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01 群聊精华  杜晓峰（宁波）:各位老师，我问一个问题，有个授权经验的土地，现在需要划拨补出让。原授权登记的时候有终止年限。那么现在划拨补出让的年限是按照满年限还是按照原授权登记时的终止年限？  JUNE  讨论 印长江:能不能找到当时批准授权经营的协议或企业改制土地处置的批复文件，首先应该搞清楚当时授权经营如何约定的，不能简单按现在的政策规定处理。 印长江:改变用途或转让都要变为出让方式，补交土地出让金。这种情况一般评估出让地价仍然应该按照法定最高年限处理，毕竟授权经营不是出让，当时批准的使用期限不能等同于已出让年期的一部分。 印长江:另外，这个情况先咨询一下当地自然资源局的意见可能更为妥当。 秦光斌（重庆）:说得很好。出让的条件不应该由估价机构或估价师去猜，这本来就是出让双方约定的事情。我们猜的如果与实际出让条件不一致，那估价报告就没有参考价值了。 唐浩（重庆）:按照您了解的，授权经营和出让的差异主要在哪里？这个处置文件中除了改变用途外，还有向其他单位个人转的说法，这种情况下，如果按照剩余使用年限来考虑，还需不需要补缴价款？ 唐剑波（深圳）:授权经营本质上是出让，不是划拨！ 根据最早的江铜股改模式，按出让方式收取的土地出让金，转增为国家资本金，注入到国有企业，形成国有资本。 阮宗斌（天津）:记得之前有过专门讨论，应该是邹老师专门写了一期文章。授权经营是很特殊的形式，而且不是所有企业都可以享受授权经营的土地使用权，范围很窄。授权经营土地使用权是以划拨土地使用权的价值评估作价出资注入企业，也是按划拨土地使用权价格转增国有资本金。因此一般只允许在集团及下属公司内部转让。对外转让则需要补交出让金。从这点，更可以看出，授权经营土地使用权价格其实是等同于划拨土地使用权价格的。至于说授权经营现状补办的起止年限，我理解就是从现在开始算，就是申请或批准补办之日开始算。各种国企改制，国家都是是鼓励土地出让的，与之前的授权经营期限没有关系。 阮宗斌（天津）:补办年期，根据自身需要和当地政策，在法定最高年限内应该都可以。 印长江:基本认同您的观点。 阮宗斌（天津）:与授权经营终止日期无关。 唐剑波（深圳）:关于授权经营土地，建议大家多研究一下出台的政策背景和国有企业改制不同类型土地资产的处置方式。 利明（重庆）:授权经营是一个时代的特殊土地使用方式 唐剑波（深圳）：发表看法前建议不要百度，刚刚翻了一下很多文章抄来抄去，理解有偏差或错误，有同行好心推了一篇发表在《工程经济》上的资产评估文章给我，价格内涵和自编公式都是错的。 请真正研究了解授权经营、经办过授权经营处置评估的同仁发表高见。 唐剑波（深圳）:1997年国家土地管理局对江铜授权经营的批复，我们是第一时间拿到并用于深圳另一家国企集团的土地资产处置与评估 唐剑波（深圳）:转让给他人相当于授权法律关系解除，应补交地价，但理论上应相应核减资本金。 谢群（贵州）:授权经营是国家授权出让金部分对应的权利给集团公司管理，本质还是划拨土地使用权。国家作价出资入股是国家把出让金部分作为股权资本注入企业，注资成功后，土地使用权就等同出让了。二者是不一样的。但是有的地方误解了授权经营与作价出资入股等同，往往把授权经营批复的土地登记为作价出资入股 唐剑波（深圳）:国土资发[1999]433号、[2001]44号文才明确划拨土地使用权价格，在这之前的认知是没有划拨土地使用权价格一说，而第一个土地授权经营发生在1997年，土地使用权价格难道等同于还没有概念的划拨土地使用权价格为0？ 