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导读：《海南省国有建设用地使用权估价技术参数指引》于2014年8月通过了省国土资源厅组织的专家评审会验收。 2016年1月海南省土地估价师协会第四届二次理事会同意将该指引在广泛征求各方意见后在海南省土地估价行业内推广使用。近期正式对外发布并在业内应用。 指引适用于海南省范围内国有建设用地使用权估价，农村建设用地地价评估可参照使用。指引研究内容包括宗地估价过程中市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等五大常用方法的应用范围及选取说明，估价涉及主要技术参数的选取范围及说明，估价结果分析确定的要求及说明。 指引第二至第四部分为主要内容，摘录如下。  一、估价方法选取的规范性文件 （一）、国家标准 1、GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；（下文简称“《规程》”） 2、TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》。 （二）、政府部门文件 1、国土资厅发[2013]20 号《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》。（下文简称“《规范》”） 2、国土资厅发[2015]12 号《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》 （三）、协会文件 1、中估协发[2012]4 号《关于印发<土地估价报告评审规则>的通知》；（下文简称“《评审规则》”） 2、中估协发[2012]23 号《关于印发<中国土地估价师执业行为准则>的通知》。（下文简称“《准则》”） （四）、其他参考资料 1、土地估价师考试类书籍 2、土地估价师继续教育培训资料 3、优秀土地估价报告 二、土地估价方法适用范围 （一）、市场比较法 适用范围：市场比较法主要用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。 （二）、收益还原法 适用范围：收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。 （三）、剩余法 1、评估待开发土 地的价格 公式：P = A—B—C 式中：P——待估宗地价格，A——不动产总价 B——开发项目整体的开发成本，C——客观开发利润。 适用范围：适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。一般可运用于以下情形： （1）待开发不动产中的土地估价； （2）待改造后再开发不动产中的土地估价； （3）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价。 2、评估现有不动产中所含土地价格 公式：P = Pr—Ph—T 式中：P——待估宗地价格，Pr——不动产交易价格 Ph——房屋现值，T——交易税费。 适用范围：适用于现有不动产中地价的单独评估。 （四）、成本逼近法 适用范围：成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地区的土地价格评估。 （五）、基准地价系数修正法 适用范围：基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3 年。 在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以在充分分析论证其可行性的基础上，选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。 三、估价方法选取的说明 （一）、方法选取的要求 估价方法的选取，应首先满足《规程》要求。涉及适用《规范》时，应同时满足《规范》关于估价方法选取的要求。当客观条件不能满足选择两种以上土地估价方法评估时，应按《准则》相关要求执行。 1、《规程》要求 ①应根据估价目的和估价对象特点、项目的实际情况，依据本标准选取选择适宜的估价方法，并与估价原则和估价依据衔接一致。 ②除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。 ③应依不同土地用途估价方法选择的原则、不同权利状态下土地估价方法选择的原则，选取估价对象适宜的估价方法进行评估。 ④城镇土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、公式地价系数修正法（包括基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法）。 ⑤对本标准推荐使用而未使用的方法或选用本标准中明确“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由。 ⑥评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。 2、《规范》要求 出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括收益法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。 3、《准则》要求 当客观条件不能满足选择两种以上土地估价方法评估时，应首先组织专题组进行调研，书面作出调研报告。调研报告应做到论点明确、一题一议、论据充分、论证合理，充分排除使用其他方法的可行性。 然后聘请业内有权威的专家评审，以评审意见为依据，书面作出只能用一种土地估价方法评估的特殊说明，并详细分析由此可能带来的风险。 （二）、方法选取的说明 1、一般说明顺序 首先，说明估价对象对应土地用途的估价方法选择原则。（选择原则包含《规程》及《规范》的要求） 然后，根据估价目的、估价原则、估价依据，结合估价对象特点及项目的实际情况，选取适宜的估价方法，并说明选取理由。 对推荐使用方法（见《规程》）、应选方法（见《规范》），如不选用时，应说明不能选取的理由。 对推荐使用方法（见《规程》）、应选方法（见《规范》）未选用或选用“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由。 最终选取的方法应为最适宜的方法（如有三种方法适宜，而仅选其中两种方法时，应比选其中最适宜的两种）。 最后，对所选取的估价方法进行简要介绍。 2、不同估价目的下，估价方法的选取说明 （1）出让、置换（政府土地）、规划条件调整补交地价款目的需同时满足《规程》和《规范》的估价方法选取要求。
