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核心提示：名义购房人与实际购房人均可以主张物权期待权并排除执行。案例来源：最高人民法院（2021）最高法民再269号1、2009年9月23日，李某某与汉港公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由李某某购买汉港公司的案涉房屋。当日，孙某某与第三人李某某签订《特别协议书》，约定孙某某以李某某名义购买案涉房屋。2、2009年11月17日，工商银行与李某某及汉港公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，并于当日将贷款款项539000元转账支付给汉港公司。3、2009年11月27日汉港公司将案涉《商品房买卖合同》到房地产交易部门进行了备案登记。4、2012年3月16日，李某某通过案外人秦某某（孙某某的女儿）的账号将个人住房按揭贷款所余贷款一次性提前还完。5、2012年4月24日经汉港公司及李某某申请，房地产交易部门已撤销该商品房买卖合同的备案登记，并已将房屋退回汉港公司。6、另查明，2015年6月4日，根据创源公司的申请，法院该房屋作为汉港公司的财产予以查封。孙某某于2015年8月10日提出书面异议，后提起案外人执行异议之诉。一审认为，孙某某要在法律程序上阻止对讼争房屋的执行查封措施，必须证明其是该商品房买卖合同的当事人或房屋所有权人。但本案查明的事实只能认定第三人李某某是讼争《商品房买卖合同》的购买人，第三人李某某通过案外人的账号将个人住房按揭贷款所余贷款一次性提前还完的事实，并不能必然推翻李某某作为合同当事人的事实。判决驳回孙某某的诉讼请求。二审认为，由于案涉房屋的购房费用为孙某某实际支付，本案第三人李某某与汉港公司虽然签订《商品房买卖合同》，但孙某某为实际房屋买受人，对此，李某某在二审中通过答辩给予确认并要求该院支持孙某某的诉讼请求。孙某某在本案中享有实际购房人的实体权利，其享有的实体权利可以排除本案的执行，改判不得执行案涉房屋。最高院认为，本案再审的争议焦点为：孙某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，孙某某与李某某于2009年9月23日签订《特别协议书》，约定孙某某以李某某名义购买案涉房屋。同日，李某某与汉港公司签订了《商品房买卖合同》。上述合同是各方当事人的真实意思表示，也没有证据证明孙某某以李某某名义购买案涉商品房违反了法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效……再次，李某某与工商银行签订购房借款合同，2012年3月16日该贷款全部还清，有银行出具的《说明》予以证明,李某某认可案涉贷款全部由孙某某偿还，故本案可以认定孙某某已支付全部购房款……最后，根据本院于2020年6月对案涉房屋进行的现场勘查，孙某某已实际占有案涉房屋，对此创源公司亦未提出相反证据予以推翻。综合以上情况，根据本案现有证据，孙某某已支付全部购房款并已实际占有案涉房屋，李某某及汉港公司对此均予认可。在此情形下，应认定孙某某与汉港公司成立事实上的商品房买卖合同关系，孙某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。借名买房的行为本身并不违反法律和行政法规的强制性规定，不过有时会违反当地的房地产政策。实际购房人符合执行异议和复议规定第二十八条的条件时，可以主张排除执行。
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