唐剑波（深圳）:所以我是不信邹老师说过授权经营土地使用权价格等同于划拨土地使用权价格。 唐剑波（深圳）:认同，除了本质上还是划拨这一句。 吴岳东（四川）:授权经营是上位概念，作价出资（入股）是下位概念，授权经营土地在特定企业内部系统具备完全的土地权益，因此，在改制土地评估中，授权经营土地使用权价格应设定与出让土地使用价格内涵一致。但企业转出或改变用途时需经国土资源管理部门批准和缴纳土地出让金。 朱晓岚:认同唐总。记得邹总在《土地估价理论》一书（不确定书名记得对否）中，将国家授权经营土地使用权归类于特殊的土地出让形式之一。 唐剑波（深圳）:刚刚和湖北彭总交流很有收获，了解到湖北具体案例的做法，中石化不服是可以理解的。从管理者的角度来说，原文件只说补交土地出让金没说其他，多一事不如少一事，所以实际有没有核减资本金不评价，也太复杂。 作为评估师来说，老老实实按出让划拨的差额评估应补出让金就好。 吴岳东（四川）:不能简单的将授权经营与划拨等同，作价出资与出让等同。没有授权经营就没有作价出资。 吴岳东（四川）:可以理解为土地无偿使用到有偿使用过渡时期的产物 谢群（贵州）:授权经营土地使用权本质还是划拨土地使用权，是指集团公司拥有的土地使用权还是划拨，出让金部分对应的权利只是授权管理，不是完全拥有了这部分权利，如果国家取消授权了，土地回归划拨状态。前述授权经营的土地使用权本质还是划拨土地使用权，不是指授权经营价格是划拨价，而是集团公司原本土地使用权是划拨。授权经营土地使用权价格内涵包含了授权部分和划拨部分两部分价格 谢群（贵州）:实务中看到的土地作价出资登记，有两种情况，一种是国家作价出资入股，是一级市场的，和国家授权经营的土地一样，企业改制获批国家作价出资入股土地使用权；另一种是二级市场的作价出资，企业改制将获批授权经营或作价出资的土地，再作价出资 谢群（贵州）:所以，不能简单的说没有授权就没有作价出资 唐剑波（深圳）:谢总的观点很有意思，认可授权经营地价是出让地价，但本质还是划拨，就因为这个被授权的国有企业最开始是以划拨方式取得，后面授权经营没实际交出让金，对企业来说，土地状态还是原来一样，所以不改划拨的本质。 谢群（贵州）:当时出台政策，将授权经营、保留划拨五年、租赁、作价出资几种方式补充到企业改制划拨土地处置中，是为了减轻企业改制负担，但是每种方式对集团公司来说，权利还是不一样的。我理解的授权经营只是是授权管理 杜晓峰（宁波）:谢谢各位，其实这个问题也是我们当地资规部门让我们去了解一下，因为他们决定不了。昨天讨论了一个下午。最终比较倾向的一个观点是：当估价对象转让给其它单位的时候，这个授权经营的管理权利也自动取消了，回归之前的划拨权利，补缴出让金的时候就按原划拨权利考虑，进行补缴。现在就是在找相关文件依据，一直没有找到合适的。 秦光斌（重庆）:说老王有两个儿子，一个是亲儿子叫思聪，一个是干儿子叫想聪。有一天，老王把两个儿子叫到面前，说，儿啊，你们都大了，我给你们一人一个商业广场，去实现自己的小目标吧。思聪是我亲儿子，这广场我就授权给你经营，老子不要钱，但这个广场值十个亿，你可以投资或出租给自己投资的公司，但要注意保值增值，如果要对外卖，其他我可以不要，但你得把老子造这房子负的债还给我。想聪啊，给你这个广场也值十个亿，就算我投资到你公司了，赚了钱得给我分红，如果以后要卖，这个房子欠的债我自己背，保证这房子卖出去是干净的。编得不好，当出了事故的故事看。 罗国彬（广州）:关于授权经营土地和划拨土地使用权的评估，规程42 43页有说明 采用市场比较法评估时，若选用出让土地使用权价格作为交易案例比较价格，应考虑授权经营土地使用权在处置方面的限制对地价的影响，并进行适当的减价修正。 