【问题】购房人与出卖人协议约定，将所购房屋回租给出卖人，出卖人租用房产视为交付，出卖人也实际交付租金的，能否认定购房人已实际占有？
【案例】最高人民法院 (2021)最高法民再313号
【结论】“占有”是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示，买受人直接将房产回租，而未对案涉不动产形成事实上的管理、控制的，不足以认定其已构成实际占有。
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一、基本案情
2017年1月12日，购房人海川公司与出售方华昌公司签订《回租、回购协议书》，约定购房人收购出售方名下的案涉房产，并在收购后再出租给出售方，租金由购房人收取。关于案涉房产的交付，该协议约定：“由于收购之前，本协议房地产由华昌公司实际占有和使用，所以在华昌公司租用本协议房地产时，视为海川公司已实际取得该房地产产权并已将本协议房地产移交给华昌公司实际使用。”
2018年，因出售方华昌公司涉诉，法院裁定查封华昌公司名下的案涉不动产。2019年12月25日，购房人海川公司就上述查封标的提出执行异议，法院裁定中止执行。申请执行人银行不服中止裁定，遂提起本案执行异议之诉。
二、争议焦点
购房人是否在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产，购房人对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
三、裁判要点
购房人海川公司主张，在未办理过户情况下将案涉不动产回租给出售方华昌公司使用，且实际交付租金，说明案涉不动产被一审法院查封前已转由海川公司实际控制和占有使用。
法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”是指对不动产事实上的管理和支配，系买受人为取得物权对外所进行的一种公示。本案中，根据《回租、回购协议书》约定，协议书签订后，案涉不动产仍由华昌公司实际占有和使用，并向海川公司支付租金。此外，根据已查明的事实，海川公司与华昌公司在协议履行过程中未办理案涉不动产交接手续，亦未通过留存案涉房屋钥匙等方式对案涉不动产进行管理。可见，在外在表现形式上华昌公司仍是案涉不动产的所有权人和实际占有、使用权人，海川公司并未对案涉不动产形成事实上的管理、控制，故不足以认定其已构成实际占有。
四、相关法律法规
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
五、应对策略
1、《执行异议和复议规定》第二十八条规定的 “占有”并非限定于实际入住或使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。实践中，取得房屋准住通知单或房屋钥匙，缴纳物业费，缴纳供暖费、水电费、配套费、维修基金等费用均可以作为认定实际占有的证据。购房人符合以上条件并举证证明的，可依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定主张对房屋享有物权期待权，并以此排除强制执行。
2、占有是一种支配管理状态，与房屋状态无关，房屋尚未办理竣工验收手续、工程处于停工闲置甚至烂尾状态等均不影响占有的认定，但会影响购房人的举证难度，只要购房人能提供上述证据证明案涉房产受自己实际控制，就可以主张已经占有房产（见类案裁判观点分析案例二、案例三）。
六、类案裁判观点分析
案例一：“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，其是否实际入住或使用则不是对房屋合法占有的必要条件。——（2019）最高法民申2261号
某村村委会主张李某并未合法占有案涉房屋，其主要是认为李某并未实际入住。法院认为，开发商已于2010年10月8日向李某出具了《准住通知》，表示已交付房屋；李某又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李某在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。
案例二：占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准，实际入住或使用并非占有的必要条件，即便未办理竣工验收手续也可认定为实际占有。——（2020）最高法民终858号
占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准，实际入住或使用并非占有的必要条件。张某已就案涉房屋办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房，并交纳了案涉房屋2015年1月29日至2017年12月31日期间的物业管理费，故原审认定张某在案涉房屋被查封之前已合法占有并无不当。此外，案涉住宅及车位虽未办理竣工验收手续，但张某基于合法有效的《认购协议》有权要求开发商交付案涉住宅及车位，且根据开发商的交房通知办理了接房手续，债权人银行未提供证据证明张某接房时案涉住宅及车位不具备入住及使用条件，故原审认定张某在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及车位并无不当。银行的上诉理由不能成立。
案例三：当事人如果能够提供房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。——（2018）最高法民申2187号
申请执行人举示了某评估公司出具的《房地产估价结果报告》，拟证明案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件，购房人未实际占有房屋。法院认为：法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，购房人徐某某提供了准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋。
