对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施公共设施和房屋本体的维修养护是物业管理的重要内容。我公司在多年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充
分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的公共设施房屋养护经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。对设备、
设施的管理，我们的目标承诺是：房屋设施完好率98%以上；公共设备完好率99%以上；房屋零修及时率99%以上；急修及时率100%。在
长期的设备、设施运行与管理实践中，我公司总结和制定了一套行之有效的管理方法，概括而言，即对维修管理人员要求“一清、二能、三好、四会
、五化、六查、七无”。一清：对设备、设施管理规章制度要清楚；二能：对各种设备的性能、功能要明白；三好：对各种设备要做到管好、用好、
修好；四会：对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；五化：设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范化；六
查：对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、督查、核查、复查；七无：机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无
碍观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。通过以上七个管理方法在实践中的运作，使我们设备、设施的管理在物业管理服务中得到好评。一、房屋
本体维修养护计划按规定要求物业服务中心负责住宅区房屋本体共用部位的维修、养护，其费用从本体维修基金中支出。共用部分包括房屋的承重结
构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共屋面、本体共用排烟道、电梯、机
电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用智能化等防盗监控设施等。为更好地保护业主的利益，指导鄂旅投·飞行社区项目前期物业服务项
目的工作实际方案，我们结合以往管理经验，对房屋本体共用部位制定详实的维修养护计划。该计划分日常维修和定期维护两个方案，每个方案均从
维修工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行科学的阐述。具体内容如下：(一）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案序
号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查次,
特别是入住装修阶段要每天巡视,发现问题立即处理、维修1）由于使用不当造成结构部受损较轻,由屋村工程维修部门按房屋修缮规定实施维修；
如局部受损较重,应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理。房屋修缮标准；2
）有关工程施工技术规范。1）安全、正常使用；2）功能完好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补外墙面渗漏3）外墙面的全面维修(2-5年
周期）每周检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部门按有关修缮规程实施。房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。无鼓无脱、无渗水无违
章、整洁统。3公共屋面隔热层破损；防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。每天检查一遍，发现问题及时维修。由工
程技术部门按相应作业规程实施维修；维修费用按逐年递增20%。房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好
无损；3）避雷网无间断。4电梯1）曳引绳张紧度的调整维护；导轨、安全钳的工作情况维护；转动、滑动部的维护；各项安全装置的维护；5）
电脑控制板等的维护检测每天巡视一遍，发现问题,及时同公司电梯维护人员联系维修。由专业电梯维护人员实施维修(全保）。电梯维修保养主要
标准（一）(二）。1）安全正常运行、平稳；2）机房、轿厢整洁；3）电梯各组成部分完好率100%5机电设备发电机及水泵等机电设备的维
护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。每天巡视检查，发现问题及时维修。由工程技术部组织实施。各
项机电设备维修保养规程。无故障停电；2）保障安全运行。6公共防盗监控及邮政信箱等系统的维护保养；线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的
维修养护。每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门负责组织实施。1）防盗监控及智能系统维护保养规程；2）邮政信箱维修作业规程。
1）系统完好，无故障，使用正常有效；2）邮政信箱及防盗监控设施完好,无损坏；3）线路无乱搭接。7共用照明线路的检修维护；2）灯具的
维修及更新。每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。1）公用照明维修保养规程。1）线路无乱搭接；2）
照明灯具正常有效。8本体消防设施疏散标志的维修及维护；室内消火栓(箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维步。每周
检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。1）标识制定及维护管理规定；2）消火栓维修操作规程；3）消防报警
系统维护保养规程。1）设施有效、标志清楚,完好无损；2）灵敏、准确报警。9公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的
墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。1）相应建筑部分
修缮技术规程；2）房屋修缮标准。1）整洁,无缺损、无霉迹；2）扶手完好,无张贴痕姓。10共用排烟管道由烟道内横隔板损坏及导流板交装
不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当造成漏烟。住户随报随修由工程技术部专业人员负责维修。变压式排烟管道安装技术规范。排烟通畅；2）