采用市场比较法评估划拨土地价格，应科学选择划拨土地比较案例。 其他方法方面，授权经营和划拨都有不同的规定。 因此，个人理解，权益上出让大于授权经营，授权经营大于划拨。 所以，如果其他条件一致，价格方法，出让价高于授权经营价，授权经营价高于划拨价。 如何确定授权经营价格与出让价之间的权益修正比例，并无相关规定，总体而言，授权经营价只要是低于出让价，不低于划拨价，即可，这个就看估价师个人的“艺术水平”了。 彭晓静（武汉）:授权经营不能简单认定为划拨与出让，而是根据其存续状态和估价目的区分。假如授权经营他真的就是等同出让，我认为制定土地估价规程的时候，就应该跟作价出资一样，写一句参考出让用地进行评估，省的后面有这大的争议。个人浅见，在继续存续前提下，其权能等同出让属性，即在财务入账、作价出资等估价目的下，参照出让用地评估是合适的；在授权经营无法继续存续前期下，为划拨属性，比如要改制，如补缴出让金的估价目的，那么是需要参考划拨补缴出让金的。 李建蓉（北京）:授权经营在审批的时候评估价格是参考出让价格评估的，包含了出让金，将出让金转增了国家资本金；授权经营土地如果在转让给集团之外的第三方时在地方补交出让金，理论上是需要将转增的资本金已经进行核销，这样就形成闭环，但是在实际操作时，很多企业由于审批环节比较繁琐，就没有进行这一步 潘涛（大连）:授权经营土地的确是特殊时期的特殊产物，秦总的亲儿子干儿子理论生动形象地解释了当时授权经营出现的背景。其实以上老师们讲得已经很清晰了，我参与一下主要是想分享我理解这个事儿的始末。 我当年恰好是比较较真的中二青年，刚好听过伍育鹏处长当时的讲解，如果我没记错的话应该是这样—— 国企改革轰轰烈烈开展，但土地出让金对企业来说压力巨大，于是国企联手跟中央反映，想要不花钱处置土地，中央把压力转给当时的自然资源部，自然资源不不敢随意违背土地管理法，于是在三种有偿使用土地的方式（出让、租赁、作价出资入股）外又增加了针对个别几个亲儿子（我记得有个名单，大约二十几家企业在内）第四种特殊方式——授权经营，土地出让金不需交了，体现出来转增资本金（留在企业），可以获得一定范围的流转权，但其实从国土资源管理角度看，并未缴纳土地出让金，量化出来的部分仍然留在企业内部，因此有了国土资发（1999）433号文件里的规定——转给集团外的第三方要补缴土地出让金。 因此，我理解如下: 1.规程及新版教科书里写的授权经营土地评估的方法都是针对允许范围内流转的情况评估，评估结果就如罗老师前面说的，价格在出让与划拨之间，至于偏向哪，看估价师的造诣。 2.授权经营土地向集团外第三方转让时，不管你要的转让价格是多少，均需按出让地价—划拨地价的差额补缴土地出让金，获得真正可流转的权利。 3.区分作价出资（入股）是一种供地方式还是一种经济行为，从自然资源部的角度，作价出资（入股）指的是一种供地方式，等同于出让，只不过一个收的股权，一个收的现金。而后面企业拿地作价出资入股是一种经济行为，理论上有偿使用的土地都可以被企业以作价出资入股的方式进行处置，这跟自然资源部角度的不一样，无可比性。 以上是我理解的授权经营土地，仅供参考。 潘涛（大连）:我理解自然资源部的意思是:你没钱时，我给你放个权，把土地出让金记个账就用吧（自用），放自己名下向外挣钱去吧。 但是你都转让给外人了，都拿回来一大笔钱了，就别差这点出让金，补缴了吧，还符合土地法 唐剑波（深圳）:从国土资源管理的角度，一句记个帐，挣了钱补交出让金，大家都心领神会，但这又不只是记个账，从国有资产管理的角度，实实在在是增了资本金的。