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答：所谓继续履行，也称为实际履行，就是按照合同的约定继续履行义务。当事人订立合同都是追求一定的目的，这一目的直接体现在对合同标的的履行上，义务人只有按照合同约定的标的履行，才能实现权利人订立合同的目的。所以，继续履行合同是当事人一方违反合同后应当承担的一项重要的民事责任。对合同一方当事人不能自觉履行合同的，另一方当事人有权请求违约方继续履行合同或者请求人民法院、仲裁机构强制违约当事人继续履行合同。例如，没有交付商品的，应当交付合同约定的商品。继续履行是违约责任的一种形式，具有国家强制性，不是单纯的合同义务的履行。继续履行能够使债权人尽可能实现其利益，避免了赔偿损失计算的困难，强调了合同的法律约束力。
如果当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，且非金钱债务能够继续履行，守约方可以请求违约方继续履行，除此之外，还可以请求违约方承担赔偿损失等其他民事责任。
债权人请求继续履行，必须以非金钱债务能够继续履行为前提，如果非金钱债务不能继续履行，对方就不能请求继续履行，或者其提出继续履行的请求，债务人能够依据本条第1款提出抗辩。当然，即使债权人不能请求债务人继续履行，但其仍然有权依法请求债务人承担其他违约责任，尤其是赔偿损失。不能请求继续履行具体包括以下情形：
一是法律上或者事实上不能履行。所谓法律上不能履行，指的是基于法律规定而不能履行，或者履行将违反法律的强制性规定。例如，甲将其房屋卖给乙，但未交付和办理移转登记，之后甲又将同一个房屋卖给丙，并将房屋交付给丙，并且办理了移转登记，此时由于甲已经丧失了所有权，因此在法律上无处分权，无法履行甲对乙所负有的移转房屋所有权的合同义务，这即属于法律上不能履行，乙此时不能请求甲继续履行，而只能请求甲赔偿损失。又如，如果一定合同的履行行为必须经过有关机关的批准，在未批准前，不得请求继续履行。
所谓事实上不能履行，是指依据自然法则已经不能履行。比如，合同标的物是特定物，该特定物已经毁损、灭失。但是，如果仅仅是暂时不能履行，或者债务人作出一定的努力仍可以履行合同义务的，那么合同仍然可以继续履行。人民法院或者仲裁机构应当对是否存在法律上或者事实上不能履行的情形进行审查。
二是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。
债务的标的不适于强制履行，指依据债务的性质不适合强制履行，或者执行费用过高。比如：(1)基于高度的人身依赖关系而产生的合同，如委托合同、合伙合同等，如果是因高度信任对方的特殊技能、业务水平、忠诚等所产生的，并且强制债务人履行义务会破坏此种高度的人身依赖关系，则不得请求继续履行。(2)对于许多提供服务、劳务或者不作为的合同来说，如果强制履行会危害到债务人的人身自由和人格尊严，或者完全属于人身性质，比如需要艺术性或者科学性的个人技能，或者涉及保密性和私人性的关系，则不得请求继续履行。
履行费用过高，指履行仍然可能，但确会导致履行方负担过重，产生不合理的过大的负担或者过高的费用。例如，一艘邮轮沉入海中，尽管将该邮轮打捞出来是可能的，但邮轮所有人因此支出的费用大大超过了所运石油的价值，托运人不能请求其继续履行。在判断履行费用是否过高时，需要对比履行的费用和债权人通过履行所可能获得的利益、履行的费用和采取其他补救措施的费用，还需要考量守约方从其他渠道获得履行进行替代交易的合理性和可能性。
如果债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，债权人请求继续履行的，债务人享有拒绝履行的抗辩权。
三是债权人在合理期限内未请求履行。履行合同义务需要债务人进行特定的准备和努力，如果履行期限已过，并且债权人未在合理期限内请求债务人继续履行，债务人则可能会推定债权人不再坚持继续履行。债权人在很长时间之后才请求继续履行，如果支持债权人的继续履行请求，会使债务人长期处于不确定状态之中，随时准备履行，且会诱使债权人的投机行为。因此，如果债权人在合理期限内未请求继续履行的，不能再请求继续履行。
