武汉CBD | 笑看潮起又潮落，故乡树木已参天

朝_五_晚_九 2023-04-28 发布于湖北

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泛海踏浪履平川，我以我心荐河山。笑看潮起又潮落，故乡树木已参天。

——卢志强

踏浪而来

武汉CBD实景图

提起武汉商务区，自然无法绕过泛海集团。

而提到泛海集团，自然也无法跳过其传奇老总卢志强。

卢志强1952年出生于山东威海，但是他的青年时代基本在300公里外的潍坊度过：1971年至1980年分别在潍坊柴油机厂和动力机厂从事技术员工作，后来又转到潍坊市科委机关，三十出头就任办公室副主任。

《肖申克的救赎》画面

就像《肖申克的救赎》里的台词：some birds aren't meant to be caged，their feathers are just too bright。卢志强也不例外，即使在体制内有一席之地，但毅然决定加入创业的洪流，终成时代的弄潮儿。

与其他地产大佬激情澎湃的创业经历相比，卢志强谈到自己的选择居然是因为：

| 面子

“当时下海的一个主要原因是因为当时干部提拔的时候没能提上，思想上有些想法，山东人又都好面子，所以才下决心下海搞商业。”

1985年，卢志强放弃科委机关工作，创办了山东通达经济技术集团公司，开始进入教育和培训行业。

泛海集团成立三十周年庆祝大会卢志强讲话照片

九十年代初的分税制改革推动了土地财政的崛起，房地产行业顺理成章地成为拉动三驾马车的领头羊。1988年，国务院批准印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，改革鼓励职工买房，实现住房：

| 商品化

个人的发展，既要看个人奋斗，也要考虑历史进程。

此后房地产行业进入野蛮生长的时代，卢志强凭借敏锐的嗅觉牢牢抓住了基建红利，以7.3亿元人民币的注册资本创立了山东泛海集团公司。1988年，其带领泛海走出山东，来到首都创立中国泛海控股集团，注册资本：

| 40亿

这也是卢志强日后发展的旗舰企业，也为后面入局武汉CBD埋下了伏笔。

“卢志强为人谦和，不善言辞，但在地产圈，合作方基本没有质疑过泛海的能力和资金实力”，与“泛海系”曾打过交道的北京某大型地产集团人士描述。

王家墩机场旧照

2002-2003年，武汉商务区终于拿到国务院、中央军委联合审批的搬迁机场的批文，但还在天上飞的空军飞机，劝退了一批又一批开发商。

就是在如此复杂的状况下，卢志强力排众议，通过缴纳18亿的天价入场券，顺利入局并成功开发。在获利颇丰的同时，武汉中央商务区还成为了其重要投资平台之一，持有民生信托、亚太财产保险等金融公司的股份。

潮起

在房地产高歌猛进的时代，武汉中央商务区是泛海的掌上明珠，可以明显地感受到偏爱和宠溺。对于CBD的建设，卢志强提到：

| 把承接武汉CBD项目视为社会目标、企业目标、个人目标相统一的一次机会，一个留下传世传奇的机会。

2008年，CBD首个住宅项目“泛海国际居住区樱海园”开工建设。

泛海国际居住区樱海园

2011年年底，已经完成外墙保温的四栋楼即将启动外墙石材的干挂施工，但除夕夜因沈阳皇朝万鑫酒店一场大火，主流岩棉保温板的可靠性成为众矢之的。泛海主动追加成本全面返工，替换成符合最新安全标准外墙保温材料，为此一次性多花了：

| 700多万元

2008年年底，武汉CBD内第一条市政路——淮海路全面贯通。

武汉CBD内第一条市政路——淮海路

作为“两纵三横”主干路网中的一“横”，淮海路自然也是CBD的门面担当。最初淮海路两旁种植的是市政标准的行道树，但是泛海觉得匹配不上商务区的定位，于是自掏腰包全部换成了胸径50公分大香樟，生长周期甚至需要

