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MODERN PROPERTY MANAGEMENT
2022.10 现代物业
□ 文/李志伦 伍三明
笔者在中国裁判文书网看到，新疆博乐市某
业委会代表全体业主维权，一审博乐市人民法院
以业委会不享有“诉权”作出驳回起诉裁定。原
告上诉至博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院，中
院维持了原裁定。原告又向新疆维吾尔自治区高
级人民法院申请再审，高院撤销了市、州两级法
院裁定，指令博乐市人民法院进行审理。
诉权，是指当事人提起诉讼的权利或权能。
由于诉有实体意义与程序意义之分，故业委会的
诉权也应包含实体和程序两个方面权利。程序意
义上的诉权，又称“起诉权”、“应诉权”，是指业
委会是否具有提起诉讼的资格；实体意义上的诉
权，是指业委会是否具有代表全体业主处分自身
权益的条件。业委会作为业主大会的执行机构，
为降低诉讼成本，最高人民法院赋予其当事人地
位，但业委会属于非法人组织，对外代表业主团
体自治组织，其诉权与一般民事主体相比，在承
担权利义务的能力、方式上确实有较大区别。加
之立法滞后，尚有较多法律空白需要在司法实践
中去填补，对业委会诉权的理解把握存在分歧也
在所难免。
业委会作为业主大会的执行机构，代表全体
业主维权符合法律规定的诉讼主体资格条件
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二
业主委员会有没有“诉权”？
条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案
有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）
有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、
理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和
受诉人民法院管辖。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，
通过召开定期或临时会议方式，对建筑区划内业
主共有的建筑场所、设施设备、道路绿地等行使
共同管理权，享有所有权人的占有、使用、收益、
处分权能，《民法典》称之为“业主的建筑物区分
所有权”，当然符合民诉法对起诉具有“直接利害
关系”的条件。
从诉权的内容来看，诉权包括原告的起诉权
和被告的应诉权。在司法实践中，业主大会可能
是原告方，也可能是被告方。如果业主大会作为
原告提起诉讼需要会议表决，那么作为被告也应
该召开会议。如果这个逻辑成立，就会得出一个
荒谬的结论——没有召开业主大会会议，业委会
就没有被告的主体资格，法院就要驳回对方的起
诉，这显然不利于对方权利的保护，也是不可能的。
业主大会作为法律规定的业主团体自治组织，
选举产生业委会，作为其常设机构、执行机构，
对外代表全体业主履行其权利义务。《最高人民法
院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主
体资格请示一案的复函》（〔 2002〕民立他字第46
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VIEWPOINT 物事评论
号）和《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是
否具有民事诉讼主体资格的复函》（〔 2005〕民立他
字第8号）明确：“业主委员会作为业主大会的执
行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与
物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于
全体业主。赋予业委会当事人地位，可以达到明确
责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。”根
据《行政诉讼法》司法解释（法释〔 2018〕 1号）
第十八条：“业主委员会对于行政机关作出的涉及
业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉
讼。”因此，业委会具有当事人地位，能够代表全
体业主进行维权，包括进行司法诉讼。
业委会作为业主大会的执行机构，参与诉
讼只需获得业主大会的概括授权
当下，个别法院审查业委会“诉权”时，引
入“特别授权”和“一般授权”的概念，比照“特
别授权”标准要求“一事一议”召开业主大会会
议明确具体授权，否则就以业委会不享有“诉权”
