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来源｜大猫研究所&大猫真探社
多年的暴涨之后，韩国的房价已经连续跌了11个月了。
2022年6月份，韩国房价达到了历史高峰，然而高峰仅仅维持了一个月，韩国的房价指数就开始下跌，到今年5月份，房价指数只有93.8，韩国的楼市长牛，似乎终于结束了，但是对于韩国人来讲，考验才刚刚开始。 韩国的房价，正在物理意义上的消耗韩国年轻人，因为韩国的房地产暴雷，已经有十数位年轻人自杀，而每月增加的受害家庭，也数以千计。 啥雷呢？韩国特产——全租房（전세）。 全租房是房客一次性给房东大概总房价50%-90%的押金，不用付房租，就能住房东的房子，到期退租后，房东返还押金，当然，这中间双方可以协商续租，当然，押金可能也会跟着房价来调整。 全租房始于韩国的日治时代，不过到1980年代的中后期，才真正地扩散到全国，原来主流押金比例在60%-70%，后来随着房价上涨，押金的比例也跟着涨到了80%-90%。 现在，韩国很多租户，都拿不回自己的押金。 这时候，有人要问了：不用交租金，房东靠什么赚钱呢？能拿出房价的50%到90%的押金，为啥不买房呢？ 第一个问题，房东拿到押金，相当于向租客贷款，利息用房租抵，收上来的押金可以去投资、炒股、炒币，收益不比房租低；另一种方式，就是去炒房，押金+贷款，可以再买一套房，即便是有房客退租，下一个租客的押金也可以无缝补上。 这套理论循环起来，能有多厉害呢？ 韩国出现了很多“房产王”，每个“房产王”手里，差不多都有千八百的房子，比如，2022年底，有一个姓金的“房产王”死了，而他在首尔、仁川和京畿道有1139套房产，基本上就是用租客的保证金买的“无成本房产”。 全租房，大概能占到韩国租房市场的一半。
第二个问题，理由就比较多了。 一方面是，韩国人为了应对变化的工作，全租房是可以随时搬走，而且，押金还可以做储蓄，看起来只赚不亏。
另一方面，不买房不是不想买房，只是买不起，能租到这种全租房，可以说是已经用尽了全部力气，日本媒体曾说，韩国人买房需要8.9年，但是现实可能更残酷一点。 很多全租房的押金并不是自己的，而是贷款来的，有暴雷的受害者曾晒账单，2.68亿韩元的保证金，有2亿都是来自银行贷款。 今年一季度，韩国的家庭债务占GDP的比例，达到了102.2%，虽然环比降了一点，但是仍然是全球最高，而且是唯一一个家庭债务规模超过GDP的国家。
我们都知道，韩国人已经摆烂了。2021年的时候，韩国的总和生育率还有0.9，而现在只剩下0.78了，位列倒数第一。有专家说，700年后，地球可能都已经没有韩国人了。 但即便是这样，韩国人对房子的信仰依旧无比坚定，直到这次全租房暴雷。 今年3月份的时候，仁川曾发生一次年轻人“三连跳”，其中一位还是奥运选手，这事儿曾惊动总统尹锡悦，而仁川一个区，就有近2500户全租房租客，拿不回押金。 雷是咋爆的呢？ 要知道，决定全租房押金价格的有两个因素，一是房价，二是利率。 过去的20年里，韩国历任政府，都想要控房价，但谁都舍不得房价跌。 李明博喊着让韩国人住上二套房，但是2008年房价下跌，李明博政府赶紧降利率，来刺激房地产；朴槿惠上台后，房价有个风吹草动，又是降息又是减税地救；到文在寅，就更离谱，经过多次降息，韩国的基准利率降到了0.5%的历史低点，差点就喊出“赶紧买房”了。 全租的这颗雷，是文在寅政府放的导火索，尹锡悦政府点的火。 低利率本来就推高房价，毕竟，文在寅时代最低0.5%的利率，新增贷款和贷款余额都是上涨的，而房价也决定全租的保证金，毕竟保证金是按房价比例交的。 而为了保障全租房租户的权益，文在寅政府规定，全租房租户有权续约2年，续约涨幅，不能超过5%，结果，一下子全租市场紧俏了，有些房东不租了，结果全租房涨价反而更厉害了。 2022年3季度，韩国房价的涨幅全球第一。首尔一套公寓的均价，已经达到13亿韩元，约合人民币672万。全租房的押金涨幅，虽然没超过房价，但5年也涨了41%，首尔的平均押金达到6.8亿韩元，约合人民币350万。 而压死房东的最后一根稻草，是不断抬高的利率。 0.5%已经是过去式，现在已经涨到了3.5%，人们普遍担心的事情发生了，那些炒房的全租房房东们资金链断了，房子被收回去拍卖，租客永远不是第一顺位，能不能拿回押金，完全靠天命。 而其实，这事儿也早有预兆，2014年，韩国的东亚日报就曾发表社论，《要允许全租房“安乐死”》，被称为“房地产泡沫的私生子”的全租房，软着陆式的安乐死，就该是它的命运。 虽然但是，韩国还是不能放弃房地产，新的救市又开始了，加息暂停了，房价会涨起来吗？大概是这个愿望。 可能未来，韩国人还得在房价里面挣扎，哪怕只剩下最后一个韩国人。 |
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