“人防车位”权属和收益权研究近日，处理物业服务区公共收益纠纷中，各方对地下“人防车位”租赁收益归属产生分歧：1.由建筑单位投资，按“谁投资谁
收益”原则，归建设单位；2.“人防车位”作为小区的公共配套设施，其建设成本已在房价中扣除，全体业主才是实际投资者，收益应归全体业主
；3.“人防车位”属国防工程，是国有资产，收益应归“人防办”；4.物业公司实际投入人力物力经营管理，收益归物业公司。要确定“人防车
位”收益归属问题，就应当对“人防车位”的法律定位有个准确的认识和把握。一、“人防车位”性质是按照平战结合原则依法建设的特殊不动产“
人防车位”是基于战备需要规划建设的国防工程。《中华人民共和国人民防空法》第22条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用
于防空的地下室。”国家人防委关于《平时使用人民防空工程的若干规定》指出：结合民用建筑修建的防空地下室，要本着因地制宜原则为生产生活
服务。各地按照法律要求，新建民用建设时普遍规划建设人防工程，平时满足业主停车需求，现实生活中大量的“人防车位”就此应运而生。“人防
车位”是开发商依法为居住区配套建设的公共建筑。《城市居住区人民防空工程规划规范》指出：城市居住区应结合实际，合理确定人员掩蔽工程、
医疗救护工程、防空专业队工程及配套工程的规模和布局。按规定应当修建防空地下室的民用建筑，因条件限制不能同步配套修建的，经批准按标准
交纳易地建设费，另行择地统建。开发商在居住区规划设计建设人防工程，是法定义务，也是建设规范，否则就通不过验收，拿不到房屋预售许可证
。“人防车位”是只能租用禁止售让的特殊不动产。《人民防空工程平时开发利用管理办法》明确：人防工程平时开发利用，实行备案登记制度，坚
持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《平时使用人民防空工程收费的暂行规定》指出：人防工程及其设备设
施是国家的财产，平时使用时应本着有偿使用的原则，由人防部门收取使用费。凡拟利用人防工程的单位和个人，均应向城市人防部门提出申请，经
过审批和履行立约手续。因此，“人防车位”是开发商根据《人民防空法》要求，按标准建设用于人民战时隐蔽的地下防空室，平时为满足建筑区划
内业主生产生活需要而改造成的地下停车位。二、“人防车位”的所有权归属及其使用收益权规则人防工程按其建设方式不同，可以分为单独建设的
人防工程（简称单建人防工程）和结合地面建筑修建的人防工程（简称结建人防工程）。单建的人防工程投资者多为国家，国家对该类人防工程享有
所有权，但结建人防工程，投资者多为开发商，对结建人防工程的权属则有较多争议。在司法判例中存在两种观点：一种是所有权归开发商，因开发
商合法建设的事实行为而原始取得“人防车位”的所有权。另一种是所有权归国家，依据《国防法》第40条和《民法典》第242条，“国防资产
属于国家所有”，“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何组织或者个人不能取得所有权”。而人防工程亦属于国防资产，笔者赞同“结建
人防工程应归国家所有”的观点。关于“人防车位”使用收益权。通说认为“谁投资、谁收益”，但对谁才是真正的实际投资人却存在不同认识。《
成都市人民防空工程管理规定》第10条：城市新建民用建筑防空地下室所需建设资金，纳入建设项目投资计划。可见居住区内的人防工程是由建设
单位（即开发商）按国家有关规定投资建设的，应由开发商使用管理并享受收益。也有观点认为，开发商将人防工程作为配套公建列入开发成本扣除
，并最终体现在房价中，所以小区内建设的人防工程实际投资人应是全体业主。这种观点虽然有实践基础但缺乏法律依据，按照《商品房销售面积计
算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定，人防工程面积不计入公用建筑面积，小区业主的购房款并未直接包含人防工程建设费用。开发房屋的价格
受多种因素影响，人防工程的建设成本仅占较少部分，以此主张全体业主为“人防车位”的实际投资人过于牵强，投资人应为开发商。三、人防车位
的权属登记和收益权的实务探讨“人防车位”作为一种特殊不动产，各地对其权属和利用的规定也不尽相同。在权属登记上，有的登记在开发商名下
，有的登记为全体业主共有，有的则不予登记；在用益物权的处分上，有的由开发商出租给业主永久使用，有的由建设单位投资经营，有的由全体业
主共享收益，有的由物业公司经营管理。为厘清相关民事主体对“人防车位”的权利义务关系，平息租赁收益权纷争，笔者建议对“人防车位”权属
登记和收益权进行以下制度设计。1.“人防车位”应初始登记在“人防办”名下。《民法典》第208条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭
，应当依照法律规定登记。“人防车位”作为人防工程的平时别称，无论是基于对国有资产的保护，还是为了避免权属不明引发纠纷，都应当对其进
行产权登记。有的地方不予登记，主要顾虑登记在开发商名下，“人防车位”有可能被变相售让。在居住区人防工程属配套公建，应无偿移交并将不
动产权利人登记为“人防办”，再按照国有资产所有权和经营权相分离原则，授权业主大会经营管理，切实解决当下“人防车位”权属不清、管理缺
失、经营混乱等现象。2.“人防车位”不得采取以租代售进行处分。生活中，个别开发商一次性收取20年租赁费并授权承租人享有永久使用权，
变相售卖“人防车位”。人防工程属国有资产，国家可以随时无偿征用，况且开发商不能办理“人防车位”产权证，法律规定“未经登记的不动产不
得转让”，开发商“免费续租”的承诺没有法律依据和政策保障。应立法明确“人防车位”优先满足本区域业主需要，并规范对外短期租赁期限，授
权业主大会制定租赁程序及规则。3.“人防车位”收益权应有明确的法律规定。现实生活中，部分规划建设的“人防车位”，初始登记在开发商名
下，开发商在项目清算后就撤离小区，当地“人防办”为避免“与民争利”也疏于管理，“人防车位”遂成为“无主财产”，引发物业公司和业委会
关于“公共收益”的权利争夺纠纷。目前部门规章明确人防工程采取“谁投资谁收益”制度，本意是激励社会资本建设人防工程，但却背离房地产开
发建设的现实规律。鉴于“人防车位”无论是平时还是战时，主要还是服务于该区域业主需求。应立法授权全体业主共享“人防车位”收益权，在扣除物业公司的管理成本后，纳入“公共收益”统一使用，从根本上解决“人防车位”收益权之争。作者：四川英济律师事务所律师 谢国成、李志伦 联系电话：199494949792 |
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