最近，一些主流媒体纷纷发布了很多欧美国家“吃不饱饭”的消息。这是一种信号的传递，暗示的是对消费提振的一种期待，如果消费还提振不起来，接下来会有一段较长时期的苦日子。还有就是这些天，胡锡进高调入市所释放的一个信号就是：房地产是真的救不活了。房地产的市场结束之后，以基金、理财为主要的投资方式的时代已经悄然兴起。目前来看，2023年债券持续上涨的概率比较大，主要是因为各国经济复苏不及预期，再加上美联储加息态势明显，这样就会让大资金选择避险。普通投资者也会拿出一部分钱来选择稳健投资，这样的买入心态，往往容易推动债券基金上涨的牛市行情。对于中国这么一个十几亿人口且区域发展严重不均衡的大国，在城市化起步阶段，房地产客观上起到了巨大的推动作用。但由于我国的房地产融合了太多了政府和银行的属性，所以它不完全是一个市场化的东西，在城市化基本完成之后，往往能起到的作用就有限了。截至 2021年，全国城市化率约为64.72%，即使河南这种传统农业大省，城市化率也超过了55%。可以说，城市化的第一阶段早就完成了。近年来，从“房住不炒”到“三稳”，再到“建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设”。而未来，放在“支持刚性和改善型购房需求”前面的，是“加强住房保障体系建设”。相应的融资政策也在逐渐上架，包括为住房租赁市场输血的金融17条，为存量住宅市场接盘的不动产私募投资基金等等。原因也很简单。这种模式不但可以“解决新市民和青年人的住房问题”，还可以真正“支持刚性和改善性住房需求”。房地产之所以能刺激需求，是因为房地产本身就是被刺激出来的。当房地产无法刺激有效需求，就连蝴蝶也很难闻声起舞了。实际上，内陆房地产这种一次性出售的模式本来就不是一个稳定的模式。
品质一般的房子，除去土地竞拍成本、建造成本、装修成本以及设计成本之外，利润并不高，高品质的房子利润是很高，问题是流动性太差。对于房子这种持有成本极高的商品，出租是比出售更高效的商业模式。高盛至今也没有在英国买过任何一栋物业，高盛在伦敦金融城的总部都是租的。以上海为例，汤臣一品小区开盘已经十五年了，到现在还有将近一半的房子没有卖出去。其实买豪宅的也无非两类人：一类是的确特别有钱，所以房子就算卖不出去他也不担心，因为他的现金储备很多；另一类人没那么多现金，但特别善于融资，通过各种倒转腾挪也买了豪宅，但一旦缺现金想卖房子时，却发现越是贵房子越难卖出去。这种情况下，他们往往选择抵押给银行或大型金融机构。（恒大最缺钱时，许家印在香港布力径的房子就抵押给了欧力士集团）这第二类人之所以更愿意把房子抵押给银行，还有一个原因，就是他们觉得有朝一日，等资金周转过来了，房子还能再从银行手里赎回来。而如果卖给其他人，就算卖出去了，再想买回来就难了。这样下来，银行收了很多高品质住宅，银行手里持有很多流动性差的资产。在正常情况下，银行持有流动性资产，足以应付存款提取需求。但是当发生挤兑时，存款人会对银行丧失信心，大规模提款撤离。随着提款量的加大，银行只能被迫变现资产，通常会引发低价抛售。如果银行持有的是流动性很差且不具有标准化特征的贷款（如对其他人并不了解的本地区企业提供的贷款），情况更严重。现在是“保债务”而不是保房企，相关部门也从来没有说过要保房企。根据2006年的一次资产配置，李嘉诚几乎把“长和系”股权外的全部私人储蓄悉数拨入了李嘉诚基金会，这笔钱大概是130亿美元。可以看出，2006年时李嘉诚个人持有的现金储备大概就是130亿美元。李嘉诚的现金太多了，他必须购买一些优质资产，以避免大量的现金躺在账上被通货膨胀稀释。