（三）方法选取的理由 1、市场比较法 （1）方法选取的理由 估价对象符合以下条件时，宜选取市场比较法。 1）地产市场发达，有充足可比实例的地区。 2）比较案例：比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价期日相差不超过3 年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应发生实际交易，并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格及价格内涵等。 （2）涉及《规范》适用范围的地价评估时，比较实例选取应注意 1）在综合分析当地地产市场历年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易实例。原则上不采用的竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。 2）应选取能满足以下修正要求的比较实例①各比较实例修正后的比准价格相差不能超过40%。即（高比准价格-低比准价格）/低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。 ②各比较实例的修正幅度不能超过30%，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）/实例价格≤30%。 （3）方法不选的理由 该地区地产市场欠发达，缺乏可比实例，无法从已交易实例中筛选出具有可比性、能通过交易价格修正反映客观价格需要的三个比较实例。 涉及《规范》适用范围的地价评估时，扣减原则上不采用的竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例和不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例之外，近3 年内近邻区域或类似区域的交易实例不足3 个的，不宜选用市场比较法。 2、收益还原法 （1）方法选取的理由 估价对象符合以下条件时，可选取收益还原法。 1）属有现实收益或潜在收益的土地或不动产。 2）能够收集到确定相关参数的资料，并且土地收益、费用和风险等都能够客观合理量化取值。 （2）方法不选的理由 估价对象不具有现实收益或潜在收益，或难以收集到确定相关参数的资料，土地收益、费用和风险等无法客观合理量化取值。 3、剩余法 （1）方法选取的理由 估价对象符合以下条件时，可选取剩余法。 1）属具有投资开发或再开发潜力的土地，或现有不动产中所含的土地。 2）剩余法计算公式（包括待开发土地价格计算公式及现有不动产中所含的土地价格计算公式）中的参数通过有关资料可客观合理量化取值，能用于公式计算。 （2）方法不选的理由 不符合上述的方法选取条件之一时。 4、成本逼近法 （1）方法选取的理由 估价对象符合以下条件时，可选取成本逼近法。 1）属新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地区的土地。 2）属中心城区以外的住宅、商服及工矿仓储用地，或属公共管理与公共服务和交通运输用地。 3）成本法公式中的参数通过有关资料可客观合理量化取值，能用于公式计算。 （2）方法不选的理由 不符合上述的方法选取条件之一时。 5、基准地价系数修正法 （1）方法选取的理由 估价对象符合以下条件时，可选取基准地价系数修正法。 1）政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域。 2）涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时。 3）所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3 年。 对超过3 年的基准地价，应符合《中国土地估价师执业行为准则》（2011 版）第二十三条之“指引示例3”要求：基准地价公布已超过三年，但尚不足六年的，应通过对近期的交易案例数据以及对当地土地市场走势分析，测算出规范的地价指数，采取指数修正的方式补充完善基准地价体系。对于基准地价超过六年的，在使用基准地价系数修正法时，须附地方政府明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，建议由省级以上（含）土地估价师协会组织专家论证，对在本次评估中使用基准地价系数修正法的技术合理性以及对评估价格 的影响等内容提出明确的结论和建议。同时，土地估价师在应用基准地价系数修正法时，应充分阐述使用该方法的理由，并进行合理的期日修正。 （2）方法不选的理由 不符合上述的方法选取条件之一时。 一、海南省土地估价技术常用参数表 特别说明：以下参数仅供参考，具体取值应结合估价对象所在地实际情况，通过市场调查确定。
一、土地估价结果分析确定的要求 （一）、《规程》要求 地价确定的方法：应说明对不同估价方法的测算结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、简单或加权平均值、综合分析法等确定最终宗地地价，应阐述其方法及权重选择的依据，若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。 （二）、《准则》要求 《准则》第二十三条中的“禁行示例3”：在确定最终评估结果时，不对几种方法的评估结果的合理性进行分析，缺乏得出最终评估结果的理由说明或分析、判断过程。 （三）、《评审规则》要求
二、土地估价结果分析确定的说明 （一）、一般说明顺序 首先，列示所选不同估价方法的评估价值。 然后，根据不同评估价值之间的差异，进行评估价值可信度高低的定量、定性分析说明，具备定量分析条件时，宜进行定量分析。 最后，根据可信度分析结果，采用众数、简单或加权平均值、综合分析法等确定最终宗地地价，可信度分析中应阐述其方法及权重选择的依据，或舍弃某种估价方法测算结果的理由。 备注： 1、估价实务中，一个估价报告选取三个或以上估价方法，同时评估价值出现众数且宜采用众数的情形较少，故采用众数确定最终宗地地价的作法较少，鉴于此，下文不对众数进行说明。 2、《规程》提及“应说明对不同估价方法的测算结果进行增值或减值调整的原因”，应在单方法测算时，进行调整。估价实务中，进行增（减）值较大调整的很少，主要是由于调整值不易准确量化，容易形成随意调整结果、引发质疑之弊端。 （二）、权重选取
（三）、可信度分析论证的参考说明 适当性：一般侧重从估价方法选用的适宜性方面进行分析。 准确性：一般从估价方法调查资料的可用性、参数取值量化的准确性等方面进行分析，最终反映评估价值的准确程度。 一致性：一般指估价方法在应用时有无完善的基本程序可循，其逻辑关系是否正确严谨。一致性不足的方面如：估价方法计算式细化程度不够，在应用时对个别参数取值难以统一或难以合理计量（如现有房地产项目的土地估价剩余法）；估价方法对个别参数取值规定不够完善或缺少对个别影响价格因素的考虑（如基准地价系数修正法）。 客观性：一般指评估价值与客观市场价格的相符合性。影响方面如：方法应用时客观条件受限，无法开展尽职查勘与调查，难以客观评估；受土地市场成熟度、市场走势、所在区域位置、房地产市场价格等影响，不同方法在应用时评估值一般易偏高或偏低；适当性、准确性、一致性对客观性产生综合影响。 摘自：海南省土地估价师协会《海南省国有建设用地使用权估价技术参数指引》（2016-3） |
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