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夫妻一方擅自处分共同共有住房的效力研究 ——基于善意取得与表见代理之制度解释 王倩云 王倩云：《夫妻一方擅自处分共同共有住房的效力研究——基于善意取得与表见代理之制度解释》，《民商法争鸣》2018年第2辑（总第14辑），第187-208页。 摘要：夫妻一方未经另一方同意擅自处分共同共有房屋应依不动产交易中身份的一致程度划分为三类情形，当实际处分人与登记权利人一致时，处分行为方可认定为无权处分，否则应认定为无权代理，在符合法定适用条件时，善意取得制度与表见代理制度均有适用场合，其中，买受人的“善意”认定为关键一环，“善意”认定标准需区分对待且于判断上要严格掌握，但买受人善意与否不影响基础合同的效力，当买卖合同确认有效却未办理过户登记时，买受人一般不可取得不动产所有权，仅可主张违约救济，出现房屋已交付使用多年且非因买受人原因登记不能的特殊情形，夫妻双方应协助办理过户登记以保护合理信赖利益与市场交易安全。 关键词：无权处分；无权代理；善意；善意取得；表见代理 一、问题的提出 夫妻一方未经另一方同意擅自将共有房屋出卖给他人时如何妥善处理为司法实践之难题。《物权法》第106条明确将不动产纳入到善意取得制度的适用范围,《婚姻法司法解释一》（法释[2001]30号）第17条与《婚姻法司法解释三》（法释[2011]18号）第11条专门对该类问题进行规定，且与《物权法》保持一致。善意取得制度的适用以无权处分为前提，是否可以反向推定夫妻一方擅自处分共有不动产的行为为无权处分而非无权代理？当满足前三者要件，仅仅尚未满足“已办理登记”这一要件时, 是否符合表见代理？根据《买卖合同司法解释》第3条（法释[2012]8号）规定，当事人订立的买卖合同即使无权处分，也可被认定有效。具体到擅自出卖夫妻共有房屋的场合, 问题应进一步区分为以下四个层次：其一, 夫妻一方未经另一方同意擅自出卖共有房屋的行为属“无权处分”抑或“无权代理”? 其二，善意取得制度与表见代理制度是否均有适用空间？未满足善意取得制度要件时，是否可适用表见代理 ? 其三 ,在擅自出卖夫妻共有房屋时，买受人的“善意”应如何认定 ?其四，司法实践中，在未办理登记手续，但符合善意取得制度的其他要件时，确认买卖合同有效但认定双方不可继续履行合同的处理是否合理？若房屋已交付使用多年，又当如何处理？笔者试图通过将擅自出卖夫妻共有房屋案例进行类型化处理，探讨该问题涉及的外部体系及内部体系，对无权处分、善意取得、无权代理、表见代理等进行整理和阐明, 在案件类型基础上对擅自出卖夫妻共有房屋这一事实进行全面分析。 二、行为认定——无权处分与无权代理 （一）情形划分：以交易身份一致程度为依据 夫妻一方未经另一方同意擅自出卖共有房屋的行为属于无权处分抑或无权代理？笔者根据已查阅案例，以登记权利人、真实权利人、实际出卖人三者之间的一致程度分为三种情形进行探讨：
当登记权利人、真实权利人、实际出卖人三者一致时，该行为当然属有权处分行为，不在本文情形列举之列，当三者身份出现任一不一致时，均会产生行为认定之难题。我国采取婚后所得共同制，《婚姻法司法解释三》也明确限定善意取得客体为“夫妻共同共有房屋”，即使不动产登记簿上仅记载一人姓名也不影响其不动产的共有权属性质。夫妻共有房屋登记在一方名下不属于不动产登记错误，仅属登记瑕疵。 基于法律规定而产生的物权归属状态不因登记公示的有无而左右。擅自出卖人的配偶作为共有人对房屋也享有所有权，可称之“隐名共有人”。物权公示原则为物权变动提供公信力的法律基础，权利外观原则赋予物权公示以权利正确性推定性效力，第三人因权利外观产生的信赖应予以保护，但当登记权利人与实际权利人存在差异时如何解决？此时应将其置于无权代理与无权处分规则之下寻求解决路径。 （二）认定标准——实际处分人与登记权利人是否一致 “合理信赖”的保护是现代民法的一个基本理念。之所以以实际处分人与登记权利人是否一致作为无权处分与无权代理的认定标准，当实际处分人与登记权利人一致时，因买受人对不动产登记簿的公示状态产生“合理信赖”，买受人“相信”出卖方“有权”进行房屋交易，故只有第二种情形才是作为善意取得制度适用前提的“无权处分”，其他情形下的 “无权处分” 不属于善意取得制度适用前提的“无权处分”。 那么在其他两类情形下如何保护善意买受人的“合理信赖”呢？三种情形的“合理信赖”之来源存在差别，第二种情形第三人对于不动产的共有状态不知情，而相信不动产登记簿的权利表征状态。在第一种和第三种情形下，买受人并非基于对不动产登记簿的信赖而与出卖人进行交易, 并且对于不动产的共有状态知情，出卖人擅自出卖夫妻共有财产往往是以夫妻双方的名义，因共有人之间为夫妻关系，买受人相信出卖人有代理其他共有人作出或者接受意思表示的权利。在现实生活中，夫妻一方找人假冒配偶身份或伪造配偶签字处分夫妻共有房屋或另一方个人所有的房屋，导致第三人出于信任而与出让人签署买卖合同的不在少数。然而根据我国《婚姻法》第17条与《婚姻法司法解释一》第17条规定，“日常家事代理权”的具备以是否“因日常生活需要”为划分标准，“非因日常生活需要”时对夫妻共同财产做重要处理决定时, 夫妻任何一方无权代理，不动产交易属于该种情形毋庸置疑。故而擅自出卖共有房屋的行为即构成“无权代理”, 而非狭义上的“无权处分”。 综上，无权代理与无权处分之间的区别在于进行交易时的“名义”以及买受人的信赖基础，无权代理中,因登记权利人与实际处分人不一致，故出卖人是以“被代理人”的名义进行交易，买受人信赖出卖人有“代理权”；在无权处分中, 因登记权利人与实际处分人一致，出卖人是以“自己”的名义进行交易，买受人信赖出卖人有“处分权”。具体至实务，则可以实际出卖人与登记权利人是否一致这一标准进行行为认定，以区分无权处分与无权代理。 三、适用制度——善意取得与表见代理 （一）善意取得与表见代理之适用条件 无权处分乃善意取得适用之前提，买受人可依善意取得制度获得物权保护，而在出卖人无权代理的情况下, 如上述第一种、第三种情形，未满足善意取得要件时但满足表见代理要件时是否可适用表见代理？根据《合同法》第49条与《民法总则》第172条的规定，表见代理要求行为人无权代理，相对人善意且无过失，相对人对于行为人有代理权存在合理信赖。当相对人“有理由相信行为人有代理权”，即相对人是“善意”时，其代理行为有效。其交易安全即可受到法律的保护。从《婚姻法司法解释一》第17条规定内容看，夫妻一方与第三人可适用表见代理的规定。 笔者将从行为认定、信赖基础、对共有状态的知悉与否、是否要求登记等列举善意取得与表见代理的适用场合，具体如下表。
笔者认为，在擅自出卖共有房屋场合中，善意取得制度与表见代理制度均有可适用空间，适用善意取得条件为：（1）出卖人无权处分，出卖人未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋；（2）买受人善意，合理信赖之基础在于对不动产登记簿表征权利状态的信任与对房屋为共有财产的不知情；（3）支付合理对价；（4）已办理产权登记手续。适用表见代理条件为：（1）行为人无权代理；（2）相对人善意且无过失，相对人不知道行为人为无权代理，且对“不知”无主观上之过失；（3）相对人对于行为人有代理权存在合理信赖，即存在“有代理权”之外在表现，且对该外在表现存在合理信赖。故而不论认定为无权处分还是无权代理，在擅自出卖共有房屋场合中，可适用善意取得制度与表见代理制度保护以善意为基础的交易安全。 （二）制度保护——物权保护与债权保护 善意取得与表见代理分别调整物权法律关系与债权法律关系。