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这几天高考出成绩，又恰逢中考，关于教育的话题算是有一定热度，对于学区房，这几年也算是敏感的产物。 伴随着六年一学位的推出，以及出生人口的下滑，还有定向生比例的增加等，可以说学区房看上去面临巨大的利空。 所谓的学区房崩盘，看上去一触即发。 今天就从福州的学区房二手成交案例，来看看学区房崩了吗？ 01 案例选择 对于二手成交案例，目前只有幸福里、贝壳有公布，所以数据来源这两个平台，当然关于它们的数据是否有出入，就没办法做保证了。 对于学区房，福州以鼓楼、老仓山为主，加上金山、台江等二类学区。 在盘点的时候，为了更好的比对，罗列以下选择： 1、鼓楼：屏东-钱塘、鼓实，延安-鼓二小，十九中-温泉小，杨桥-茶园小 2、仓山：十六中-附小、麦顶 3、金山：金山中-金山小、桔四-三附小 4、台江：八中-台三小，闽附-群众小 对于学区房的对比，还有一个关键点，就是户型的大小，由于是功能房的定位，大部分楼盘，小户型的单价都明显高于大户型，所以才对比的时候，尽量保证同面积段做对比。 对于二手房，肯定会存在个别偏差较大的房源，在对比的时候，尽量按整体的数据做参考。 02 二手数据 1、屏东-钱塘、鼓实 对于这所头部学区，钱塘小选择沁芳园，鼓实小选择龙峰新村。 从成交价格来看： 沁芳园：2020-2022年，90平左右的房源均价在4.5W左右，价格有一定波动，不过整体在趋势之间。 龙峰新村：2020-2023年，82平均价4.3W，69平均价4.6W，65平均价5.1W，从时间对比来看，没有太大波动。
2、延安-鼓二小 同样的头部学区，以鼓二小为例，选择成交案例较多的安泰中心。 以幸福里平台数据，2022-2023年，65平均价6.1W左右，55平均价7W左右 以贝壳平台数据，2021-2023年，55平均价6.7W左右。 整体来说，在同面积的房源对比上，近期存在个别房源单价下跌，不过整体的成交案例，并没有出现整体大跌的趋势。
3、十九中-温泉小 重点初中对口非一类学区的案例，以小户型的温泉公寓为例。 28平左右的房源，2020-2023年，均价6-6.6W。 按成交走势来看，2023年初，这个小户型价格相比2022年下跌10%，当然从总价来看，跌了5-10W。
4、杨桥-茶园小 杨桥这几年有所下滑，对口的茶园山小，算是划片里面的大腿，以凤凰城新村为例。 幸福里平台，对于59平米的房源，2021-2023年，均价3.3W左右。 贝壳平台，60平左右的房源，2020-2023年，均价2.6-3.1W。 虽然看上去杨桥的表现下滑，不过对于划片的这个老小区，价格并没有出现波动。
5、十六中-附小、麦顶 十六中作为仓山区的扛把子，去年在时代民转公后，师大附小划片到师大附初，十六中对口麦顶，在去年的中考表现上，按网络的数据来看，这个扛把子的表现也是下滑。 此时选择两个头部小学的对口案例，附小选择逸园新村，麦顶选择聚龙尚书院。 逸园新村：2020-2023年，60平均价6.3W，73平均价5.3-6.3W。 尚书院：2020-2023年，47平均价6W左右，62平均价5.3W。 从这个两个代表楼盘的成交案例来看，附小的逸园新村，按成交走势来看，房价反而一路走高，在去年民转公后，房价同样上涨，按2023年，对比2020年，均价上涨6K-1W。 对于麦顶，同样没有因为十六中的成绩波动出现整体下滑的趋势，近期的成交依然在5-6W。
