|
土地市场和房地产市场是面粉和面包的关系。 房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看金融。这句话点透了房地产发展趋势的本质逻辑，人口、土地和金融是对房地产市场直接影响的重大因素。 今天，我们从重庆主城市场的土地供应的角度来预判一下重庆市场的后期走势和热点区域。 01 土地价格节节攀升 2021年重庆市主城区累计出让107宗居住类用地（居住用地、住兼商、商兼住），同比减少11.6%；出让土地面积约1.33万亩；同比减少约24.4%；新增可建体量约1470.7万方，同比减少22.1%；成交总价约1143.5亿，同比增加约0.12%。 2021年主城土地成交面积和新增建筑体量大幅回落，但成交总价小有提升，意味着土地价格实际在增长。 （ 2021年1—12月土地成交统计） 2020年受到疫情的影响，土地市场偏冷，成交价较2019年有回落，2021年土地整体价格上升则是土地价值逐渐回归的结果。 由于2021年供应了多宗核心地段以及热点区域的优质地块，虽然土地集中拍卖设置了苛刻的条件，但还是受到了开发商的青睐，成交价整体有所抬升。 2021年全年平均成交楼面地价约7775元/㎡，比2020年上涨约33%，比2019年上涨了约14%，比2016年更是增加了约146%的涨幅，地价已经回不去了。 2021年，土地市场33宗楼面价过万元，这个数据在2019年和2020年分别是14宗和15宗，万元地越来越常见，面粉真的是越来越贵了。在这33宗万元地中，2021年4月29日第一轮集中土拍，保利以楼面价15711元/㎡拿下中央公园168亩居住地块，新晋重庆主城区“地王”。渝北万元地最多，占据绝对比重，这些万元地大部分集中在中央公园板块。西永有6宗万元地。西永是这两年的黑马，自从科学城落地后，西永的地价和房价是蹭蹭直升，大有追赶北区的架势。江北和九龙坡分别有5宗万元地。江北现在的土地供应主要在核心区，土地少位置好，不但价格高而且还是抢手的香饽饽。而九龙坡推出的土地，也主要在人口密集的老主城石桥铺和杨家坪的核心地带，俗称大杨石区域，价格上万实在情理之中。也就是说，未来这些区域、这些地块开发的项目，几乎是重庆房价的排头兵。2021年，大渡口区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区以及高新区和两江新区土地供应均超过10宗。土地供应量大意味着房屋供应量大，开发商集中的区域往往是后续市场的热点区域。大北区以绝对优势，引导着楼市后续的风向主流还是向北向北再向北。而高新区不俗的表现，加上九龙坡和沙坪坝区的总体成交地块数量，不甘示弱的西区也将在后续市场中掀起新一波的热浪。前段时间，在人们的质疑声中，大渡口龙湖首秀项目焕城售房部都被挤爆了。龙湖终归还是那个老大哥，以一己之力带火了多年止步不前的大渡口市场。2021年大渡口成交了9宗土地，后续大渡口应该有更好的表现，毕竟大渡口是离主城核心区最近、还有大量土地储备的老主城区。江北、南岸继续不温不火，核心区土地资源缺乏，供应有限；巴南明后年的市场房屋供应量应该会有所减少，热度也会有所下降。2021年的危机中，很多民企摇摇欲坠，头部民企的日子好像也过得不怎么如意，国企、央企成为市场拿地的中流砥柱。国企央企中心城区拿地占比一批次40%，二批次29%，三批次41%，“国家队”资金雄厚，始终是土地市场“生力军”；民企拿地则以实力较强的头部企业为主。总体趋势是“国进民退，大鱼吃小鱼”的态势。 ①万元地越来越多，逐渐会成为土地拍卖价格的常态，在大通胀的背景下，面粉终归还是会涨价的。②某些特殊时期，面粉可能会比面包贵，但大多数时候，面包还是贵过面粉的，因此，地价在涨，房价上涨也是的大势所趋。⑤大渡口开始起势。大渡口还有大量的土地，它拥有江岸，拥有未来产业规划，拥有离主城核心较近的优势，在老大哥龙湖的带动下，未来会不会成为被追逐的热点区域，我们拭目以待。⑥江北区和南岸区这两个老主城区有点尴尬。它们的核心区开发太早，以至于近几年几乎无地可供。但是江北区后续有寸滩新城和唐桂新城，南岸区还有个大杀器茶园广阳湾片区新城的规划，所以，后续土地供应也不会缺量。江北区或者南岸区今年会不会释放出新城的土地，与一众热点区域竞相角逐呢？这个答案我们就留给时间吧。
|