无权处分规则设立之目的在于通过限制无权处分行为的效力达到对真正权利人进行保护，同时设立善意取得制度以对善意第三人进行保护。 善意取得制度之下存在双重保护，其一为物权保护，即擅自出卖共有房屋时，若受让人不可基于法律行为获得物权，但满足《物权法》第106条要件时，适用善意取得获得物权；其二为债权保护，出卖人与买受人订立的买卖合同不因出卖人无处分权而受影响, 但标的物所有权的移转未实现，即房屋未办理过户登记时，受让人不能满足善意取得制度的情况下, 可依据买卖合同受到债权保护。表见代理制度对买受人提供的是债权保护, 适用该制度时买受人不仅不需要办理不动产登记手续，而且还免除了其查询登记簿的义务，其通过使当事人订立的合同有效来达到对买受人保护的目的, 当事人履行合同的结果才是物权变动。 四、“善意”认定标准之区分 （一）善意取得中的“善意”认定 在善意取得制度中，“善意”是第三人权利应否得到保护的关键标准。《物权司法解释（一）》（法释[2016]5号）第15条规定，“善意受让人”即受让不动产时不知道转让人无处分权，且无重大过失。“善意”包含两点必要条件：其一，不知道转让人无处分权；其二，无重大过失。 各国对善意第三人的“善意”中主要存在三类规定：(1)只要受让人不知让与人为无权处分人即可，无论是否有过失。(2)受让人若有重大过失, 则为恶意。 (3)受让人须无过失才成立善意。有学者认为不应将过失纳入善意认定范畴之中，而应以注意义务、交易经验等方式加以判断。第三人的“善意”，应当以不知、不应知或无法知道为标准，因重大过失或疏忽大意导致的“不知情”不属于善意的范畴。轻微过失，不影响“善意”的成立。 德国民法在“善意”认定标准上以动产与不动产进行区分，受让不动产中在法律明确规定不动产登记公信力的情形下，除非受让人明知登记错误，登记权利人即被推定享有该处分权利，受让人即推定为主观上“善意”，而在动产善意取得中受让人善意的认定受到更多的限制，受让人对该物的真实归属状态不知情，且对不知情不负有重大过失。动产善意取得中“善意”的认定较之不动产善意取得中“善意”的认定更加严格，动产和不动产的公示方式不同,公信力程度不同，故而不能完全一视同仁。关于不动产的善意取得，俄罗斯与我国规定类似，但其规定了不动产的公证转让制度与撤销权 。真实权利人可行使撤销权来保护自己的财产，部分国家在不动产登记簿之外还存有夫妻财产契约登记簿，两类登记簿的公信力程度不同，但与我国实际情况差异较大，笔者在此不予赘述。 回归至我国现行法律规定，《物权法司法解释一》第16条、第17条对于例外情形加以细化，对于不动产，“重大过失”即不动产受让人应当知道转让人无处分权，何为应当知道，则包含知道存在异议登记、预告登记、有权机关限制不动产权利事项、登记权利主体错误、物权归属错误。对于动产，“重大过失”即受让人受让时交易对象、交易场所、交易时机不符合交易习惯。 善意第三人基于对不动产登记簿的合理信赖是否足以对抗隐名共有人的权利主张，是否应当苛责第三人对于隐名共有人的调查义务？在夫妻一方擅自出卖共有房屋的案件中如何认定明知与重大过失？《物权法司法解释一》第16条列举了五种受让人知道转让人无处分权的情形，其中第4条与第5条值得探讨，“受让人知道登记簿上记载的权利主体错误”与“受让人知道他人已经依法享有不动产物权”可否适用于擅自出卖共有房屋的情形，笔者认为两种情形都与该类案不符，其一，一方擅自处分夫妻共有房屋时，不动产登记簿上记载的权利主体并非存在错误，登记权利人也是真实权利人，但关键在于登记权利人属于真实权利人之一，存在未参与交易的另一隐名真实权利人的权利保护问题，故而登记权利主体并非“错误”，而是存在“差异”；其二，该类案也不属于“他人已经依法享有不动产物权”，擅自出卖人为不动产的共同所有人之一，其享有不动产物权，故出卖人享有不动产物权，而非他人已享有不动产物权。 