律师随笔| 房屋租赁合同无效情形及法律后果

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合同无效，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。无效合同自始无效，但部分条款无效，不影响其余部分的效力。房屋租赁合同纠纷中常会出现各种租赁合同无效的情形，在签订合同时应如何避免签订无效合同，以及合同无效后，出租人与承租人如何承担责任？

本文将对此展开论述，以供参考。

一、房屋租赁合同无效的情形 

|法条指引：关于房屋租赁合同无效的相关法律规定《合同法》第47、48、50-52、54、56-59、224条，《合同法司法解释（一）》第4、9条，《合同法司法解释（二）》第14条，《房屋租赁合同司法解释》第2-5、9、16-18条等，均对房屋租赁合同无效的认定及合同无效的后果作出了规定。

综合上述相关规定，可以将房屋租赁合同无效的情形归结为以下几类：

（一）房屋租赁合同本身无效：

1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；

2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

3.  以合法形式掩盖非法目的的；

4. 损害社会公共利益的；

5.  违反法律、行政法规的强制性规定的；

6. 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定而建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外；

7.  出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的除外；

8. 租人未经出租人同意擅自将房屋转租的，该房屋转租赁合同无效，但出租人知道或者应当知道承租人转租且在6个月内未提出异议的除外。

（二）房屋租赁合同被撤销的，自始无效：

1.  因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的；

3. 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求撤销的；

4.  限制民事行为能力人订立的房屋租赁合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的；

5. 代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。

（三）效力待定的房屋租赁合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同：

1. 限制民事行为能力人订立的合同，未取得法定代理人追认的无效；但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同除外；

2.  代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的；

 二、房屋租赁合同部分条款无效的情形 

|法条指引：关于房屋租赁合同部分条款无效的相关法律规定《合同法》第39、40、53、56、214条，《合同法司法解释（二）》第9、10条，《房屋租赁合同司法解释》第3、15条等，均对房屋租赁合同部分条款无效的认定及后果作出了规定。

综合上述相关规定，可以将房屋租赁合同部分条款无效的情形归结为以下几类：

（一）房屋租赁合同免责条款的无效：

1. 造成对方人身伤害的；

2. 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

（二）房屋租赁合同格式条款的无效：

1. 提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的；

2. 提供格式条款的一方违反《合同法》第39条第1款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款并获得人民法院支持的。

（三）房屋租赁合同超过租赁期限条款的无效：

1. 租赁期限超过20年的部分期限无效；

2. 租赁期限超过临时建筑使用期限的部分期限无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，则延长使用期限内的租赁期间除外；

3. 经出租人同意转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分期限无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

 三、租赁合同无效的法律后果及应对措施 

（一）租赁合同无效后的常见问题

1. 返还原物、支付占有使用费问题

因房屋租赁合同无效，承租人应当返还房屋，但出租人根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，有权要求承租人参照合同约定租金标准支付占有使用费。

2. 装饰装修费问题

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3. 承租人再次转租问题

一是，出租人与承租人之间的合同无效，房屋租赁合同及转租合同对应不同的法律关系，房屋租赁合同无效与转租合同的效力应当分别认定及审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效并不必然导致承租人与次承租人之间的转租合同无效。因租赁合同无效，转租合同亦不能履行，次承租人不能在出租人与承租人之间的诉讼纠纷中一并要求赔偿损失或者承担违约责任，为处理合同无效的法律后果，次承租人可就其损失另行主张。二是，未经出租人同意，承租人擅自转租的，承租人与次承租人之间的合同无效，出租人可以解除与承租人的租赁关系，要求承租人赔偿损失，并可以向次承租人要求返还房屋。

（二）应对措施

出租人的风险提示:

1.出租方应当注意审查承租方是否是适格的合同主体，如是否为完全民事行为能力人或者是否有权代理他人签署合同。

2. 出租方在与承租方签订的租赁合同，出租方应当注意在出具及商讨合同的条款时不要过于干涉承租方的使用权益或者苛责承租方过重义务，该部分条款极有可能无效而无法达到约束承租方的目的。

3. 出租方应当注意提供符合法律规定房屋，及时取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。

4. 对于临时建筑物，若出租方拟在临时建筑使用期限届满后继续经营租赁该房屋应当注意及时经主管部门批准延长临时建筑使用期限。

5. 承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，如出租人不同意将该房屋转租的，出租人自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出书面异议。

6. 若租赁期限超过20年的，则超过部分无效。此时，如出租人希望20年后继续出租该房屋的，出租人应及时与承租人续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

承租人的风险提示

1. 承租方应当注意审查出租方是否是适格的合同主体，如是否为完全民事行为能力人或者是否有权代理他人签署合同。

2. 承租人应查清该租赁房屋的权利人，以确保与房屋权利人或者其他有权利人签署租赁合同。

3. 承租人在签署合同及商讨合同条款时，应当注意审查合同条款是否合理，对于过分强势，即限制排除己方责任的条款应当对出租人商讨谈判以做出修改或者删除。

4. 承租人应查清该租赁房屋是否已经存有租赁登记信息，该房屋出租时是否已由第三人占有使用等信息。

5. 承租人在未取得出租人同意将租赁房屋转租给第三人或对租赁房屋进行装饰、装修的，应当尽快取得出租人的同意并以书面形式确定。

6. 若租赁期限超过20年的，则超过部分无效。此时，如承租人希望20年后继续租赁该房屋的，承租人应及时与出租人续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

7. 承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，承租人应尽快取得出租人的同意；如转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应提示承租人与出租人尽快另行达成协议，以使转租合同或超出承租人剩余租赁期限的转租期限有效。

 四、小结 

一旦房屋租赁合同被确定为无效，将引发占有返还、占有使用费、装修损失等一系列的问题。为了尽量的规避己方责任，应分析导致合同无效或合同部分条款无效或可撤销的原因及责任方，判断是否可以采取补救措施，以使合同满足生效要件。在充分分析利弊的情况下，采取相应的应对措施。如是因自身一方原因导致合同无效或合同部分条款无效的，应注意与对方进行友好协商，确定具体的赔偿金额，尽量在不涉诉的情况下解决争议，减少双方损失。若是因对方原因导致合同无效或合同部分条款无效的，应注意证据的收集，并注意及时履行催告、告知等义务，若协商不能达成一致的，应及时提起诉讼，主张因合同无效而给自身一方造成的损失或合同约定的违约金。

                             

主编｜张显显

作者｜何春阳

排版 ｜胡思

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