合理期限首先可以由当事人事先约定；如果没有约定或者约定不明确，当事人可以协议补充；也无法协议补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，这需要在个案中结合合同种类、性质、目的和交易习惯等因素予以具体判断。如果债权人在合理期限内未请求继续履行，之后再请求债务人继续履行的，债务人享有拒绝履行的抗辩权。
同时，需要指出的是，请求继续履行和合同解除是互斥而不能并存的。《民法典》第566条第2款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。该款中的违约责任不包括继续履行，如果合同被依法解除，债权人就不能请求债务人继续履行。
在债权人无法请求债务人继续履行主要债务，致使不能实现合同目的时，债权人拒绝解除合同而主张继续履行，由于债权人已经无法请求债务人继续履行，合同继续存在并无实质意义。当事人均可以申请人民法院或者仲裁机构终止合同，最终由人民法院或者仲裁机构结合案件的实际情况根据公平原则决定终止合同的权利义务关系，在保障债权人合理利益的前提下，有利于使双方当事人重新获得交易的自由，提高整体的经济效率。
法条依据：
《民法典》第五百八十条 【非金钱债务的继续履行】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
看一个案例：
当事人主张
原告周某1、滕某1向本院提出诉讼请求，判令:1.解除双方签订的房地产买卖协议；2.两原告退还被告购房款65万元，被告将上海市浦东新区康沈路3001弄4号xxx室房屋（以下简称“系争房屋”）返还两原告。事实与理由：2013年6月，两原告与被告签订房地产买卖协议，约定两原告将系争房屋，以70万元价款转让给被告。被告已支付转让款65万元。后周某1分别向案外人滕某2、周某2借款，该二人先后被登记为系争房屋抵押权人。目前法院已判决周某1归还该二人借款本金并支付利息。系争房屋仍登记在周某1名下，但存在抵押和查封，周某1累计欠滕某2、周某2的本金及利息已达180余万元，且在不断增加。两原告名下已无其他财产，周某1处于失业状态，滕某1退休金较低，无力偿还债务、涤除抵押，案涉房地产买卖协议客观上无法继续履行。另外，偿还债务、涤除抵押的成本巨大，继续履行的履行费用过高。现被告无法取得房屋所有权、债权人无法收回借款、原告需要承担的越来越高的利息，三方均处于损失状态。为避免损失的进一步扩大，依据民法典第五百八十条规定，申请解除双方签订的房地产买卖协议。解除后，将房屋、购房款作相互返还。
被告潘某辩称，案涉房地产买卖协议合法有效，不应解除。系争房屋是其唯一住房，无他处房屋可供居住，其也无力代为涤除抵押权。故不同意原告全部诉讼请求。
法院查明
法院经审理查明，周某1、滕某1系母女。系争房屋系周某1动迁安置所得，于2014年11月12日登记至周某1名下，建筑面积56.95平方米。
2013年6月9日，潘某（乙方）与周某1、滕某1（甲方）签订房地产买卖协议，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让总价款70万元，于2013年6月9日支付定金2万元，于2013年7月5日前支付63万元，待该房产可以过户交易后的过户当日支付尾款5万元；2013年7月5日前，甲方把该房屋交付乙方；甲方收取房款后，反悔不出售上述房屋给乙方，则应按照该协议约定房屋总价的200%支付违约金、向乙方赔付房屋市场差价损失、返还已经支付的房款等；甲方保证此房屋无其他债务、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷等。截至2013年7月5日，周某1收到购房款合计65万元，并于该日将系争房屋交付被告。
2017年8月，周某1向案外人滕某2借款92万元，并以系争房屋作抵押，后滕某2登记为抵押权人，债权数额92万元，债务履行期限自2017年8月31日至2018年8月30日。2017年9月，周某1向案外人周某2借款30万元，并以系争房屋作抵押，后周某2登记为抵押权人，债权数额为30万元，债务履行期限自2017年9月12日至2018年9月11日。后相关法院分别判决周某1归还滕某2本金92万元并支付利息等，周某1归还周某2本金24万元并支付利息等。滕某2、周某2均已申请执行，相关法院查封了系争房屋。
