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购买土地建房后，如何办理建筑物首次登记 地方有一咨询，购买土地建房后，如何办理建筑物首次登记，是否应当变更建设工程规划许可证的被许可人，是否应当变更施工许可证的被许可人，应当由原土地使用权人还是现土地使用权人申请规划条件核实和竣工验收备案，应当由谁申请建筑物首次登记。此处涉及对建筑物产权的确定和申请材料的含义界定，下面具文分析。 一、转让出让方式取得的房地产应当满足法定条件 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定， 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，并按照出让合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。不符合规定的条件的，不得转让。 自然资源部《主要土地违法行为、法律依据与法律责任》认为这种情形属于违法转让类土地违法行为，应当没收违法所得，并处以罚款。涉及房地产转让的，优先适用《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》；其他违法转让，优先适用《中华人民共和国土地管理法》。 （1）《中华人民共和国土地管理法》 第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。 （3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第五十四条 依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款额为违法所得的10%以上50%以下。 （4）《城市房地产开发经营管理条例》 第三十五条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。 （5）《违反土地管理规定行为处分办法》 第十一条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，对有关责任人员，给予警告、记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。 因此以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时未满足25%投资额要求的，转让合同依然有效，但不动产登记机构不得予以转移登记，有地方探索可以预告登记方式进行买卖土地使用权的转移登记，可以采用签订附条件合同的方式开展，在买卖合同中明确待满足25%投资额后合同生效，应当办理转移登记。 参考链接：以预告登记方式盘活闲置土地的探讨
二、建筑物所有权人一般应与建设用地使用权人一致 按照《民法典》规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这条规定指的是因事实行为发生取得房屋所有权的时间。区别与典型的以意思表示为核心要素的法律行为，如签订合同行为，双方有个一起约定某个要求令其发生法律效力的意思表示。事实行为不以意思表示为要素，属于无关乎心理状态的行为，又叫非表示行为。只要合法建造的事实产生了，法律即认为此时房屋所有权已经产生并发生取得效力，建造者是否存在要取得房屋所有权的心理状态不在法律考虑范围。一句话，法律不care，类似老子说的“天地不仁、圣人不仁”。所以也叫原始取得，即基于法律的规定直接取得。 第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 但值得注意的是，这里只是说房屋所有权取得的时间，有人把它误解为房屋所有权归建造者所有，甚至提出“谁投资谁所有”的原则，这是错误的理解。 对于房屋等建筑物的归属，奉行土地私有制的国家一般通过土地权利吸收地上物权利的原则来解决。德国是典型代表，《德国民法典》规定房屋归土地所有权人，后来的《地上权条例》又将之归于地上权人（类似我国法上的建设用地使用权人）。参考链接：原创！土地抵押后增加地上建筑物抵押，是办理抵押权变更登记还是首次登记 我国将房屋和土地使用权视为不同的物，为了物尽其用，确保两者权利主体一致，维护不动产交易简便安全，确定了两个原则：建筑物所有权人与建设用地使用权人一般保持一致的权属认定原则和“地随房走、房随地走”的房地一体流转原则。 我国《民法典》认为在多数情形下，建设用地使用权人建造的建筑物所有权属于建设用地使用权人，除了出让合同中另有约定的情形，比如城市房地产建设中的委托开发商建设的市政公共设施、幼儿园、学校等配套设施，其性质属于市政公用，其归属应当按照有充分证据证明的事先约定来确定，比如出让合同有配建幼儿园并移交的约定，而不是当然的归于建设用地使用权。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。此时应当办理建筑物首次登记。 参加链接：出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记 最高法院关于民法典物权编的理解和适用一书认为，要扩大适用范围，将建筑物等所有权归属于建设用地使用人所有作为一般性的裁判规则。非建设用地使用权人在建设用地上建造建筑物，在基于合作建房合同（约定建造一方仅仅取得使用建筑物的债权）、出于为建设用地使用权人谋利益的目的等情况下，建筑物的所有权也归属于建设用地使用权人。 对于违法在他人土地上建设的建筑物，一方面属于违法占地，另一方面则是侵权行为，同时违反了国家行政管理秩序，侵占了土地使用权人利益，按照自然资源部《主要土地违法行为、法律依据与法律责任》规定，责令退还土地，可以并处罚款。对地上新建的建筑物和其他设施，由违法当事人与合法的土地所有者或使用者协商处置。 个人认为可以使用第三百五十二条规定，建设用地使用权人既可以要求其恢复原状，也可以接受现状，将其建筑物的所有权确认为土地使用权人，从法理上说，可以认为是一种添附行为。 参考链接：原创！尚有计容面积未建，开发商能否继续开发，新增建筑物产权归属，如何登记 另一种情形就是宅基地上建设的农房，即使可能是城市居民或其他子女出资建造，但也应有此条规定的适用，应认为农房的产权属于宅基地使用权人，即本户村民共同共有，至于不在户口本上的外部亲戚朋友的出资，可以作为债权法律关系处理，比如享有部分房间的使用权等。 第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。 因此按照《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不能只对房屋或者土地（已建成的房屋）进行单独的登记，应当根据“房地一体登记”的原则进行登记。若原土地使用权人未对地上物转让与土地使用权一并处分，或未达成一致，也应当视为一并处分，更有利于物权关系的简单明确，减少纠纷发生。 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组出版的《民法典物权编理解与适用》一书中认为，应当赋予建设用地使用权和地上物一并处分规定以强制性效力，审判实践中应当避免出现判决确认建设用地使用权人和地上物所有权人权利主体不一致的情形。 