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一、案情简介 位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园(一期)是被告中川公司于2000年开发建设的居民小区。2001年8月交付使用时，被告仅提供2间车库作为物业管理用房。后原告艺君业委会得知，被告出租给他人经营幼儿园的8#楼东侧168平方米的房屋系本小区的物业管理用房。2008年8月，原告起诉要求被告交付物管用房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008年12月，原告向徐州市人民政府提起行政复议，徐州市人民政府撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，原告故诉至法院，请求判决确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧的168平方米物业管理用房(具体见规划定点图)归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主所有，诉讼费由被告承担。徐州市泉山区人民法院于2013年 12月16日作出判决： 确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧(两层)【徐市规建(2000)268号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的】物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共同所有。 一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，本判决已经发生法律效力。（案例摘自：《最高人民法院公报》2014年第6期） 三、评析 1.建设物业管理用房是开发建设单位的法定义务 物业管理用房是某一物业管理区域必须具备的实施物业管理所必需的办公场所。在实施物业管理时，既需要有业委会的办公场所，也必须有提供物业服务人开展物业管理工作的办公场所。物业管理用房正是满足上述需求的必备硬件，故《物业管理条例》第三十条规定，开发建设单位应按规定在物业管理区域配备必要的物业管理用房。物业管理用房的建筑面积是与物业项目的建筑面积相关联的，一般是按物业项目建筑面积的3‰-5‰来确定物业管理用房的建筑面积。物业管理用房的建设由物业项目的开发建设单位来实施。开发建设单位在办理物业项目的建设工程规划许可证时，规划行政主管部门在该许可证及其附图中标明物业管理用房的具体位置、建筑面积等内容。故作为建设工程规划许可证的一部分内容，关于物业管理用房的规划许可对于开发建设单位是具有约束力的，开发建设单位必须按此规划要求建设物业管理用房，不得擅自变更物业管理用房的面积、位置等。这是本案原告艺君业委会按原规划许可证主张艺君花园小区的物业管理用房应为该小区8#楼东侧两层面积为168平方米的事实所在。 2.物业管理用房属于法定业主共有 根据《民法典》第二百七十四条规定，物业管理用房属于业主共有。业主共同取得物业管理用房所有权是根据法律规定，不是基于与开发建设单位的转让合同，即全体业主对物业管理用房所有权的取得属于非基于法律行为的不动产物权变动，登记不属于其所有权取得的效力要件。根据《民法典》第二百三十一条规定，当开发建设单位的商品房开发项目竣工验收时，开发建设单位取得商品房所有权。但物业管理用房则依法归全体业主共有。所以，不动产登记机构在办理建设开发单位的首次登记时，须在不动产登记簿注明物业管理用房为业主共有。开发建设单位不得以物业管理用房未经登记于业主名下为由对抗业委会的权利主张。这是本案原告艺君业委会主张艺君花园小区8#楼东侧两层面积为168平方米物业管理用房归业主共有的法律依据。 3.调整物业管理用房的主体为全体业主 开发建设单位的开发项目竣工验收后，物业管理用房即归属业主共有。此时，开发建设单位已非物业管理用房的产权人，其无权处分物业管理用房，当然包括对物业管理用房的位置调整。因物业管理用房在于满足为小区提供物业服务之物业管理人的场地需求，事关全体业主的切身利益，其调整、改变用途等属于业主共同决定事项，根据《民法典》第二百七十八条第一款第九项规定，须经过业主大会决定。在本案中，徐州市规划局依被告申请，曾于2001年11月7日核准将原规划的艺君花园小区8#楼东侧两层面积为168平方米物业管理用房大部分变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积车库变更为物业管理用房，并予以核发建设工程许可证。然而，徐州市建设局于2001年8月30日已为被告该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书，艺君花园小区8#楼东侧两层面积为168平方米的物业管理用房依法应属西苑艺君花园(一期)全体业主共有。故被告申请该物业管理用房的规划变更时，已不是该物业管理用房的产权人，其不具备申请该项变更的主体资格。 另外，被告建设项目（包括物业管理用房）已经验收交付，即被告依建设规划许可的建设行为已完成，已不存在建设工程规划许可变更的可能性。 所以，徐州市规划局的规划变更许可属于滥用职权，依法应予撤销。即7#楼西侧相同面积车库不能变更为物业管理用房，这是被告主张不能成立的原因所在。 王兴敏，北京京师（天津）律师事务所律师。中国政法大学法律硕士学位，具有高级经济师、律师资格、房地产估价师执业资格。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业管理》《现代物业》发表专业论文多篇。出版《房地产法实务问题解析：热点与难点》（法律出版社）、《不动产登记概论》（社会科学文献出版社）等专著。曾获得中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。
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