2017年12月，潘某向本院提起诉讼，要求判令周某1、滕某1协助将系争房屋过户至潘某名下等，后因存在抵押权登记且无力先行代为涤除，将请求调整为确认与周某1、滕某1就系争房屋签订的房地产买卖合同有效，并获得了本院支持。2018年8月，潘某分别起诉周某1和滕某2、周某1和周某2，要求要求确认周某1分别与滕某2、周某2的借款抵押合同均无效，后均撤回起诉。
目前，滕某1养老金3,900多元/月，周某1处于失业状态。
上述事实，由不动产登记簿、房地产买卖协议、相关判决书、账户对账单、证明，以及当事人的当庭陈述等证据证实。
法院认为
本院认为，生效判决已经确认，双方就系争房屋签订的房地产买卖协议合法有效，双方均应按约履行。目前，系争房屋上存在多个抵押权登记和司法查封，并且所涉债权的金额较高。原告认为，案涉房地产买卖协议事实上不能履行，且履行费用过高，故依据民法典第五百八十条规定，申请解除双方的房地产买卖协议。本院结合该条法律规定，对该请求评述如下：
一、本案符合非金钱债务因事实上不能履行而不适用强制履行的规定
民法典第五百八十条第一款与1999年合同法第一百一十条的内容基本一致，即当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但若存在法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高等情形，对方不能请求继续履行。本案中，原告主张，系争房屋存在多个抵押和查封，构成事实上不能履行，并且涤除抵押、解除查封的成本巨大，符合履行费用过高的条件。
其一，系争房屋因周某1分别向滕某2、周某2借款而存在两个抵押权登记，相关的生效判决已经认定两份抵押借款合同有效，并均判令周某1归还本金、支付利息。潘某曾作为案外人，起诉要求确认相关抵押借款合同无效，但均撤回起诉。故应认定相关的两份抵押借款合同均有效，进而相应的抵押权登记和司法查封具有合法依据。在该些抵押权登记及相应的司法查封涤除或解除之前，案涉房地产买卖协议中过户义务的履行存在客观上的障碍。
其二，依据民法典第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不因抵押财产的转让而受影响。据此，存在抵押权登记的房屋可以转让，即意味着抵押权登记不是办理房屋过户手续的障碍，可以“带押过户”。但是，民法典自2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，上述第四百零六条的规定原则上只适用于民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,除非法律、司法解释作有除外规定。本案的房地产买卖协议签订于2013年6月9日，抵押权设立于2017年的8月和9月，均发生在民法典施行前，应当适用当时法律的规定。2007年物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。按照该条规定，除非受让人愿意代为涤除登记的抵押权，否则不能转让抵押财产，即不能“带押过户”。本案中，虽然转让合同签订在抵押权登记之前，但在过户前依法设立了抵押权，应当参照适用上述物权法第一百九十一条规定。现系争房屋存在两个抵押权登记，不能“带押过户”，而被告潘某表示其不愿亦无力代为清偿债务，故案涉房地产买卖协议存在的履行障碍目前无法排除，原告提出的构成事实上不能履行的主张成立。
其三，原告主张的另一个事由是履行费用过高。此处的履行费用，主要是违约方继续履约的成本，应仅限于发生在合同订立后，债务人为克服履行障碍而额外支出的不可预见的费用。它区别于为正常履行合同而本来应当承受的负担，该负担是在合同订立时能够预见的合理支出，并且该支出在对方的对待给付中获得了对价。本案中，涤除抵押权登记并解除查封，是办理过户登记的前提，因而是原告已经预见的合同义务，是按约履行合同义务必然产生的负担。故原告为涤除抵押权登记并解除查封而支出的成本，不属于履行费用过高，原告主张的该事由不成立。