| 百年

在每个十字路口，更是均栽种着有“活化石”之称的对节白蜡以及各类名贵桩景。这番绿化规格在武汉仅此一家。

2009年，“泛海城市广场”、“武汉中心大厦”项目开工建设。2010年核心区地下室间暨泛海国际SOHO城开工。

尚在建设中的武汉中心大厦

2012年招商银行武汉分行大厦奠基。同年，“武汉王家墩中央商务区”正式更名为“武汉中央商务区”，定位：

| 立足华中、面向世界、服务全国。

泛海城市广场一期及汉口泛海喜来登大酒店

2014年，泛海城市广场购物中心、武汉汉口泛海喜来登酒店正式开业。而汉口泛海喜来登酒店一度与中国男足有一段不解之缘。

2016年4月进行的世预赛亚洲区40强赛中，驻扎在汉口泛海喜来登酒店的国足在武汉4-0大胜马尔代夫。2017年12强赛中，尽管距离比赛球场较远，但中国队再次选择了福地酒店喜来登。

果然，它给中乌大战带来了好运，中国男足在武汉1-0力克乌兹别克斯坦，将世界杯出线悬念留到最后一轮。

2015年4月16日，武汉中心大厦封顶，平安银行大厦开工，中国移动入驻签约。12月28日，地铁三号线通车，武汉商务区站、云飞路站投入运营。

被誉为亚洲最美地铁站的武汉商务区地铁站

这一年仿佛是武汉CBD的高光时刻。高88层438米的武汉中心大厦超越331.3米的武汉民生银行大厦，问鼎

| 华中第一高楼

建成的武汉中心大厦

它是一幢集智能办公、全球会议中心、白金五星级酒店、高端国际商业、360°高空观景台等多功能为一体的地标性国际5A级商务综合体。

2016年，泛海国际兰海园开盘，面积260-365平，套均总价

| 8位数

那时候，泛海国际居住区就是富人区的典范，销售更是荣登榜首。也是这一年，武汉CBD的房价终于追上了武汉天地，从此以后就永远地分道扬镳了。

泛海在CBD开发的住宅产品有一个显著的特征；外墙全部采用干挂石材的方式，建筑形态均采用经典的基座+楼体+顶部三段式结构。

大量使用石材在古典建筑风格流行的年代更容易制造豪华感，但也需要付出额外的代价：一是成本高，二是工艺复杂，三是施工难度大。

截止2016年泛海在CBD开发的楼盘

除了类似的建筑风格，每个小区的园林景观又有自己的独特主题——

樱海园，三月樱花烂漫；兰海园，四月一地玉兰花瓣；碧海园，自然是少不了各色碧桃；桂海园，八月桂花飘香；芸海园，更是山水园林营造的天人合一之境，武汉中央商务区内最大规模的住宅景观营造，其园林覆盖面积占据了整个住宅小区的一半。

李克强总理视察武汉CBD地下综合管廊

2016年5月24日，国务院总理李克强现场考察武汉中央商务区地下综合管廊，他评价道：

| 功在当代，利在千秋

“地下空间不仅是城市的'里子’，更是巨大的潜在资源”；“要用好这一资源，拓展新空间，再造新武汉”。

2017年上半年，王家墩公园开园。

王家墩公园整体绿地率高达71.42%，乔木种植量多达6000余株，其植物的多样性是武汉其他公园无法比拟的，堪比一部活的植物“百科全书”；另外两块总共近 5000 平方米的大草坪极其抢眼，采用冷暖季混播草种，草坪一年四季可保持常绿。

王家墩公园樱花大道

值得一提的是其中的樱花大道。公园内种植樱花多达400株，每一株都来自：

| 日本

每逢樱花绽放的季节，这里都是仅次于武汉大学的赏樱场地。

7月华中地区首座城市航站楼开工。

12月，湖北省邮储银行大厦、中国移动大厦、平安银行大厦、万怡酒店竣工备案。核心区景观轴南区完工，武汉中央商务区核心区景观轴南北全线贯通。

平安银行大厦、万怡酒店

2018年9月18日，由武汉公司承办的“引领城市新发展创造城市新生活”绿色CBD高峰论坛（武汉）峰会隆重举行，《武汉CBD绿色生态城区专项规划》顺利通过专家评审。