为由作出驳回起诉裁定，这有违客观实际，属适
用法律不当。
业主大会与业委会从法律意义上来讲，不是
委托代理的“平等”关系，而是权力机关与执行
机构的隶属关系，更类似于人民代表大会和人大
常委会之间、村民大会与村委会之间的组织关系。
审查业委会的“诉权”可以参照人大常委会或村
委会履职规则。业主大会作为业主团体的权力机
构，通过召开定期会议或临时会议，组织全体业
主对物业共同管理事项进行投票表决，做出具体
明确的意思表示。故衡量业委会是否享有“诉权”
关键要看业主大会意思表示的内容，而非业主大
会会议是否对具体诉讼进行过专题表决。《民法典》
第一百四十二条第二款关于“意思表示”解释规定：
“无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所
使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质
和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实
意思。”业主大会的议题由业委会草拟，而业委会
委员都为热心公益事业的业主，多数没有系统接
受过法律教育的背景，难以事先对专业的法律问
题做出预判，故对业主大会的真实意思表示更应
从其行为的性质和目的进行解释。
《民法典》明确了“业主的建筑物区分所有权”，
但对业主行使“专有权、共有权和成员权”的规
则尚缺乏详实具体的配套法律条款，尤其是业主
大会的授权标准并没有任何法律、法规、规章进
行过明确。根据《民法典》第十条规定，可以适
用习惯。而现实生活中，业主大会对业委会的授
权普遍为概括授权、原则授权。究其原因：
一是物业管理活动中会遇到各种各样的矛盾
问题，会议授权在前，事情发生在后，不可能每
次都召开业主大会会议决定后再行处置，概括授
权更符合生活常理。
二是召开业主大会会议成本高、难度大。业
主大会召开临时会议有法定事由，一般需要20%
以上的业主联名或特别紧急事由经业委会研究决
定，并经政府基层组织备案同意。召开业主大会
会议像每年召开人民代表大会会议一样，需要耗
费大量的人力物力财力，一般准备两个月以上，
花费数万元，程序要求也很严格，稍有疏忽就可
能被业主提起“撤销之诉”。要求“一事一议”涉
嫌人为设置障碍、增加业主维权难度。因此召开
业主大会会议概括授权符合实际情况。
三是业委会由业主大会选举产生，相信并授
权业委会对外代表全体业主、维护业主利益。在
网络时代，业委会处理重要事项前，可通过“业
主微信群”、“小区公众号”、物业区域显著位置张
贴公告等方式，保障业主的知情权、决策权、监
督权，确保概括授权符合业主的共同利益。
业委会作为业主大会的执行机构，诉讼中
未经法定程序处分实体诉权可视情况分别
进行自由裁量
业委会没有被赋予统一社会信用代码，因未
获得“身份证”尚不具备完全民事主体资格，这
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就决定了业委会的法律行为仅限于业主自治范畴，
并依据业主大会的决定行使实体权利。
业主大会的决定表现为《小区管理规约》、
《业主大会议事规则》和某次业主大会会议议题，
但从决策过程和组织形式上看都需要召开业主大
会会议投票表决。实务中通常是在《业主大会议
事规则》中约定：对于侵占、侵犯、损害广大业
主共同利益的行为，授权业委会行使业主共同管
理权，直接或聘请第三方机构，采取协商谈判、
行政干预、司法诉讼等方式维护业主共同利益，
有关诉讼费、律师费、公证费、鉴定费、保函费
等维权成本在物业管理区域公共收益中列支或者
业主共同承担。授权约定主要针对《民法典》第
二百七十八条列明了必须由全体业主共同决定的9
个事项，对于兜底条款“有关共有和共同管理权
利的其他重大事项”应仅限于司法解释、地方性
法规和《管理规约》、《业主大会议事规则》确定
的范围，其他非法定的共同决定事项可基于业委
会职责自行提起诉讼。
司法实践中，业委会参加诉讼，尤其是作为
被告，在有序推进司法诉讼过程，难免会面临未
召开业主大会会议而不得不对9项事务做出决断
的难题。在业主大会有概括授权的前提下，法院
可视情分别进行自由裁量：
一是业委会做出符合法律“任意性规范”的
法律行为，人民法院应予支持。
二是业委会做出违反法律“任意性规范”，但
符合全体业主共同利益的法律行为，可以未办理
批准手续为由判决协议未生效，尊重和保障业主
团体的自治权。
三是业委会做出违反法律“任意性规范”，全
体业主既享有权利也需承担义务的事项，依法必
须召开业主大会会议投票表决的，可依据《中华
人民共和国民事诉讼法》第一百五十条裁定中止
诉讼，待业主大会作出决定后再行审理。
■ 图 / freepik
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