离婚时如何处理未办理产权证的无证房屋？

Part One 房屋未办理产证，有很多原因，比如：

- 动迁安置房，不符合上市交易条件，不能办理；

- 购买的期房，房屋尚未交付，不能办理；

- 开发商资质不全导致无法办理；

- 由不属于地方管辖的部队、铁路、石油、航空等企事业单位自建房屋；

- 未经规划部门审批私自建造的违章建筑房屋；

- 小产权房；

- 包括但不限于上述列举情况。

Part Two 离婚时如何处理未办理产权证的房屋？我们先来看看相关法律规定：

A：《民法典》

第一千零八十七条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”。

B：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

第七十六条规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割”。

第七十七条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”

Part Three 无证房屋离婚时的处理方案

离婚财产分割，首先要厘清个人财产和夫妻共同财产，将个人婚前财产排除后，再根据《婚姻法》的相关规定进行分割。

对于在夫妻关系存续期间取得，但在离婚时尚未办理产权证的房屋，一般有如下处理方案：

A：离婚时一并处理

（1）适用于因夫妻一方故意拖延导致离婚时尚未办理产证，但已满足办理产证条件，权属明晰的房屋。

（2）是否满足办证条件可以从如下几方面判断：

房屋已办理预告登记；

房屋已经交付并由当事人使用；

已支付全部购房款（包括贷款方式支付）；

办证材料已齐全。

（3）此类讼争房屋虽未办理产证不宜直接判决所有权的归属，但可根据离婚案件当事人双方意愿，并综合考虑案件实际情况，确定离婚后房屋权益归一方所有，由该方负责归还剩余的贷款，并向另一方支付房屋折价款。

B：离婚后另案处理

有些情况下尚未办理产证的房屋不能在离婚案件中一并处理，而要等时机成熟后方能处理，例如：

（1）房屋尚不满足办理产证条件，待条件补足后才能办证，条件的补足多需要根据相关政府部门政策规定；

（2）权属有争议的，需待争议解决，以免其他人的合法权利受到损害，如一房二卖、房屋涉及查封抵押等权利限制、与夫妻一方父母共同购房。

C：离婚时及离婚后均不予处理

离婚时分割的财产，只能是夫妻合法所有的共同财产。如离婚案件中双方要求分割的房产已被行政机关认定为违章，法院亦不能让违法建筑利用司法程序合法化。除非当事人补办相应手续，使违章建筑物转化为合法建筑。