10月1日，地铁七号线通车，常码头站、王家墩东七号线站投入运营。

地铁七号线王家墩东站

因为王家墩东站靠近原来的王家墩机场，所以地铁站的主题是“壮志凌云”，艺术墙也以山脉、城市和翱翔的飞机为主要元素。

12月18日，武汉泛海城市广场二期购物中心盛大开业。

2019年8月20日，中国人力资源社会保障部同意将位于武汉CBD泛海国际SOHO城的“中国武汉人力资源服务产业园”建立为国家级人力资源服务产业园。

8月22日，武汉市规划委员会召开专题会，审议通过了武汉中央商务区核心区宗地16城市规划方案。

武汉CBD核心区效果图

根据宗地16规划方案，438米的武汉中心的旁边还将错落布置12座高层和超高层塔楼：其中包括楼高438米的世贸中心，将与武汉中心双峰并立，成为中国最高的“双子塔”；还有一座高达477米的标志性建筑望楚塔，将布局梦泽湖畔，与双塔相邻，形成平衡和谐的沿湖景观。

武汉CBD核心区天际线效果图

望楚塔通过“三段式”的形态，取意武汉传统建筑名胜黄鹤楼的形象，在长江的两岸形成新旧城市制高点，遥相呼应。“三”为先天八卦中的“离”卦，象征着日正当中，万物繁盛，以源源不断的光明照耀四方。它将与双子塔以及其他几栋200米到350米之间的摩天大楼一起，组成城市标志性建筑群，勾勒出整体而层次丰富的武汉最美天际线。

9月3日，武汉中央商务区管委会与中国移动湖北公司、泛海控股旗下的武汉中央商务区运营发展有限公司共同签署了5G智慧CBD三方共建合作框架协议，三方将携手共建，把武汉CBD打造成为国际领先的“5G智慧示范区”。

2019年9月20日，泛海生活广场试营业。

作为第七届世界军人运动会的重要保障线路，9月16日，汉江大道CBD段全面打通，26日全线通车。

2019年9月26日，汉江大道全线通车

汉江大道也是武汉CBD第一条南北向接通城市路网的主动脉，与东西向接通城市路网的淮海路形成一个“黄金十字”，极大提升了武汉CBD的交通辐射能力。

费尔蒙酒店

12月20日，位于武汉CBD泛海国际中心的武汉泛海费尔蒙酒店正式开业运营，这是雅高集团独具特色的奢华品牌在东亚地区的第6家酒店，也是泛海控股旗下的武汉中央商务区股份有限公司投资建设的第二家高端品牌酒店。

2020年9月，武汉公司完成邮储银行大厦、中国移动大厦定制楼宇的全面交付，9月25日，中国邮政储蓄银行湖北省分行营运楼正式启用。9月28日，中国移动湖北公司武汉分公司正式迁址、揭牌、开业。

2021年2月9日，武汉公司与江汉区教育局就芸海园幼儿园达成战略合作，芸海园幼儿园正式交付政府教育主管部门运营。7月5日，武汉市汉口辅仁小学CBD校区竣工验收备案。

武汉市图书馆规划图

2022年武汉公司积极响应武汉市政府部署安排，与武汉中央商务区投资控股集团公司完成宗地1土地转让合同签署，支持武汉市图书馆新馆落地武汉中央商务区。

12月20日，渤海银行武汉分行完成购买泛海国际中心写字楼约1.2万平米交易。

潮落

2019年爆发的新冠疫情使得武汉的发展笼上一层阴影，疤痕效应短期内依然隐隐作痛。同时，随着“民生系”的金融爆雷，再加上自己地产业务造血能力就不强，泛海集团开始陷入资金链困境。

内忧外患叠加在一起，给武汉CBD的发展踩了一脚急刹车。

武汉中央商务区从启动至今已经到了第21个年头，曾经的华中最高地标——438米的武汉中心大厦依然未投入运营，而双子塔的另一半——世贸大厦仍然只存在规划方案中。

世贸中心办公效果图

而就在疫情结束的2023年，想象中的触底反弹没有出现，泛海迎来的是接二连三的诉讼纠纷，这一棍棍暴击将泛海打落谷底无翻身机会。武汉中心大厦与世贸大厦（规划）所在的宗地接连被查封，这意味着武汉CBD最核心的商业板块短期内

| 被冻结

何时解冻还不得而知。

而即使这些规划中的钢筋水泥建成了，大家都明白，武汉商务区短期内还是无法彻底商务起来。究其原因，有人说是泛海只想做住宅挣钱，但是武汉CBD的发展停滞远远没有大家看到的这么简单:

1、CBD模式存疑

“不是每个城市都可以建设CBD，也不是城市的每个区域都需要CBD，一个城市的CBD能级是根据其在国际国内经济城市地位而设定，盲目建设会出问题。” 武汉市地产研究院院长殷跃建曾分析说。

CBD规划应科学合理，要与城市金融、商贸业发展水平相匹配，否则超越产业发展实际需求、一哄而上，大规模开发建设商务区就会成为“空中楼阁”。

泛海SOHO

而一位不愿具名的专家说道，传统CBD发展模式正在遭遇挑战，以武汉光谷为例，它能成功并不是靠开发写字楼，而是科技创新和发展新兴产业。

先有产业发展还是先有商业配套，这是个问题。但可以肯定的是，城市发展走传统商业地产模式，打造楼宇经济不可或缺，但必须顺应产业的发展趋势和人们的工作、生活、消费习惯。否则，产业的迁移与聚集并不一定会完全顺应写字楼的人为开发。

2、武汉的商务区过于分散

从建设选址的角度来说，位于汉口二环内、毗邻建设大道的王家墩确实是打造CBD的不二之选。

原武汉市建委副主任、原武汉王家墩机场外迁领导小组办公室主任、商务区开发建设指挥部常务副指挥长陈贤胜就武汉CBD选址曾说道：“我们比较了长江边南岸嘴、武昌江南沿江片、汉口沿江片，经过反复比较认为，武汉是滨江滨水城市，江边景观自然是非常理想的，但有两个致命弱点：一是拆迁成本太高，二是不利于立体交通组织，靠在江边太近，地下空间建设难度大。后来，还是王家墩这个地方更适合于建设立体交通体系。”

但颇具讽刺意味的是，就在武汉CBD建设全面铺开的稍后几年，武昌滨江商务区、华中金融城、二七滨江国际商务区、武汉中央文化服务区、青山滨江商务区、杨春湖高铁商务区等几大商务区纷纷

| 横空出世

每个区都有自己的商务区梦想。

两江三镇布局

回归到武汉的地理条件来看，两江三镇决定了武汉多中心、多组团的城市格局，一个人为主观的规划建设、凌驾于三镇之上的CBD也许偏离了武汉的发展规律。

3、泛海小马拉大车

从2002年公司成立，到2007年完成机场整体搬迁，泛海花了整整5年时间；超18亿元的资金投入；以及无数次与地方政府、军方等多个单位的沟通对接。

2002年后，中国地产虽然步入黄金时代，泛海在武汉CBD也相继开发建设了樱海园、芸海园、兰海园等九大住区，并回笼了一批资金。然而，泛海城市广场和生活广场的不温不火，写字楼节节攀升的空置率，烂尾的泛海时代中心，以及独自矗立的武汉中心大厦，从旁观者来看，泛海表现得越发力不从心。

殷跃建回顾到：“回首来看，我们当初是缺乏CBD开发运营经验的，这其中有几个误区，一是CBD规划不能太过于超前、规模过于庞大；二是更不能把CBD建设运营简单的房地产化。”

同时他也认为，武汉CBD运营有过于“地产化之嫌”，特别是在整体运营上。对于品牌企业招商引入、经济产业的布局等方面，政府都应是不可缺失的重要角色。武汉CBD在运营模式上发生了偏差，政府应该承担的不该全部甩给某一个企业单独支撑。

4、零碎的土地分布

关于武汉CBD的土地分布，有3个1/3：武汉CBD内1/3土地，泛海正在建设；城中村和地方土地这个1/3，中央商务区在目前体制下已经解决和正在解决；剩下军队土地这的1/3，由于军改基本到位，随着政策逐步出台和完善，解决军队土地军方有可能有政策允许。