所以，他要竞标原属于许家印的中国恒大中心，他要购买一些大型公务机，然后出租给那些经济型航空公司。甚至，他要投资一些生物医药公司，比尔盖茨在美国大量囤积土地也是这个道理。任何东西只要一多就不值钱了，现金一旦太多了，现金也不值钱了。（穷人千万不要做分散投资，越是穷人，越不要分散精力。要找准一个着力点，并在关键时刻敢于下重注。不要怕输，输了大不了从头再来。除了养老地产和旅游服务业之外，住宅地产尽量不要做了，核心地段的商业地产倒是可以做一些）房地产黄金周期结束了，未来将会出现严重的二八分化，甚至一九分化，大部分的房子仅仅是满足刚需和改善，不具备投资价值。而股市里，大部分的低估优质股、龙头股，从长期来看存在很高的配置价值，甚至金融市场将会取代房产市场，成为推动中国未来10~20年就经济腾飞的重要工具。目前社会面根本不缺货币，缺的是货币的有序流动。楼市里面五百多万亿，储蓄存款一百多万亿，大家消费信心不太足，降利率本来是想刺激楼市，结果成交量没刺激起来，反而把大家提前还房贷的冲动刺激起来了，这就导致了资源错配、货币没有形成上面想要的有序流动。
这也是为什么YQ期间我们很少发现金，在全民背负房贷的情况下，发了钱大家的第一反应是去还下个月的房贷，这样的话，货币的流行性就太差了。
如今房地产不灵了，即使能恢复也需要时间，更关键的是这个恢复并不代表上涨，而是止跌，仅有北上广，或者加上部分二线城市恢复是不够的，全国600多个城市，都得迈过坎儿才行。时间往短看，能够带动消费的产业也只有A股了，虽然抱怨的人很多，但A股的确能给消费很大助力，问题的关键是时间，所谓倘若未来大A股真的给力了，指数稳中有进很重要。换个角度考虑，2015年那一波黑天鹅，老百姓财富蒸发太狠，这个时候必须得有资产做支撑，所以房价涨起来了。2016年杭州G20会议后全国大中城市房价普遍大涨，这才有了后5年的消费旺盛。一轮资产的大涨，往往能带动五年左右的消费周期。至于五年以后就很难说了。现在既然房地产萎靡了，股市就得支撑起来，这个逻辑是成立的。政府想要拉股市，其实也不容易。因为大量民众被套牢盘太多且房贷太多，它产生的后果是：如果政府拉盘，那么就需要顶着上面无数解套盘的压力，用巨量资金冲破，但是冲破后这些资金还会跟着一起拉吗？如果你被套几年，甚至十几年的股票，某一天解套了，你会留在里面吗？有了房子儿子才能结婚。拿不出30万彩礼，老父母逼着借钱也没办法。房子、彩礼确实能卡住中国老百姓的脖子。当年中国进入房市的人，好多都赚钱了；进入股市的人，好多都在亏钱。这就是中国人简单的印象：哪怕房价再跌，我大不了拿着不卖了，我自己能住，我能等拆迁，我死了能留给孩子好歹有个窝。但是股票这个东西没有实体，日常生活用不了，绝大部分中国股票又是市净率、市盈率极高的虚值。自从A股从6000点下来后，永远在3000点左右徘徊，因为上去就等于给别人解套，老韭菜跑了，套在你身上了你成为了新的韭菜，需要等待下一批韭菜给你解套，但是大家都聪明了呀，不会所有人统一节奏全部一起同步往里冲的。中国人炒股都是一茬一茬的进，如果几茬人或者说几代人合力，一股劲直接憋上去冲，才可能有冲破的可能。但是过去那么多年，中国房价先涨了，而房价涨，也就是卖地，是政府财政收入刚需……而房子已经说过，是结婚成本，是关乎家庭幸福的能把老百姓脖子套住的绳子，这个绳子政府能靠土地这个不可再生资源，牢牢捏在自己手里。股市涨是政府收入刚需吗？并不是，股市是资本，政府也无法完全拿捏住，只能靠政策导向。所以，胡锡进就先出来放放风，也只能这样了。
|
