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中国有着五千年的传统文化，中国人思想上仍保留着诸多历史的传统观念，比如对“凶宅”的忌讳，如果买房的时候买到“凶宅”，对一般人来说思想上是无法接受的，在司法实践中是如何处理的？ 【公布案例】近日，网上公布了一则案例：家中有人意外坠亡算凶宅吗？此前，江苏的王先生购买了一处房产，事后却得知原房主张某的孩子曾从家中坠楼，不幸身亡。王先生认为买到了“凶宅”，且张某在卖房前也没有告知这一情况，构成欺诈，于是起诉至法院。法院审理认为，此案件中，涉案房屋不属于普遍意义上的“凶宅”，但该起事故会影响买房人的最终决策，张某应主动告知相关情况，因此，王先生可以行使合同法定解除权。最终，法院判定王先生向张某交还房屋，并协助办理过户手续，张某返还97万购房款。张某不服提起上诉，二审法院维持原判。（荔枝新闻）
一、法律上如何界定凶宅 1、 “凶宅”的认定在法律上是没有明确规定的，因为一些传统观念和习俗大家往往会恐惧和忌讳。在审判实践中，一般指的是以交易房屋内非正常死亡为准，在审判实践中，对“凶宅”的定义一般指发生凶杀、自杀或意外事件等导致非正常死亡的房屋，但亦不能一概而论。 2、不应宽泛的理解和定义“凶宅”的概念，否则势必会导致市场环境的紊乱。 @正常的衰老性死亡这个法律上是不认定为“凶宅”的，毕竟生老病死那是人之常情，这个不违背公序良俗。 @未达到普通民众认知中的出现了“横死”等严重情况的“凶宅”程度，也不应认定为“凶宅”。并不是只要房屋内曾经死过人，或者在房屋内发生事故后在其他地方死亡的，这些情况均不应属于“凶宅”。 @对于楼道以及隔壁死人的问题，因为对于整栋楼来说都是有影响的，因为会影响到整栋楼的价值，但楼内其他住户或者楼道内发生的事件，并非发生于涉案房产内，不属于卖房者告知的范围，不具备欺诈或隐瞒房屋重大瑕疵的情节。 在认定凶宅，应当考虑房屋市场交易之通常习惯，综合评价房屋发生的“凶事”是否超出普通公众的接受度和心理承受力为主要标准。进行审查时，一般情况下要结合居民死亡的医学推断书、报警记录、勘验笔录等综合分析。 3、对于“凶宅”的信息是否属于在合同订立过程中卖方应告知买方的重要事实，对此法律没有进一步规定。但是被确定或冠以“凶宅”的房屋通常都难以出售或出现价值贬损。作为追求利益最大化的卖方，当然不愿意在订立合同过程中主动告知或披露可能影响合同签订或买卖价格的不利信息，但该项信息却会对房屋价值产生重大影响，甚至影响买受人的购买决策。现在的审判实践中已经默认了这种情况，卖方对于“凶宅”的信息有披露义务。
4、本案中孩子的意外坠亡，并未超出普通公众心理接受度和承受力，法院认定不属于普遍意义上的“凶宅”，但同时也授予购买者的合同解除权，但驳回了欺诈行为的认定。 二、买到凶宅的法律后果 1、卖方负有告知买方系争房屋曾发生过非正常死亡事件的披露义务，但未予及时告知，致使买方陷于错误，在不知情的情况下与其签订购房合同的，卖方的行为构成欺诈。买房据此要求撤销双方签订的合同是于法有据的。 2、卖方未尽到披露义务，是导致合同撤销的过错方。 @订立合同时出卖人有义务向买受人披露实际对房屋转让、转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息。为了订立合同进行磋商之际，双方当事人负有保护信赖关系的附随义务即先合同义务，违反此义务的当事人应承担缔约过失责任。先合同义务中的一项重要内容是告知义务，即信息提供义务，这是对民法诚实信用原则的遵守。若故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的，属于有缔约欺诈行为，应承担缔约过失责任。
@系争房屋内曾经发生过非正常死亡事件是卖方必须履行的信息披露义务。在缔结合同时，由于买卖双方的信息不对称，因此在市场交易时，如因信息不对称而导致当事人利益不平衡时，诚信原则要求当事人进行信息披露，确保市场交易的安全性和效益性。 @沉默也可构成欺诈，属于沉默型欺诈。沉默型欺诈的构成要件：（1）出卖人负有披露义务；（2）出卖人未履行该披露义务使买受人陷于错误，并基于该错误进行法律行为；（3）出卖人认识到其沉默的行为后果。若负有告知房屋曾发生过非正常死亡事件的披露义务，其未予告知，主观上具有欺诈故意，使买方陷于错误，并基于该错误进行法律行为构成欺诈。 结语： “凶宅”的说法并非封建迷信，因中国民俗中有趋吉避凶的传，事涉凶事，有所忌讳是人之常情。人们购买房屋除了满足居住要求外，还要满足精神层面的需求。因此房屋买卖在考量房屋使用价值的同时亦应从人文关怀层面考量房屋对买受人心理舒适度的满足程度。（王 洪 云南恒志律师事务所） |
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