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弹性年期出让制度能够降低工业用地成本么，如何登记国有租赁用地 当前经济下行，各地都在考虑如何降低工业用地成本，弹性年期出让制度又被祭出作为杀手锏，参考链接：《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》。
但实务中的落地实行的微乎其微，为何会如此，本文试图分析。 一、弹性出让制度的由来 弹性年期出让，是指整宗土地以低于工业用地法定出让最高年限50年出让的供应方式。 还有一种形式叫做先租后让，是指供地方供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，先以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。先租后让租赁期一般不超过5年。 二、弹性出让制度不能解决融资信用问题 对企业来说，拿地不只是为了有地方可以建设厂房生产，还包括深层次的融资信用的需求。有工业用地和厂房的企业可以更容易取得银行的抵押贷款，毕竟银行现在还是当铺思维，土地是最好的抵押物。即使不拿去抵押，由于有自有的土地厂房，就像婚恋市场的高富帅，形象好气质佳，也比租用土地或者厂房的企业获得更长的周转账期，这部分的隐形收益比起工业用地的成本来说，是企业更为重视的，在企业长期发展中现金流意义重大。缩短的出让年限降低的用地成本不多，但影响到的融资额度很大。毕竟，买地就一次支出，银行贷款可以循环往复使用多次，只要周转够快，很快就能把买地的钱赚到手。所以很多企业愿意借利息极高的过桥贷款，因为这是一次支出，但在企业周转可以多次。 因此只是看到降低工业用地购置成本过于片面，融资成本才是企业长期发展的关键所在，通过缩短工业用地出让时间、先租后让等弹性用地方式降低用地成本，在实务中应用寥寥，讲好不叫座，就不足为奇了。除了银行贷款额度降低外，还可能面临企业预期的变化。毕竟，无恒产者无恒心，每个企业都有个做百年老店的梦想。如果没有确切延续的预期期望，缩短出让年限可能会引发企业的短期行为。 这就像购房人买房看重的是购房落户在城市带来的基础设施和配套设施，是绑定在户口上的医疗、教育等优质公共服务，要着力解决这些公共配套，公共福利的短板，如果可能的话，实现城乡一体化，教育均衡化等等，自然大家不会一窝蜂的去买城市的房子，优质地段的房子。 房地产市场依照其固有的“短期看信贷、中期看供给、长期看人口”的周期运行，在2000年后购房人口和城市化进程进入高峰期出台政策，常住人口的城镇化率已经突破66%，离天花板很近了。一味片面的打压购房需求，压制开发商利润空间，管制开发商的建房结构，效果不彰。 参考链接2009年文章，房价是由什么决定的 三、应当考虑降低企业拿地、流转、建设的成本 （一）推行“标准地”制度和国有土地租赁降低用地取得成本 当前产业项目落地存在问题三个问题 一是程序多，时间长。目前工业用地供应普遍采用“前期选商+挂牌供应”模式。但由于配置环节复杂，且多为依次审批，前一环节通过后，后一环节才能进行，配置效率较低。项目用地需要先通过土地招拍挂，签订《国有建设用地使用权出让合同》，然后才能办理用地规划、工程规划、环评、施工许可等工程建设手续，大部分拿地周期都在6个月左右。 二是专业性强，企业负担重。项目报建的行政审批手续繁琐，项目业主对此不熟悉，苦于“跑流程”。实践中，用地企业由于事先对用地标准、准入要求、地块情况等并不了解，加上专业技术能力不够、与行政审批部门沟通衔接不足、开发建设手续办理流程不熟等原因，建设方案反复调整、手续办理效率不高。另外企业还得自掏腰包开展地质灾害危险性评价、环境影响评价等，负担较重，造成项目迟迟无法开工、影响投入产出效益。 三是管理粗放、监管效果不佳。各地普遍反映工业用地出让年限过长，与企业的生命周期不匹配。企业用地存在“多圈少用、圈而不用”等现象。其根本原因是缺乏刚性约束，给不规范用地的“擦边球”行为留下了空间。 推行“标准地”出让有利于推动产业项目落地。 “标准地”是指政府部门提前完成地质灾害、压覆矿产、规划环评等区域评估，根据不同行业分类，在供地条件中设定固定资产投资强度、亩均税收、产值、能耗标准、排放标准、容积率、就业贡献、研发经费投入强度等控制指标，并纳入土地出让公告，企业拿地前就知晓地块使用要求和标准，建成投产后再由相关部门按照既定标准与法定条件验收和监管。 “标准地”出让改革最早是在浙江省试行并推广到全省，后来广东、天津、广西、海南、黑龙江等各省纷纷跟进，2021年12月21日《国务院办公厅关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》明确鼓励优化产业用地供应方式。支持产业用地实行“标准地”出让，提高配置效率。从各省经验看，项目开工建设时间至少缩短2至3个月，一般可以实现用地企业从拿地到开工全流程耗时不超过90天。 实行标准地出让后，企业拿地不用找政府、找市长、县长，直接可以从市场上拿地。所谓标准地制度是，当前土地拿地的一般程序是，优点是可以贯彻产业布局，引入大型产业龙头企业，发挥政府和政策的宏观调控作用，但福兮祸之所倚，这种做法恰恰带来缺点，政府掌握了土地出让的主导权，企业要拿地要去找政府领导，没有关系拿不到土地。 对于广大中小企业主来说，想投资有产品但规模或者关系不足难以让政府领导认识或者重视的情形比比皆是，而实际上中小企业才是地方纳税的龙头。大型企业、龙头企业往往发挥产业链布局的作用，引入时的在税收、用地等方面的优惠政策实际上只会增加地方的gdp和就业，真正要发展壮大地方经济还是要靠产业链龙头企业带来的中下游中小企业的发展和税收。