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编者按： 最高人民法院于2023年4月20日正式发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“《批复》”），解答河南省高级人民法院在《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）中所提出的，人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题。 从法律效力位阶上看，《批复》为司法解释，与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》处于同一位阶。从目的来看，《批复》是根据司法实践的需要制定的“立法性”司法解释，符合习惯法的内部、外部条件。 《批复》共有三条：第一条旨在重申建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系；第二条旨在说明商品房消费者房屋交付请求权与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的顺位；第三条旨在说明，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的先后关系。 以下，律界建工将对三条《批复》进行详细解读： 建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 关于建设工程价款优先受偿权与抵押权优先顺位问题，因抵押权与工程价款优先受偿权指向同一标的物，且该标的物拍卖、变卖所得价款不足以清偿工程欠款和抵押权所担保的主债权时，抵押权人的权益必然会因为建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小而受到影响，因此，建设工程价款优先受偿权可能影响抵押权，抵押权人与建设工程价款优先受偿权案件处理结果具有法律上的利害关系，具有提起第三人撤销之诉的主体资格 尽管法学界对建设工程价款优先受偿权属于法定抵押权还是法定之债存在争议，但建设工程价款优先受偿权的立法目的主要是优先保护建筑工人的劳务报酬，因此实务中一般认为建设工程价款优先受偿权顺位优先于抵押权及其他债权。 商品房消费者房屋交付请求权与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的顺位 《批复》第二条认为，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（已失效）》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。可见，为了保护商品房消费者权益，司法实务从历史上便倾向于赋予商品房消费者房屋交付请求权更优先的权利顺位。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，为居住目的购买房屋的商品房买受人可以主张执行异议，排除建设工程价款优先受偿权，但根据该条文，买受人并不需要支付全部价款。 2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”）第126条规定：“【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”可见，《九民纪要》强调，对商品房消费者权利的优先保护主要目的是保护消费者的居住权益。 再回到《批复》第二条，该条文要求，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的房屋交付请求权需满足以下要件：（1）消费者以居住为目的购买房屋；（2）已支付全部价款（在一审法庭辩论终结前支付完成）。可见，《批复》对商品房消费者房屋交付请求权的优先保护要求，比《执行异议和复议规定》更高，不只要求消费者已支付价款，更要求支付全部价款，如果只支付部分价款的，在一审法庭辩论终结前可以补正。另外，《批复》并没有提及非以居住为目的购买房屋消费者的相关权利顺位，如购买商铺等，但根据《九民纪要》可推定法院倾向于商铺消费者不享有该优先权。 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的顺位关系 《批复》第三条考虑在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下的权利顺位，如果房屋不能交付且无实际交付可能，优先保护商品房消费者主张价款返还请求权。作为一条创新规则，本条规则是以往立法司法讨论中较少提出的，体现司法在楼市遇冷的经济形势下展现出的与时俱进的能动性，关注大背景下民生保护问题。 最高人民法院院长张军指出，要履行好人民法院的职责使命，就需要紧紧围绕“公正和效率”这个主题，抓住审判工作这个“实处”，着力在促公正、提效率、强队伍上下功夫。《批复》对于商品房消费者权益、建筑工人劳动报酬权益的关注，正体现“公正”这个根本要求。关注经济形势变动，着眼新时代下的新问题，更是体现了“效率”这一人民期盼。作为法律工作者，无论是法官、仲裁员还是律师等，都应坚持“公正和效率”这一法律要求，实事求是地运用法律解决问题，共同建设社会主义法治环境。 (2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行） 河南省高级人民法院： 你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下： 一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。 二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。 三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 最高人民法院办公厅 2023年4月20日 作者简介 王春军律师，北京大学法学学士，京都所高级合伙人，管委会委员。担任北京市朝阳区律协房地产与建设工程业务研究会副主任、北京市律协工程专业委员会副秘书长、上海、广州、大连/大连国际、赣江新区、唐山、包头、马鞍山等地仲裁委仲裁员等社会职务。曾任某建筑施工企业法务部负责人，承办大量建设工程施工合同纠纷案的诉讼和非诉业务、房地产开发法律服务、园区开发建设法律服务、PPP纠纷解决，在建设工程领域刑事案件辩护和合规也成绩斐然。主要执业领域：一、建工非诉：建工合规、建工专项、建工国际、建工金融；二、建工争议解决：调解、诉讼、仲裁；三、建工刑案: 建工辩护、企业行权，并担任多家大型央企的法律顾问。 |
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