笔者认为，不宜苛责第三人在查阅登记簿之外仍需尽过多注意义务，第三人的注意义务，应当限定在正常交易范围之内，而不应无限制扩大到必须确认权利瑕疵。关于受让人未查阅登记簿而不知权利真实状况的，是否可以作为认定其具有重大过失的标准在实务界尚存在争议，在第三人已查阅登记簿后显示登记权利人与实际权利人一致时还需要苛责第三人对于隐名共有人进行调查，而判断该物权归属是否存在瑕疵太过严格。若第三人对不动产登记簿的合理信赖无法受到法律保护，在实际查阅不动产登记簿后还需对权利瑕疵状况尽到高度注意义务，试想第三人在查阅登记簿后仍需怀疑该权利外观是否真实，那么要求第三人查阅不动产登记簿这一环形同虚设。第一，登记错误的责任主体并非买受人，买受人客观上很难查明登记不实的实际情况。实践中无处分权人通过伪造各种申请材料造成不动产登记的不实情形，连专业的登记机构都很难发现，更何况不具备专业知识的买受人。第二，若权利人认为不动产登记簿记载的事项有误，可以申请异议登记或者变更登记。第三，公信原则为保障交易安全的最基本原则，以对登记簿记载的信赖作为善意的首要判断标准正当合理。 笔者并非完全否认第三人的注意义务，注意义务的设置前提是存在值得怀疑的客观事实，即若第三人获悉某一事实，而该事实足以引起一个具有正常智力的理性人对不动产登记簿正确性的怀疑。即若出现夫妻一方单独处分财产时能够引发受让人的高度怀疑时，该情形将会提高受让人的注意程度要求，须尽到相应的询问调查义务，若未履行调查义务而根据不动产登记簿权利外观进行交易，则应认定交易者为具有“重大过失”的非善意第三人。此时，第三人需对与该事实相关的信息进行调查义务以消除对不动产登记簿的怀疑，重新回归对不动产登记簿权利外观的合理信赖。若该客观事实出现且第三人明知，第三人仍不对该权利外观进行合理怀疑，且不履行调查义务时，此为不动产受让人的重大过失，也即非善意。 综上所述，“无重大过失”之用语重在描述买受人的主观状态，如何在客观实务案件中对“重大过失”进行标准化判断极为重要，词语本身的抽象性和模糊性不利于案件裁判的公正与统一。故第三人的“善意”应以不动产登记簿的权利外观为核心，一般情形下当登记权利人与出卖人一致时即可认定为善意，例外情形为第三人知悉足以引起怀疑的客观事实，如已知出卖人的婚姻状态，、该不动产为共同财产以及可显示房屋权属状态的相关文件等。在出现例外情形时，应要求买受人尽到询问调查义务，否则认定其为“重大过失”，也即非善意。 （二）表见代理中的“善意”认定 表见代理制度中“善意”的认定较之善意取得制度中“善意”的认定更加严格。司法实践中常以买受人有理由因夫妻特殊身份而相信其有权代理，为夫妻双方共同意思表示，此外，若合同签订地点为中介机构，则可认定买受人“善意无过失”，在表见代理中，仅出卖人出示经公证的委托授权书方可认定买受人为“善意”，不可仅以结婚证与身份证证明自己有权处分夫妻共有房屋，需辅之以经公证的授权委托书，如果有另一方签字的授权委托书, 即使没有真实的授权关系,也可作为认定“有理由相信有代理权”的证据。我国实践中伪造授权委托书的情形时有发生, 夫妻之间因特殊的身份关系，对彼此的笔迹较为熟悉，伪造签名或手印并非难事，故因采取严格审查原则。笔者认为, 只有在出卖人出示经过公证的委托授权书时, 方能认定 “他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”。若授权委托书未经公证，配偶因买受人无法鉴别授权委托书的真伪, 买受人仍不能据此认定出卖人有代理权, 只有在经公证后, 才能据此相信其有代理权，从而受到表见代理制度的保护。 综上所述，在善意取得制度中，一般情形下当受让人查阅不动产登记簿，登记权利人与实际出卖人一致时即可认定为善意，例外情形为第三人知悉足以引起怀疑的客观事实，如已知出卖人的婚姻状态，或该不动产为共同财产等。在出现例外情形时，应要求买受人尽到询问调查义务，否则认定其为“重大过失”，也即非善意。