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编者按 根据最高院查扣冻规定第十九条，被执行人购买的需要过户登记的财产，如果实际占有该财产，虽未完成过户登记，仍可以对其采取措施。只要执行申请人同意向第三人交付尾款或同意第三人优先从变现价款中收取尾款即可。此时，第三人作为名义所有人无权以所有权人身份对抗执行。但是，被执行人是以物抵债从第三人出取得需要过户登记的财产，在未办理过户登记前能否原因上述规定执行该财产？该第三人提出所有权抗辩能否阻却执行？实务中存在不同理解，笔者结合本文援引判例予以分析。 裁判概述 以物抵债协议的债权人仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，不能直接获得财产所有权，且其与基于买卖交易而产生物权期待权具有基础性区别，在完成不动产法定登记之前，不能参照买卖交易关系规定取得物权期待权。抵债人作为房产所有人持续有阻却其他债权人执行的权益。 案情摘要 1. 中业公司与恒远公司签订《团购商品房预购协议书》：中业公司欲以其开发的房屋抵顶未来应支付给恒远公司的混凝土价款。 2. 后双方又签订《团体商品房预售补充协议书》：明确确认恒远公司已购得案涉房屋，但却始终没有为恒远公司办理过户登记。 3. 因恒远公司与孙宝刚存有债务纠纷，孙宝刚以案涉房屋恒远公司系实际权利人为由，依据另案生效判决书申请法院对该房屋强制执行。 4. 中业公司向法院提出执行异议。 争议焦点 已经承诺抵债的房屋所有人中业公司，过户前是否有权阻却抵债取得者债权人对案涉房产的强制执行？ 法院认为 关于恒远公司对案涉房屋是否实际享有所有权的问题。恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案42户房屋的物权并未发生变动，恒远公司依据其与中业公司之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。 此外，对于该补充协议可否视为中业公司以书面方式确认恒远公司为实际权利人的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制，且需要不动产的登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。而在本案中，恒远公司与中业公司之间签订的《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》均属于以物抵债协议，二者之间并非“名义购买人与实际购买人”的关系。此外，中业公司不但从未向人民法院作出任何书面确认，反而坚持主张其为房屋的所有权人。因此，恒远公司不能依据《团体商品房预售补充协议书》之约定对涉案42户房屋享有实际所有权。 关于恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权的问题。本院认为，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。 综上，中业公司对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 案例索引 （2016）最高法民申3620号 相关法条 《查扣冻规定》 第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第十九条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 实务分析 需要过户登记的财产未完成过户登记前如果买受人实际占有，该买受人享有一定的特殊保护，理论上称之为物权期待权。但以物抵债区别于交易性买卖关系，这一问题我们在前面专题中结合判例进行过分析。前面的判例侧重从取得抵债资产的债权人角度，讨论其其物权期待权对抗执行的问题，本案则是另一个角度展开：被执行人以物抵债取得的房产未办理过户登记，是否能够在执行环节直接认定为可供执行财产？如果未完成交付的抵债人存在异议的情形下，可否继续对相关财产推进执行？的确很有讨论的必要。 部分观点认为：根据《查扣冻规定》第二条、第十九条规定，以物抵债取得财产权益虽未过户，只要是对价合理且不存在不公平交易情形，被执行人对外债权已经转换为相应财产权益，执行中当然可对抵债财产采取执行措施。这也是本文援引判例中中级人民法院一审观点。 但，从本案例精神看出上述中级法院的观点被高院改判且最高院认可。最高院认为执行环节对当事人非直接财产的执行，应当严格适用，没有法律明确规定的情况下不得在执行环节径行作出权属归属的判断，更不能以此相当让的采取强制执行措施，对此种情形算是作出了较为明确的指引。 笔者赞同本文援引判例确认的司法精神，从统一司法标准角度，本文也值得推荐。另外，笔者认为此时作为执行申请人有权提起代位诉讼将抵债人作为次债务人列为被告并对房产采取保全措施，如此则可避免“以执代审”的问题。一孔之见，仅供供参考。 |
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