因此推行标准地在降低工业用地成本上十分有必要，但由于涉及地方政府利益，推行难度很大，目前浙江地区由于民营经济发达，政府务实肯干，作为在全国第一个推行标准地制度的省份，据介绍目前已经实现所有出让用地都是标准地了。 长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。长期租赁期限一般不低于5年，不超过20年。 国有土地租赁是降低工业用地成本的方式，即将本来一次性收齐的50年土地出让金分年度收取，据说上海特斯拉、郑州富士康当时引入的时候都是采取这种办法。作为《土地管理法实施条例》规定的三种土地有偿使用方式之一，本号也多次发文介绍， （链接：国有土地租赁使用权与土地租赁有什么区别，一文告诉你（附《规范国有土地租赁若干意见》） 但由于其是为解决国有企业改制时提出，理论基础比较薄弱，地方难以掌握，社会接受度不高，实际应用中也受到限制。承租土地使用权作为一种物权，实际上往往当作合同租赁来看待，抵押贷款时不被待见，这是其在现实中很大的瑕疵，无法发挥融资作用或者杠杆率很低，带来的出让金减少的收益实际上难以弥补这一缺憾。最长20年的期限也更增添了其合同租赁的色彩，实际上与物权特性不符。 看得出该权利摇摆在物权和债权中，没有强化物权特征的权利属性，所以实践中难以推广。而在实际上，如果按照出让权能构建承租土地使用权，土地使用权人何必一定要出让方式呢。那对于投资失败的工厂主，连转型的土地都无法转让，可能没有建设厂房长期经营的动力。 当然特斯拉和富士康此类产业链龙头企业，作为银行优质客户，无需抵押土地厂房即可获得银行贷款，但其他中小企业没有这么强大的信用背书，弹性年期出让和租赁用地能否取得银行认可，是决定这种模式能否落地的关键。 二是盘活低效用地破解流转障碍 企业经营有周期性，根据原厦门规划局长赵燕菁的统计，大不符工业企业一般只有10-20年寿命。由于市场变化、企业经营等各方面原因，企业拿到土地后到建设开工需要2年多，还没算上前期向政府勾地、土地征收的时间（报批时间有优化空间，但已经不是主要问题），往往项目投产前已经过时或者企业资金流出问题而无力继续投资，当然也不排除前期通过关系囤地后续待升值后出售的炒地行为。 1、对尚未达到25%投资额要求的土地，可以考虑先行签订附条件的转让合同，申请预告登记保障买受人的权利，待达到25%投资额后予以办理转移登记。 预告登记权利人在法律上并非该土地的物权权利人，为维护其利益，推进低效用地再开发，建议在法律没有修改的情况下允许预告登记权利人可以取得施工许可证等建设工程开工建设的相关许可，并在满足25%投资额后办理土地使用权转移登记，待竣工验收后办理房地一体的不动产首次登记。 参考链接：以预告登记方式盘活闲置土地的探讨 自然资源部门还出台了许多盘活存量土地的政策，但地方效果并不理想。关键是存量土地有形市场尚未建立，土地使用权人保有土地成本很低，退出利益小。可以考虑结合标准地制度，建立全省乃至全国的线上土地超市，参照海南省模式，将土地一级和二级市场有意向出让和转让土地情况类似标准地指标都公布其上，对接用地企业和政府，让实际用地企业无需找市长，只要找市场即可获取。当然这种做法触动地方政府领导的利益，推行难度是比较大的。 三是推行带方案出让减少建设时间 标准厂房，目前收到地方的反馈，企业往往觉得不好用，不符合企业生产的需要。 从缩短建设时间考虑，推行“交地即开工”，土地“带方案出让土地”可以降低建设时间。 2023年5月4日，自然资源部印发的《自然资源部关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资发 〔2023〕69号）提出：对市政基础设施和标准厂房建设项目，在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，由自然资源主管部门依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施“带方案供应”。 《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》明确，对于规划建设条件明确的工业项目，市县级人民政府可组织自然资源、住房城乡建设等主管部门同步编制建设工程设计方案、施工图设计方案，由市、县自然资源主管部门纳入供地方案，实行“带方案”招标拍卖挂牌供应。在项目单位签订土地使用权有偿使用合同并按规定完成相关手续后，自然资源主管部门和住房城乡建设主管部门可依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可等相关证书。 土地成交后，确需调整建设工程设计方案、施工图设计方案的，在不涉及规划条件变更的前提下，可不再办理土地有偿使用合同调整手续。 广东省自然资源厅再次下发实施点状供地助力乡村产业振兴的通知明确，带项目实施方案供地。点状供地项目可按规定合理设定供地前置条件，带项目实施方案供应土地，并将相关行业主管部门提出的产业类型、标准、形态及规划条件、建筑标准、节地技术、公建配套、用途变更、分割转让限制等要求，与履约监管责任、监管措施、违约责任等内容一并纳入供地方案、土地划拨决定书或有偿使用合同以及项目履约监管协议中。项目开发主体与土地权利人签订的土地使用合同中，应当明确土地开发利用及续期条件，保障项目整体、长期开发运营。 历年发表文章 |
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