二、原告不符合违约方请求终止合同权利义务关系的条件
原告请求解除双方签订的房地产买卖协议，从其主张的法律依据看，实为请求终止双方基于房地产买卖协议而建立的权利义务关系。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十一条规定，当事人以非金钱债务存在事实上不能履行而请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。根据第五百八十条第二款，存在非金钱债务事实上不能履行情形，致使不能实现合同目的的，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。适用该款规定，主要在于认定“致使不能实现合同目的”。按一般理解，必须同时符合如下条件：
其一，违约方主观上必须是非恶意的。全面、完整履行是合同履行的基本原则，也是合同约束力的体现。赋予违约方申请终止合同权利义务关系的权利，并非是为了保护违约方的权益，因而要求违约方主观上不存在恶意，不能是在履行困难或履行对其经济上不合理而故意选择违约。若违约方存在为损害守约方利益而实施机会主义行为的话，则不能适用本款规定。本案中，原告将系争房屋于2013年6月转让给被告，被告已经支付绝大部分购房款，并于2013年7月实际入住该房屋。在2017年系争房屋满足动迁安置房可以上市交易的年限后，原告不仅没有按照约定办理过户给被告的手续，反而在系争房屋上设立两个抵押权登记，并且直至多年之后的今日，仍未涤除上述抵押权登记，存在阻碍合同继续履行的故意。
其二，继续履行合同对违约方显失公平。存在事实上不能履行情形时，合同的履行陷入僵局，但当事人仍受合同约束力的约束。保持这种状态，虽然能给守约方带来一定的利益，但若这种利益远远低于给违约方造成的损失，尤其是违约方能够通过赔偿而弥补守约方损失的情形下，当事人之间的利益将明显失衡。若合同的标的物因此而不能继续流通，也将影响标的物价值的发挥。本案中，根据房地产买卖协议，原告的主要权利是收取购房款70万元，主要义务是交付房屋并办理过户登记。目前，原告已收到购房款65万元，合同权利已经获得了绝大部分的实现；系争房屋已交付被告使用，原告的主要合同义务也获得了履行，虽然仍负有继续办理过户手续的义务，但无证据显示因此给原告带来损失。其因未能及时清偿对案外人滕某2、周某2的债务，而导致债务利息不断增加，是其在借款合同中本应承担的合同义务。而办理过户手续的义务是其房地产买卖协议中本应承担的合同义务，该义务的未履行与支付借款利息义务的增加之间无因果联系。另外，从原告的陈述及经济收入来看，其已经明显缺乏支付能力，也不能通过解除后承担违约责任而弥补守约方损失。故本案中继续履行合同未对违约方不公平。
其三，守约方拒绝解除合同而有违诚信。期待继续履行，是守约方的合同权利，但在继续履行不能时，其也有权不要求立即履行。但若因未立即履行给违约方造成了较大损失，而通过替代履行的方式又能够实现合同目的，或能够通过承担违约责任而弥补守约方损失时，守约方应当提出解除合同，否则将有违诚信和公平原则。本案中，潘某已经占有使用系争房屋，现无证据显示其在他处仍有房屋可供居住，其订立合同的目的已经获得了部分实现。其不要求立即履行并非是为了达到额外的目的，而是过户义务事实上不能履行。其不提出解除合同，未给原告造成损失，原告亦未提供其他可以保障潘某合法权益的替代方案。故潘某并非故意不解除合同，未违反诚信原则。
综上，终止原、被告权利义务关系的三个要件均不具备，原告要求解除双方签订的房地产买卖协议、购房款与系争房屋互相返还的请求依据不足，本院均不予支持。
依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告周某1、滕某1的全部诉讼请求。
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案例索引：（2021）沪0115民初6650号
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