|
高新区的规划和科学城的落地，让西区前所未有地火爆起来。大部分人对科学城的了解仅限于大学城和西永，不过，科学城真正的核心并不在大学城和西永，随着大量科学产业配套项目的迅速上马，一个从前名不见经传的地方突然爆红，它便是金凤。早在2018年，西部（重庆）科学城就以金凤片区为中心规划了约100平方公里的成渝综合性科学中心。金凤顶着高新区和科学城核心的光环正式登场，一出现便是相当高的起点，让人难以望其项背。站上科学城C位的金凤片区，目前稍显荒凉。它地势平坦开阔，有着大量几乎无需拆迁的土地可供开发，加之金凤超高的定位和起点，未来必是房企必争之地。它在2020年前几乎没有供地，开发的主要是少量公租房和安置房，比如金凤佳园、凤翔居、金凤苑等。2020年科学城落地后，金凤陆续拍出了大约8宗土地。2021年12月，高新城建以底价6.03亿元拿下金凤板块73亩地，楼面价8000元/㎡。金凤的地价在短短两年便由2000多元/㎡迅速上升至8000元/㎡，实现了价值的飞跃。其中，两年前以楼面地价2000多元/㎡成交的三块地，尤其引人注目。2020年2月17日，光大特斯联拿下了金凤片区相连的3宗土地，总面积约517亩，当时分别以2514元/㎡和2808元/㎡的底价成交，总体均价大约在2655元/㎡左右，放到现在，就算是卖地也能大赚一笔。但光大特斯联选择了联合知名房企金科对地块进行开发，传闻将在这三块地上打造一个品质对标“金科九曲河”的琼华系高端项目。说起金科，大家一定会想起前段时间它与某自媒体之间传得沸沸扬扬的官司。而这几天也有个关于金科的大新闻，可能你看到过，那就是重庆国企拟入股金科集团的事情。根据财联社5月19日消息，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施。一是3亿元纾困资金到位；二是金科正在接触重庆渝富、重庆两江新区产业发展集团、重庆城投等国企，这些国企拟以股权入股金科集团；三是金融管理部门将给予金科集团融资、信贷方面的支持。这个消息，意味着金科会有资金到账，将引国资入股，还获得了金融支持，三板斧下来，感觉金科就很稳了。金科集团是重庆本土起家的一家知名民营房企，它被人冠以“花园洋房鼻祖”的称号，全国遍地落子，开发了很多高品质楼盘，在大重庆有很大的影响力。在度过了去年下半年灰暗的时光之后，今年以来，它不但销售持续看好，财务结构也越来越趋于稳健。今年1-4月份，根据中指研究院的数据统计，金科在大重庆房企销售业绩排行榜中，在销售额和销售面积的表现上双双排名第一；而在重庆中心城区销售业绩排行榜中，在销售额和销售面积两个指标上的排位上仅次于龙湖，双双排位第二名。这些成绩意味着今年开年以来，金科在大重庆的项目销售端的回款是很不错的。另外，金科在在2021年上半年便开始确定了“一稳二降三提升”的经营策略，主动进行了财务结构的优化，推进公司可持续健康发展的管理。它采用了三个举措优化自己的财务结构：一个是抢抓销售回款；二是努力降低三道杠杆，降低融资成本；三是为了金科的长远发展，通过多种渠道拿地方式，降低储地成本。比如它跟有优质土地的房企合作，取长补短实现双赢，此举不但让金科拥有了更多优质土地，还让金科降低了资金投入，减少了资金成本。得益于经营策略的转变，2021年上半年，金科股份“三道红线”监测指标已满足“绿档”要求。2021年末，金科“三道红线”继续维持全绿指标，金融稳定评级达到优质级。因此，财务面转好的金科，2021年的财报也很是可喜。根据金科股份公示的财务报表，在2021年，金科实现了营业收入1123亿元，增长了28%，经营现金流量净额142亿元，连续四年为正；其中净利润66.88亿元，归母净利润36.01亿元。目前金科的有利负债规模为806亿元，同比大幅压降170亿元，有息负债结构持续优化。核心财务指标的稳健表现，让金科股份在资本市场也备受关注，主体信用等级得以提升。目前，中诚信、联合评级三家境内评级机构均给予金科股份AAA级评级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。而在2021年，金科在全国的房屋交付同样取得了非凡的成绩。2021年金科股份在全国一共实现了14.16万套房屋交付，交付面积达到2175万方。现在，我们再将目光转回到金凤的这个金科琼华系项目，它的位置非凡，周边资源相当丰富，自身天资也颇为上乘。它地处金凤高新区直管园区域，依傍在科学大道旁，背靠着面积达19.78平方公里的科学城公园，周边环绕科学谷、科学城步行街、科学会堂等在建核心区配套设施。它离金凤金融街片区直线距离仅约1km。金融街是未来科学城的金融核心区，将打造TBD（科技商务区），发展金融、科技服务产业等核心重点产业，项目可以直接享受TBD的配套。它周边的交通路网已基本成型，作为科学城最最重要的主干道科学大道一期工程将在今年9月实现通车，项目近旁的罗家院立交和中柱立交分别于今年8月和10月建成。离项目最近设站的7号线也已于2021年开工建设，远期还规划有26号线。它周边交通网络规划完善，密集的路网将金凤与主城、曾家、大学城、西永以及璧山进行串联。科学城公园将于2025年将建设完工，而距它大约1.3km，还有于2021年动工的凤栖湖公园，生态环境一流。与项目一街之隔，还规划有中小学用地，传闻它的中学将引进北师大附中；它周边还规划有一个儿童医院，据说将达到重医大附属儿童医院等级。它附近有丰富的科学类配套资源，大多数已开工建设，部分将于2025年建成，也就是说，还有3年左右，它的部分城市配套设施可以实现兑现。项目由三块地围合而成，地势高低起伏，环绕着一个约40亩的水库，背山面水，景观质素绝佳，生态环境优美。这个项目地块的拍地容积率分别为1.25和1.11，几乎是西区最低的容积率，这意味着它的产品将是低密的建筑形态。天生的禀赋似乎注定了它高端产品的命运，也同时决定了它的价格定位很高，普通人可能难以企及。鉴于这个地块靠山面湖，上风上水，网传它早就被一些资金实力雄厚的大老板盯上了，可能会开一栋楼就卖完一栋，一般人或许买不到。不过在科学城这样一个绝版地段，加之自身资质相当优越，还是一个由金科操盘的高端项目，我相信这种传闻绝非空穴来风。据我所知，全国目前仅有三个琼华系项目。金科九曲河是重庆市场豪宅的标杆之作，金凤这个项目将是重庆地区继金科九曲河之后的第二个琼华系产品，也是全国级的TOP级产品。一个未来极具发展潜力的科学城核心地段，一个天资非凡的地块，再加上高端产品运作经验丰富的金科，三者相逢一定会碰撞出巨大的火花。同时，这个项目在开发成本和市场价格之间有着巨大的利润空间，所以它产品的操作空间也相当大，我有理由相信，金科可以投入更多的资金成本对项目进行精雕细琢、匠心打磨，这将是一个异常值得期待的TOP级项目。听闻它将在年中面市，我从未如此急切地想目睹一个楼盘的风采。
|