在表见代理制度中，只有存在经过公证的委托授权书时, 方能认定相对人善意。一般情况下，以通常一般人的判断能力或手段为标准，对相对人本人有过失或相对人本人与行为人（无权代理人）之间是否存在特殊关系作为评价相对人善意且无过失的标准，不能仅仅根据相对人本人的判断力为标准。此外，出卖人以夫妻名义实施房屋买卖行为，买受人作为相对人是否存在过失，是否是善意的，可以从买受人是否查询房屋权属登记、是否询问或确认了合同有夫妻双方签字，买受人与出卖人之间是否有特殊关系，买受人对出卖人的情况了解程序等进行评价。 此外，善意的考量因素应包括：其一，买受人与夫妻双方的熟悉程度。鉴于社会生活的复杂性，真实权利人的举证存在极大难度，此时特殊身份要件可加以考虑，若买受人与出卖人关系密切或彼此熟识，买受人不可能不知出卖人处分的不动产可能为夫妻共有财产。其二，商事交易中对交易效率的特殊要求，对善意的认定标准可适当放宽。其三，第三人对“处分权”与“代理权”的信赖需结婚证明与其他共有人的委托处分书与委托代理书，表见代理中的委托代理书需经公证。其四，善意的时间节点：善意取得中，“善意”的时间节点为自合同生效时至办理过户登记时。若在买卖合同生效时为善意，但是在办理过户登记时已经知道房屋为夫妻共有财产，就不能满足善意取得的构成要件。表见代理中，“善意”的时间标准则有所不同，且存在争议，其善意持续时间范围更长，从双方订立买卖合同时直至双方办理过户登记时仍应具备善意。其五，善意证明责任由真实权利人承担，现行法中善意取得制度对第三人的保护因“善意”标准的证明困难而缺乏实际功能。公信原则与善意取得制度之间存在冲突，在证明责任上，公信原则中证明责任由原权利人承担，善意取得制度中由第三人承担。善意取得制度对第三人的证明要求太过苛刻，第三人在实践中运用该制度保护自己极其困难。在不动产善意取得的证明责任分配方面，国内外的立法例基本上是一致的，即运用了举证责任倒置的策略。在判断受让人是否为善意时，首先推定受让人是善意的，转而要求不动产的真实权利人举证证明受让人为恶意。主张构成表见代理的，合同相对人应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由或事实，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。 （三）“善意”缺失下的保护 当买受人存在重大过失而缺失善意时，是否可获得有效合同的保护,即债权保护？笔者认为，当出卖人与买受人均为恶意，但不符合合同无效的情形而认定为买卖合同有效时，买受人可获债权保护，保护程度依买受人的主观恶意程度而定，排除恶意串通场合，出卖人之恶意程度应大于等于买受人，根据《买卖合同司法解释》第3条第2款、《合同法》第112条、第114条，出卖人未履行合同义务之时应赔偿损失，损失分配应依双方恶意程度，也即过错程度划分。根据《物权法司法解释一》第15条，“善意”为“不知”且“无重大过失”，欠缺任一条件即不可获得物权保护，当买受人存在“重大过失”，未尽到合理谨慎的注意义务，即被划为“恶意”之列，但主观恶意程度较轻，故此买受人可请求出卖人承担相应的赔偿责任。 五、未办理登记时的处理路径 善意取得制度并未使无权处分不动产引起的法律问题得到妥善解决，试设想在上述第二种情形下，案件情形满足“出卖人无权处分”、“第三人善意购买”、“支付合理对价”，但唯独未办理登记手续时，如何保护买受人权利？司法实践中确认买卖合同有效，但因共有人不同意而不允许继续履行合同，仅可请求出卖人承担违约责任的处理方案是否合理？当事人订立合同之最初目的在于实现合同履行完毕的最终效果，而非请求违约方承担违约责任，违约责任应视作对非违约方的法律保障而非订立目的，隐名共有人与善意受让人之间的利益博弈如何妥善处理值得探讨。 （一）房屋已交付却未办理登记时的物权归属 办理登记手续为适用善意取得制度要件之一，司法实践中常存一类情形，即房屋已交付使用，因非第三人原因登记不能而未办理登记手续，如卖方不履行买卖合同协助转移登记、由于卖方原因导致房产证等权利凭证灭失、因客观原因无法办理房产证等。由于夫妻另一方受到客观或主观原因，在其权利遭到损害后的较长一段时间内未及时主张权利，第三人实质上已经完成了公示目的，此时，是否可等同于办理登记手续的公示效力？不动产登记主要是出于对第三人利益的保护与物权公示的需要，倘若第三人已经实际交付使用多年，房屋所在地的邻居、基层权力组织等默认第三人为房屋所有人。有学者引入无因性立论解决上述冲突，夫妻另一方擅自处分房屋，该房屋已被交付使用多年，在此之间发生的以物权为基础的债权债务关系数不胜数。若一味的否定买卖合同效力，也会导致案结事未了的情形发生。法院肯定房屋买卖合同之效力，但却不希望合同继续履行而保持由第三人继续占有房屋的事实，否认第三人除占有之外的其他物权，夫妻双方可拒绝履行合同而不配合第三人转移登记，何以保障第三人权利？第三人如何行使房屋抵押权？ 笔者赞同部分法院做法，当房屋已交付使用多年，夫妻双方理应协助买受人办理过户登记，善意买受人签订买卖合同后，支付合理对价且已实际居住，若仅仅因未办理过户登记而否认对买受人的物权保护，难以保护买受人信赖利益与市场交易安全，有裁判认为，“涉案房屋多年以来由第三人居住，夫妻另一方知道或应当知道该房屋被买卖的事实而未积极主张权利，有夫妻恶意串通的嫌疑，故应当协助买受人办理过户登记。”此种做法有合理之处，若房屋已交付，且非因买受人主观原因登记不能时，应由夫妻双方协助办理过户登记，由善意买受人取得该不动产权属。 （二）有效买卖合同之履行效果 根据《买卖合同司法解释》第3条第1款的规定，登记权利人出卖共有房屋，不符合共有物处分的法律规定或者共有人约定的处分条件，但买受人是善意且合同约定的对价合理，其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。买受人请求履行合同，其他共有人拒不协助办理房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人的诉讼请求。在人民法院认定房屋买卖合同有效的情况下，买受人可以变更诉讼请求为要求出卖人承担债务不能履行的违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益。出卖人未经共有人同意，出卖登记在其个人名下的共有房屋，尚未办理完成房屋所有权变更登记，但买受人支付了合理对价且善意的，应认定房屋买卖合同有效；买受人未能取得房屋所有权的，有权要求出卖人承担相应的违约责任。 出卖人订立买卖合同,的确应承担取得处分权并将所有权移转至买受人的义务,最高院认同在买受人无过错情况下，合同有效，但由于不符合善意取得即未完成过户登记，在夫妻另一方不同意的情况下，其不能请求继续履行合同，而只能依据有效的合同追究卖方的违约责任。司法实践中多数判例遵循了《婚姻法司法解释三》及最高法院指导意见，认定买卖合同有效，但第三人不得请求继续履行合同，第三人仅可以对方违约为由追究违约责任，同时归还房屋。 也有法院认为出卖人与买受人之间的房屋买卖合同的效力不及于隐名共有人，未经其同意而履行买卖合同必然侵害到隐名共有人对涉案房产的所有权。此外，另一种做法为认定隐名共有人不知道或不知情不足以对抗已履行全部义务的善意买受人。 笔者认为，若已确认合同效力但因共有人不予追认不允许合同继续履行，诉诸违约责任试图使双方当事人回归原点存在合理之处，该种做法对隐名共有人与第三人均起到保护作用，同时也可在一定程度上减少出卖人恶意毁约情形的出现，隐名共有人依然享有共有不动产的共有物权，而第三人获得违约责任中的金钱赔偿，仅以配偶一方签署的合同即要求强制履行不动产变更登记，显然违背了法律对不动产交易给予的特殊保护要求。