南总部项目旁边。我们重点梳理一下金凤板块。

金凤重庆大学产业技术研究所东侧2宗地

金凤过往重点在产业发展，住宅板块几乎没怎么开发，早期商品房只有上邦高尔夫和力扬海兰云天两个项目，上邦高尔夫目前暂无房源销售，海兰云天最后还有少量别墅即将清盘。

除此之外，金凤还有3个非商品房性质的居住社区，一个是叫金凤佳园的公租房，一个是叫凤翔居的还建房，还有一个是叫金凤苑的集资房。

（重庆高新区管委会新址）

2019年西部重庆科学城设立，重庆高新区扩容升级，金凤成为高新区直管园核心区，高新区管委会正式搬至了金凤，高新区政府服务中心也设置在了金凤公租房金凤佳园C区。此外金凤还集齐了科学会堂、科学公园、科学大道等标志性工程。金凤成为了科学城中心，迎来了高光时刻。

（金凤发展规划）

西部科学城设立以来，金凤迄今共成交了5宗地，目前还没有新项目面世。

2020年光大特斯联拿下了金凤2宗土地。其中商业部分要打造的是光大人工智能产业基地，也是光大特斯联全球总部。

而住宅部分我听说特斯联一直在和本地品牌开发商洽谈合作，计划要打造TOP系的高端住宅，不过迄今还未有正式公布消息。

（在建的光大特斯联人工智能产业基地项目）

今年重庆第2次土拍时，高开投自摸了金凤2宗土地（华盈建设为高开投下属全资子公司），分别需要自持30%和85%的租赁住房，两宗地分别位于重庆大学产业技术研究所的西南侧和北侧。

我认为这两宗地大比例的租赁住房应该是为了更好地服务重庆大学产业技术研究所的科研人才。同时这里靠近金凤佳园公租房和凤翔居还建房，是金凤现在人气比较集中的地方，金凤从这个位置拓荒会更容易发展起来。

（第2次土拍高开投成交的两宗地位置）

此次高新区金凤出让的3宗土地，有2宗地块位于在建的重庆大学产业技术研究所的东侧。也就是，这次集中土拍金凤这两宗地和上次土拍高开投自摸拿下的那两宗地均在重庆大学产业技术研究所的周边。

这两宗地起拍楼面价分别达到了9920元/㎡和8000元/㎡。其中，9920元/㎡的地块还需要自持20%的租赁住宅。

（重庆第2次土拍重大产业技术研究所旁两宗地）

我想，从地块位置和这不太匹配的高地价应该不难看出来，这两地大概率仍然是高开投或者其下属企业自摸。

（金凤中心规划效果图）

目前来看，金凤佳园公租房和重庆大学产业技术研究所这一区域，将成为金凤最早发展起来的区域。而这个区域南侧，则是金凤规划的金融街，最近招标工程称为金凤中心，这里将是金凤未来的高能区域。

金凤陕建西南总部旁地块

此次金凤板块另外有1宗迷你地块，该地块位于陕建西南总部的旁边。该地块是1宗迷你地块，占地仅21亩，可建体量为1.68万方，容积率低至1.2，起拍价4692元/平米。该地块采用拍卖+竞自持租赁住房的方式出让。

该地块旁边的高新ONE·陕建西南总部（智派魔方）由陕建地产联合重庆高开投集团联合打造，项目位于高新区高龙大道，总建筑面积7.9万方，是规划商业、酒店、独栋办公、联排办公、写字楼于一体的的总部基地。

（地块实景图）

陕建地产在第二次土拍时还拿了金凤佳园公租房旁边的一块居住用地，所以我相信陕建地产有在重庆高新区深耕发展的长远计划。而此次这块袖珍地块正好位于陕建西南总部的对面，弥补了陕建西南总部原项目没有住宅配套的不足。

（陕建西南总部项目）

另外，该地块非常袖珍，但旁边有个自然小湖泊，资源条件较好，可以打造出临湖别墅，成为陕建西南总部项目的高端居住配套。但因为地块过小，而且区域发展还不成熟，除了陕建地产恐怕其他开发商对这样1宗迷你地块应该兴趣不大。

综上所述，我猜测这宗迷你地块可能会被陕建地产拿下。

高新区含谷地块

高新区含谷地块占地约98亩，可建体量9.78万方，容积率1.5，该地起拍楼面价仅3155元/㎡，而且也并没有商业配比和自持租赁住房要求。

该地块周边目前还比较荒凉，除了含谷工业园区，有重庆工贸技师学院、重庆轻工职业学院，也有一个安置房项目，稍远一些有西郊庄园、和威千山院等早期住宅项目。

不过该地块附近就是在建的科学谷，另外，该地块距离科学城八中也不到2公里，地块附近还规划有轨道7号线的宝洪山站，区域的远期前景还是不错。但是，目前阶段我仍然觉得板块还不足以吸引品牌大开发进驻开发。

含谷目前还是属于非常冷门的板块，在当下较冷的楼市行情下在这个冷门板块突然供应这样一宗土地，我个人猜测可能是有潜在下家，否则是比较容易流拍的。

我认为选择在区域内曾有过地产开发的国资背景的开发企业来为板块发展打头阵，是比较合适的。例如和威山千院背后的重庆房综置业有限公司之类的。当然，这完全有点瞎蒙了，没有什么根据。

西永赖家桥地块

此次高新区供应地块中最优质的地块是赖家桥附近地块。该地块位于金科美的新天宸、西辰艺境、中建瑾和诚三个楼盘之间，是西永板块的核心地段了。该地块容积率1.5，可建体量11.19万方，没有商业配比和自持租赁之类的特殊要求，起拍价为8780元/㎡。

在重庆第2次土拍时，西永组团一天成交了6宗万元级地块，其中花样年地块就在此次地块的附近，而当时花样年成交楼面价高达12007元/㎡。所以对比起来，此次这块地8780元/㎡的起拍价很便宜了。

（地块实景）

所以，我认为赖家桥附近这块地应该是可以顺利成交的，而且我认为这块地应该也会有一定的溢价率。

重庆还是有一些企业迫切需要补充土储的，比如建发、华发、金地等等。特别是建发，它在重庆就只有一个蔡家项目，项目做得很成功，但建发蔡家项目快清盘了，所以建发应该是迫切需要拿地的，但不知道最终它会选择哪里。

我认为赖家桥这类中小规模的优质纯住宅用地，特别适合这类急于补充土储的房企。他们不应该错过这类地块。