图/武汉CBD已建成、建设中、已确认的项目和军产大致分布图 @高楼迷楚国狂人

这个问题是悬在武汉CBD发展头上的达摩利斯之剑，希望早日能够得到妥善解决。

究竟是什么导致CBD发展不尽如人意，我们也只能探讨一二。无论大家对泛海的评价如何，如今面临着重组和退市的风险的泛海，退出CBD的开发已成定局。

参天

如果打开几年前关于武汉CBD的新闻规划，现在看完之后心潮依然澎湃，绝版的地理位置，宏大的规划，美好的梦想。

在建设过程中，无论泛海是否有苦说不出，终究是辜负了我们的期待。

如果我们抛开对泛海的失望，只是单单去评价武汉中央商务区目前已实现的规划,它并非一无是处。而且在一些大家容易忽略的地方，它反而给人惊喜。

1、高密度的路网交通

CBD核心区夜景图

CBD内两纵三横的路网骨架，共规划城市主次干道共38条，是武汉市道路网密度最高的区域之一。

其中18条道路与周边现有道路相接，很好地衔接、融入了城市路网。构筑了地上、地下全立体人行、车行、轨道交通无缝衔接的综合立体交通体系。

区域更是分布了5条地铁线路、10个地铁站点，3个公交枢纽站点、30余条公交线，轻松畅达武汉三镇。

2、利在千秋的地下工程

武汉CBD地底下藏着华中首条地下交通环廊、华中首条城市综合管廊、华中单体规模最大地下空间，这些工程奠定了这片区域的发展下限。在三环内，也许你现在、今后都难以找到这样的地下工程了。

地下交通环廊

华中单体规模最大地下空间：整合地铁、地下道路、地下管网、地下停车、地下商业开发等地下空间功能，实现262万平方米区域性地下空间一体化。地上地下相结合，近期远期相结合，是节约集约利用土地的“典范”。

华中首条地下交通环廊：核心区地下空间规划2.5公里地下隧道和1.9公里地下交通环路。地下环路采取逆时针单向行驶，3车道，与地面和隧道形成6进6出，与核心区地块地下车库B2层无缝连接。

华中首条城市综合管廊：武汉CBD建成6.1公里的华中地区首条地下综合管廊，是武汉市第一个实现强电入地、雨污分流的城市中心区。泛海将电力、通讯，燃气、供热、给排水等各种工程管线集于一体，所有的管线扩容、维修及维护改造将在管廊内进行，消除城市“拉链路”。

3、初具规模的生活配套

按照武汉CBD的规划，商住比达到了夸张的7:3。目前，住宅的开发已经完成大半，商业及生活配套也初具规模。

据统计，截至2022年初，武汉CBD已开工建设145栋100米以上高楼，其中建成97栋，成为武汉在建百米高楼最密集区域。

片区内已经布局范湖万达广场、华发中城商都、泛海城市广场及生活广场等商业，周边更是有花园道、龙湖江宸天街等商业项目近在咫尺。

桂海园及体育公园实景图

同时，这片区域有潜力成为全市高星级酒店最聚集区域。目前喜来登、费尔蒙已开业，规划中的更具想象空间：武汉君悦酒店计划设在438米高的“武汉中心大厦”中64层至85层，拥有288间客房的武汉艾迪逊酒店和拥有298间客房的武汉万怡酒店全部都位于世贸中心B地块；位于CBD东北角、青年路与常青路交汇处的嘉裕酒店项目、华发中城荟计划引进的H12，以及武汉世贸中心旁的武汉泛海华尔道夫酒店。有些规划也许就此搁浅，但随着疫情的结束和各行各业的复苏，相信会陆续传来好消息。

在学校方面，武汉CBD已经初步搭建红领巾小学+辅仁小学+一初学苑的江汉区顶级配置，同时还有两所小学、一所初中、一所高中的配套用地尚未建设。随着绿城、信达、凯德的入驻，优质生源将不断涌入，迟早会证明这里才是江汉区的教育顶流版块。在红领巾小学对面，更是有适合全年龄段的体育公园。

4、绿色、环保的城市底蕴

武汉CBD是全国首个通过规划环评的城市CBD项目。同时，武汉CBD委托上海建科院编制了《武汉CBD绿色生态城区专项规划》，涵盖绿色建筑、低碳能源、绿色市政、生态景观、绿色交通和智慧人文等六大专项，并顺利通过专家评审。

同时，片区内人均绿地面积全国领先。划城市绿地面积约111公顷，人均绿地面积达6.5平方米/人，在国内外城市CBD中名列前茅。10年以上原生水杉林，被建成原生态森林公园；山体公园王家墩公园已开放惠民；水体公园梦泽湖公园相当于2个中山公园，西片已建成；泰山路与云飞路之间的体育公园汇集各类体育、休闲、健身设施。

5、已经开工的文化地标