第二条 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。 没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。 有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。 三、如何办理建筑物首次登记 满足25%投资额办理土地使用权转移登记，或者未满足25%投资额办理预告登记后，存在两种情形： 一是原土地使用权人未办理建设工程规划许可证和施工许可证，则可由现土地使用权人或者预告登记权利人（最好发文明确）申请办理，规划条件核实通过并办理竣工验收后申请建筑物使用首次登记。 二是原土地使用权人已经办理建设工程规划许可证和施工许可证或者其中之一，则办理了土地使用权转移登记后需要考虑是否要变更行政许可被许可人。 按照《不动产登记操作规范》规定，依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。 申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。登记机构要审核国有建设用地使用权是否已登记。已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致。 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括： 1 不动产登记申请书； 2 申请人身份证明； 3 不动产权属证书或者土地权属来源材料； 4 建设工程符合规划的材料； 5 房屋已经竣工的材料； 6 房地产调查或者测绘报告； 7 建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料； 8 相关税费缴纳凭证； 9 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。 其中属于建筑物首次登记的材料主要是建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料。这两个材料都是为了体现建设工程是合法建造的，因此在建建筑物抵押时还要提交《建设工程规划许可证》。 但规划许可只能证明规划主管部门允许建设，并提出要按照规划条件进行建设，并不意味着建设单位会按照规划条件进行建设。否则也不会有对不按规划许可进行建设的违法行为和行政处罚条款了。 按照《最新│中华人民共和国城乡规划法(2019修正)》的规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。 因此规划条件核实意见书才是符合规划的材料。这是针对有规划许可的情况。对于不动产历史遗留问题处理，还有规划部门出具的规划核实意见也可以作为符合规划的材料。 参考链接：自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知 三、关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。 提交房屋已经竣工的材料还有一层含义，是为了表示房屋已经成为可以独立使用的建筑物，从土地上分离出来，不再是在建建筑物，不成为土地的一部分，应当独立进行不动产登记，可以办理建筑物首次登记。 对于房屋已经竣工的材料，一般认为是经住建局备案过的工程竣工验收备案表，但按照 《住房和城乡建设部房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，竣工验收备案应当提交的材料除了工程竣工验收报告，还包括公安、规划、环保等其他部门出具的认可文件或者准许使用文件，实务中甚至有的涉及规划、土地等十几个部门，这些材料一方面与申请材料中的符合规划的证明材料重复，另一方面与不动产登记申请材料要求的目的不符。 按照《中华人民共和国建筑法》及住建部建筑工程施工许可管理办法规定，对于工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，可以不申请办理施工许可证的，住建部门不受理进行竣工验收备案，则这些建筑物首次登记不是根本无法办理了么？ 第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： （一）工程竣工验收备案表； （二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料； （三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； （四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件； （五）施工单位签署的工程质量保修书； （六）法规、规章规定必须提供的其他文件。 住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 很多地方要求提交工程竣工验收备案表只是为了多个部门把关，以便在房屋出现质量问题时可以避免被追责。毕竟现在追责泛化，调查组的尺度谁也不知道。但抛开这方面的考虑， 不动产登记与房屋质量安全、消防安全是没有关系的，住建部门是质量安全的监督部门，不动产登记部门应当考虑的是是否依法依规登记。 从泉州、长沙等地自建房坍塌事件的处理结果看，调查组都不会认为不动产登记机构对已登记房屋的质量安全、消防安全负有责任，但会一并审查登记机构是否按照法定的申请材料和程序进行登记。 参考链接：原创！从长沙“4·29”自建房倒塌事故调查报告看不动产登记机构的审核责任 因此对于已经竣工的材料，不应是工程竣工验收备案表，而是工程竣工验收合格的报告。 依据《国务院建设工程质量管理条例》第16条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件： （1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （2）有完整的技术档案和施工管理资料； （3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （5）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。” 既然申请建筑物首次登记时提交的建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料与建筑物产权归属无关，而只是用来证明建筑物合法建造与建造完成，可以成为独立于土地使用权的不动产这一事实，则无需审查这两个许可的被许可人与建设用地使用权人是否一致。 亦或增加一点，如果两者不一致的，申请人应当提交建设用地使用权转让合同，依据建设用地使用权转让行为判断建筑物的产权归属与建设用地使用权人。当然如果规划处室与住建部门愿意在规划核实与竣工验收前办理许可变更当然最好。前提是在不变更行政被许可人的前提下可以办理规划条件核实意见书和竣工验收报告，否则还是要申请办理规划许可与施工许可变更手续的。一般行政许可对被许可人有强烈的特定性，建议可以的话受让土地后建设用地使用权人还是去办理一下许可变更手续，避免被视为违法建设和无证施工等违法行为进行处罚。 |
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