6、金山中-金山小 金山板块的扛把子，算是福州唯一教育崛起的代表，周边的金山碧水XX苑划片，也是福州唯一需要提前三年落户的小学（目前不止）。 在去年周边新盖的金闽小，最终以金山小金闽校区，划片金山中。 让这个唯一的对口被打破，加上金闽小划片楼盘房龄更新，看上去这所小学的利空也是非常明显。 从成交案例来看，选择两个XX苑做代表： 醉棠苑：2020-2023年，86平均价2.7-3W，110平均价2.5-2.7W。 风荷苑：2020-2022年，97平均价2.7-2.8W，145平均价2.5-2.6W。 从成交走势来看，醉棠苑近期的成交相比2022年下跌2K左右。 对于金山小的对口，以周边的老房龄社区为主，这些项目基本都是大户型，可以说对单价有较大的压制作用。 如今唯一性被打破后，在更新房龄小区的挤压下，价格也出现了一些下滑，不过整体趋势来说，下滑幅度也不算非常大。
7、桔四-三附小 作为同样位于金山板块，升学率也走到二类学区的桔四，在没有三年限制的背景下，加上三附小的大腿存在，选择两个楼盘做参考。 星海湾：2020-2023年，46平成交均价3-3.5W，51平均价3-3.4W。 吉苑：2020-2023年，110平成交均价2.4-2.6W。 从成交走势来看，星海湾算是最典型持续走高的代表，2020-2021年，项目的成交均价都在3-3.1W左右，2022-2023年，成交均价不管是大户型还是小户型，都到了3.5-3.7W。 2年时间，均价上涨了3-5K。 作为对比，房龄偏大的吉苑，价格基本没有太大变化，在均价2.6W上下小幅波动。
8、八中-台三小，闽附-群众小 对于台江区的教育资源，头部就是八中对口台三小、国货小。 台三小的划片代表群升国际，上一篇刚分析过。 从2019-2023年，这个楼盘多个分区，全部呈现下跌走势，而且下跌幅度还不小，基本都跌了5K-1W。
对于群升国际，可能存在炒作导致价格崩盘，此时在选择一个相对出头的，群众小，划片了鼓楼的闽附。 楼盘案例选择群众新村，2020-2023年，价格出现了波动，2020年，大部分房源成交均价都在3W-3.3W，2022年大面积下跌，均价2.4-2.7W，目前成交价也维持在2.6W左右。 如果按照这个成交对比，对比2020年的高峰期，下跌5K-6K。
03 盘点总结 以上的成交案例，基本覆盖了头部学区、二类学区，也包含了面临升学率下滑、划片调整等情况。 虽然每个学区的案例，仅选择了1-2个楼盘，按样本来说，还不够全面。 不过从整体的成交价格来看，2020-2023年，面临几个学区利空，从价格整体趋势来看，可以说并没有出现所谓的崩盘。 从这里面的表现来说，有一定分化： 1、鼓楼：持平微跌，下跌幅度10%以内 2、老仓山：麦顶持平，师大附小上涨10% 3、金山：金山小下跌10%以内，三附小，老社区持平，星海湾上涨10% 4、台江：台三小的群升下跌10%-20%，群众小下跌15% 综上，鼓楼头部依然相对平稳，下跌幅度不算太大，即便杨桥出现成绩下滑，目前部分老房龄社区也没有出现价格崩盘，在私立100%摇号后，头部的升学率能否更进一步，值得关注。 老仓山的扛把子，同样面临网络的数据下滑，价格依然没有波动，师大附小，在民转公后，价格还在上涨。 金山作为后起之秀，金山小在面临三年限制 新校的冲击，老房龄小区下跌10%以内，三附小整体平稳，次新逆市上涨10%。 最惨的来自台江，头部的几个学校，对口的不管是次新、还是老房龄社区，都出现10%-20%的下跌。 以上这就是目前福州的学区房成交案例分析，虽然聊到这个话题，大跌的描述肯定更能吸睛。 特别配合目前的出生人口、定向生政策、以及其他城市的大学区等话题。 不过通过数据观察，即便部分学校出现升学率下滑，但是在房价上依然还是相对平稳，只有部分出现了较大幅度的下跌。 关于未来，学区房这个话题，肯定还不会结束，每个人都应该保持自己的想法，从而做出自己的选择。 麻木看涨看跌，很明显都不切实际，从楼市的走势去分析为何有的跌了20%，有的涨了10%，这些才值得思考。 |
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