如果人民法院仅以受让人签署的购房合同来对抗不动产的真正权利人，显然是混淆了物权法律关系与债权效力法律关系两者之间的区别。在不动产交易中，当事人之间物权变动的意思表示不发生物权变动的法律效果，也就是说，无处分权人与受让人之间签署的协议，只有在完成登记手续后才发生所有权的转移，否则仅产生债的关系，不发生不动产的善意取得，不得对抗不动产权利人收回标的物 。 该类处理方案的确在对第三人的物权保护上稍显不足，但也体现出不动产善意取得制度中“登记”要件的重要性，若无论登记与否，均可以依据有效合同请求继续履行，取得的物权变动效果与善意取得效果并无而异，则会导致善意取得制度的架空。善意取得制度存在的前提，应是当事人无法根据有效的合同关系取得物权, 但若只要受让人主观上为善意，且标的物已经交付或者登记时, 受让人即可根据有效的合同取得物权, 不动产善意取得制度便无实质意义。 （三）夫妻另一方是否“同意”之认定 意思表示是表意人将内心的效果意思表现于外部的行为。“同意”属意思表示，事先同意抑或事后追认均属此列，“未经同意”可分为三种情形：（1）夫妻一方未告知其另一方；（2）夫妻一方告知另一方，但另一方表示反对；（3）夫妻一方告知另一方，但另一方未作出明确意思表示。实务中的难点在于第三种情形，关于消极的默示行为，笔者认为若夫妻另一方未作出同意或拒绝的明确意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可以直接认定其为“默示同意”。夫妻另一方“同意”的范围如何认定?夫妻另一方“同意”指的是对上述事项中的某一个或某几个的特定同意，还是对合同中全部事项的概括同意呢?合同内容包括双方在对合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等。实践中存在夫妻另一方表示同意出卖房屋，但因订立合同时未到场，事后对交易价款表示反对，而以签订价格未经自己同意为由，要求受让人返还房屋。若房屋已交付使用多年，隐名共有人称其完全不知情则有违常理，此时可推定共有人主观上的“同意”。 （四）对夫妻另一方的救济路径 根据《婚姻法司法解释三》第十一条第二款，若是夫妻一方擅自处分共同共有房屋造成另一方损失，夫妻另一方在离婚时可以请求配偶赔偿损失。共同共有不动产交易中的善意取得是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益因此在实行中必须对其他共同共有人的损失给以妥善的救济使其受到侵害的权利得以恢复。“夫妻另一方在离婚时可以请求配偶赔偿损失”体现出赔偿权利主体为夫妻另一方，义务主体为擅自出卖方，但请求时点为离婚时，虽然《物权法》也规定了处分人对其无权处分行为的赔偿制度,但权利受侵害的事实却难以弥补。现行《婚姻法》第四十七条规定对于离婚时隐藏、转移共同财产等不当行为的, 分割共同财产时可以不分或少分。故而在损失的分配上应当分为普通情形与特殊情形，普通情形中具体的赔偿范围包括直接损失与间接损失。直接损失即共有物被处分所受到的损失，可参照共有关系消灭后，依分割原则共有人所应分得的数额。间接损失即该共有物被处分后，造成其他可得利益的损失。若房屋出卖价格低于市场价格，应当按评估价值的比例对另一方进行补偿。如果共同共有不动产交易不构成善意取得，若不动产转让关系为无效，受让人应当返还价金。若不动产转让关系有效，但合同无法继续履行时，受让人请求让与人承担违约责任。特殊情形即当符合《婚姻法》第四十七条的情形时，在赔偿损失的基础上对于共同财产的分割仍可适用该条。 *王倩云，中南财经政法大学民商法学硕士研究生。 |
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