探析破产程序中商品房消费者主张价款返还请求权优先范围的界定

激扬文字 2023-07-11 发布于四川

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作者：谭潇仪；四川英特信律师事务所

探析破产程序中商品房消费者主张价款返还请求权优先范围的界定

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《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《新批复》）第三条明确“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”，但在破产领域该优先范围及于对应房屋变价款还是破产财产，尚有争议。本文就该问题予以探析。

一、

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基

础

对于商品房消费者主张价款返还请求权，学界对其理论基础有三种观点。

1、共益债务说。在商品房无法交付的前提下，基于合同解除，商品房买卖合同关系消灭而恢复原状。由于该返还义务是基于管理人行使解除权而产生，商品房购房人的损失或破产企业的不当得利是《企业破产法》中的共益债务。共益债务说基于《企业破产法》第四十三条的规定，认为购房款应由债务人随时予以清偿，购房款返还的清偿顺位列于有财产担保债权、职工债权、税款之前。

2、破产债权说。根据《企业破产法》第五十三条的规定，买卖合同解除后，购房人基于商品房买卖合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，而该种损害赔偿请求权实质为普通债权（部分法院认为劣后于有财产担保债权、职工债权、税款，但优先于普通债权）。但该普通债权的观点为《新批复》所否定。

3、特定优先说（笔者对石一峰教授在《房地产企业破产中购房者权益的保护》中观点的拟定概念）。该观点认为基于原债（房屋交付请求权）优先性而延续到合同解除之后的返还之债，即该返还之债及于房屋等建筑物和建设用地使用权。类比建设工程优先受偿权之于建设工程，物的担保债权之于公示后的动产或不动产，商品房消费者价款返还请求权天然及于所购房屋和建设用地使用权。

二、商品房消费者优先权的

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商品房消费者优先权的司法认定经历了如下过程：

1、2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。（该批复于2021年1月1日废止）

2、2014年7月18日起施行的《最高人民法院针对山东处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案的答复》，对承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

3、2015年5月15日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，排除执行的条件为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

4、2019年11月8日起施行的《全国法院民商事审判工作会议纪要》，对“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

通过上述文件对比《新批复》第二条、第三条，发现：

第1点，商品房消费者房屋交付请求权优先的前提为“以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”，不同于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中“买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。笔者认为，《新批复》规避了适用争议，归口了前置要素。因全国范围内未实现不动产登记联网，买受人生存权的保障不应僵化为当地的一套房屋，且“本地”应为省、市、县、乡哪一级因各地城市规模和发展水平不同而无法标准化，故“无其他用于居住的房屋”不应作为商品房消费者请求权优先的前提。对于支付房款的比例，因首付比例、交易习惯、区域差异、市场行情的不同，无法明确支付总房款的百分之多少而享有物权期待权，归口“一审法庭辩论终结前付清”，则避免了比例难题，符合支付全款才应获得房屋的通常认知，也使破产企业有收受购房尾款、用于续建或偿债的途径。

第2点，明确商品房消费者请求权优先不仅表现为房屋交付请求权，还表现为价款返还请求权；明确优先级高于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。通过上述文件，可以推导出本点。《新批复》是对各要点的总结、明确，并不与之前的体系有根本差异。

第3点，交付为原则，返还购房款为例外。上述文件与新批复的法旨是保护商品房消费者的生存权，必然以房屋为物质基础。故仅在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房购房人返还购房款才优先。笔者认为，在具备交付条件的情况下，商品房购房者解除购房合同，主张返还购房款的，不应优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

故，商品房消费者请求权优先具有特定条件，基于保障商品房消费者的生存权而特别优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。在(2019)桂03民初129号、(2020)桂民终656号案中，人民法院认为在房地产开发企业破产案件中，消费性购房优先权不应认为是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，其购房款返还请求权也优先于银行的抵押权，更优先于房产出卖人的其他一般债权人。该观点在当时对第二十九条的突破，正是对消费者生存权应有权益的认同。

回归本文的问题，破产程序中商品房消费者主张价款返还请求权优先范围，笔者不赞同特定优先说的理由是：

第一，商品房消费者所购房屋可能未修建完成，无法对应其所购房屋和建设用地使用权，从而导致优先权落空。

第二，通过对上述文件和新批复的引用和解读，目的是说明商品房消费者房屋交付请求权和价款返还请求权优先的法旨是保障生存权。其不应受房屋的修建完成度、不同户型等价格差异的限制。

共益债务说不超脱企业破产法的现有体系，将商品房消费者价款返还请求权解释为共益债权，并将商品房消费者价款返还请求权优先范围界定为破产财产，但同样无法终结其与有财产担保债权的争议。虽然有学者将商品房消费者主张返还价款解释为实现担保财产的必要费用，应由担保权人承担，但这一解释以商品房消费者返还价款优先于有财产担保的债权为预设前提，且缺乏法律依据。

笔者认为，《新批复》是在促进房地产纾困、完成保交楼使命的特殊时期下的产物，冠之以“超级优先权”，而不对标共益债务又何尝不可。虽然这一概念不具有较高法律法规层级，但其充分体现保障生存权的法旨，能避免共益债务无法逻辑自洽的矛盾，具有实务操作意义。

贷款购房的特殊情况。关于购房者通过贷款方式购房，商品房消费者返还价款优先范围指向购房者直接向房地产开发企业支付的购房款，还是及于银行贷款部分呢？笔者认为是后者。因为仅优先直接支付的购房款，银行贷款部分作为普通债权，往往因低清偿率而无法全额清偿，购房者仍对贷款银行承担还款或赔偿责任，保障居住权的法旨依然未能实现。相反，房地产开发商收到的全部购房款作为优先，拆分支付给商品房消费者和购房贷款银行，使得商品房消费者不再向购房贷款银行承担还款义务，不仅是对商品房消费者生存权的合理延伸，更彻底解决购房抵押担保落空的问题。另外，该实施方法具备法律基础，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款（商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人），在主合同和担保合同均解除后，房地产开发企业对已收购房款和购房贷款的分别退还消费者和贷款机构。

综上说述，笔者认为破产程序中商品房消费者价款返还请求权优先范围应及于破产财产，以“超级优先权”的用词区别于共益债务，更能降低与担保债权人之间的争议，避免陷于现有破产企业框架而无法逻辑自洽的情况。

谭潇仪

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