不回烟,不串烟，不漏烟11上、下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；3）固定码松况。每周检查一遍，发现问题及时维修由工程技术部专
业人员负责维修。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。下水通畅,无渗漏(二）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案序
号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题。1）每年对房屋
基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。2）及时了解住户家庭有无白蚁情况。做到早发现，早处理。1）由工程技术部负责实施；2）
维修费用每年递增10%。1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准。1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好。2外墙面外墙面起
鼓脱落的修补；外墙面局部渗漏；外墙面大面积渗漏；4）外墙面的翻新(25年周期）。1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻
新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2）每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。1）由工程技术部门负责实施
；2）外墙面每年全面维修一次。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。1）外墙平整,无渗水；2）整洁统一。3公共屋面隔热层破损；
2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。1）避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2）每年全面修补一次屋面隔热层
板，重新勾缝、修补；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分。1由工程技术部门负责实施；
2）屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；2
）隔热层完好；3）避雷系统完好。4电梯1）曳引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、滑动部的维护；4）各项
安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测。1）每月检查一次曳引绳张紧度一次；2）每月定期对滑动、转动部分加一次油；3）每季检查一
次导轨，安全钳工作情况；4）每半年进行一次全面安全检查。1由专业电梯维护人员负责实施定期维护（全保）；2）每3.5年更换次。电梯维
修保养主要标准（一）(二）。1）减少故障,改善并增进电梯各部分的性能,确保正常、安全、平稳运行；2）确保顺利通过安全监督部门年检。
5机电设备1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。1）月检制控设备
一次；2）季检开关灵敏度及开关坚固件完好情况；3）年检电源切换及自动保护装置；4）每季检修一次发电机设备。1由工程技术部门负责实施
；2重大设备如柴油发电机等每2.5年天修一次；3）风机、水箱等每15年更换一次。各项机电设备维修保养规程。1）运转正常，安全；2）
设备完好率99%以上。6共用防盗监控及邮政信箱等1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的维修养护；1）每月对系统
进行一次维护检修(含线路）；2）每年对防盗门维护一次；3）每年对防盗门及信箱进行一次紧固维护。1）由工程技术部门负责实施；2）每2
0年更换一次。防盗监控及智能系统维护保养规程。1）系统持续有效使用；2）系统线路正常；3）设施美观，整洁。7公用照明线路的检修维护
；2）灯具的维修及更新。每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯。1）由工程技术部门按照相应保养规程实施；2）照明器具每15年
更换一次。公用照明维修保养规程。1〕线路无老化；2）灯具正常使用照明完好。8本体消防设施疏散标志的维修及维护；室内消火栓(箱）的有
效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护。1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；2）每半年进行一次烟感试验；3）每年
对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；4）每年对消防疏散标志进行一次维护。1由消防、机电、维修专业人员对其负责实施；2）
消防系统主要设施设备每20年更换次。1）消防设施保养规程；2）消防报警系统维护保养规程。1）设施完好率100%；2）报警系统灵敏有
效。9公共通道门、楼梯间公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护1）每半年对公共地面进
行维护一次，补换损坏或空鼓地砖：2）每二年全面维护一次通道门厅及梯间墙壁天棚、护手及栏杆；3）每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、
开裂、破损等进行修复。1）由工程技术部门按相应技术作亚规程实施；2）每20年铲除抹灰翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应建筑部分修
缮技术规程。美观完好,整洁、清爽。10共用排烟管道由烟道内横嗝板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当造成漏烟。每半年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护。由工程技术部按相关作业规范实施。变压式排烟管道技术规范。排烟通畅；安全正常使用。11上、下水主管接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松况。1）每年对管道油漆、维护一次；2）每年检修一次，并紧固管道固定码；3）每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程技术部门按相应作业规程实施。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。1）美观完好；2）上、下水通畅；3）无渗漏。 |
|