现在土地出让金是交财政，将来遇到授权经营转让要补地价较真的，可能会落实核减资本金 唐剑波（深圳）:当下的实践是没有核减的，中石化有意见也没关系，国有股权没有减少，还多了，肉烂在锅里 林文胜（广州）:延伸请教一下：如果是作价出资(入股)，是按划拨土地使用权来作价?还是按出让土地使用权来作价?或者还有其他的作价方式? 阮宗斌（天津）:替大家打个杂，梳理一下授权经营土地使用权各方的观点，方便大家进一步讨论（如有错误或遗漏，请继续补充修改）： 一、授权经营土地使用权等同于或参照划拨土地使用权 二、授权经营土地使用权价格等于或相当于划拨土地使用权价格 三、授权经营土地使用权价格介于出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格之间，价格差异需要估价师根据情况调整。 四、也有人认为授权经营土地使用权是国企改制过程中处置划拨土地使用权的一种特殊形式，其本质类似于出让土地使用权（2022年版土地估价实务与案例第122—123页）。 五、授权经营是国家把授权经营土地使用权的出让金转增资本金。授权经营土地使用权价格内涵包含了授权部分和划拨部分两部分价格。 六、授权经营只是是授权管理。当估价对象转让给其它单位的时候，这个授权经营的管理权利也自动取消了，回归之前的划拨权利，补缴出让金的时候就按原划拨权利考虑，进行补缴。 七、授权经营不能简单认定为划拨与出让，而是根据其存续状态和估价目的区分。在继续存续前提下即在财务入账、作价出资等估价目的下参照出让，在授权经营无法继续存续前期下，为划拨属性，比如要改制。 八、授权经营在审批的时候评估价格是参考出让价格评估的，包含了出让金，将出让金转增了国家资本金。授权经营土地如果在转让给集团之外的第三方时在地方补交出让金，理论上是需要将转增的资本金已经进行核销。 九、授权经营是特殊时代的产物。当年国企改革时，土地出让金对企业来说压力巨大，于是有了授权经营的方式，土地出让金不需交了，体现出来转增资本金（留在企业）。可以获得一定范围的流转权，但其实从国土资源管理角度看，并未缴纳土地出让金，量化出来的部分仍然留在企业内部。但是如果企业要往外转让土地使用权，就需要把出让金补交了。 十、原划拨土地批复为授权经营土地时，在集团层面已将应缴纳的出让金部分转增了国家资本金，财务处理应反映在集团的实收资本科目中。若授权经营土地对外转让，需要再缴纳出让金，此时就有重复缴纳出让金的嫌疑。若冲销原国家资本金，不仅需要得到国家国资委（或财政部）的批准，同时还因调整了公司的实收资本，即注册资本发生变化，需要到工商局重新办理变更登记。一个大型国企为处置一宗授权经营土地，需要经国资委（或财政部）、工商局等环节的审批，其手续麻烦难以实现、操作性不强。 肖科先（广西）:出让金 肖科先（广西）:一级市场就是出让金，二级市场就是出让价 林文胜（广州）:按那个金额增加国有资本? 肖科先（广西）:划拨与出让的差价啊，出让金 林文胜（广州）:作价出资的情况下是这样吗？ 肖科先（广西）:作价出资和授权经营，一个是政府供地行为（权利类型），一个是企业经济行为，要区分的 林文胜（广州）:出让土地给企业，对于企业来说是资产(现金)换资产(土地)；作价出资，对于企业来说是所有者权益(股权)换资产(土地)。前者是资产一增一减，后者是资产和所有者权益同时增加。 林文胜（广州）:想更清楚了解到底怎么进行账务处理。  End  小编说：鉴于杨总的文章分享涉及版权，仅在群内分享，本次讨论有删减，见谅。 |
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