当市中心的写字楼们在挣扎时，城市仓库正悄悄地变成了金矿

作者：TOP创新区研究院

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最近几周，我们TOP研究院一直在关注北美各大城市市中心的办公地产情况，总的来看，不少市中心的办公地产出现了一系列的问题：高企的空置率、冷清的人流，不断减值的资产价值等等。

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而在市中心的写字楼们苦苦挣扎时，有一批嗅觉敏锐的资管大佬转向了另外一种资产 --- 城市仓库，并且获利颇丰。

当然，这不仅仅靠的是眼光与判断，还有精确的大数据技术加持。

黑石的手笔

Blackstone黑石在城市仓库(Urban Warehouses)这个策略上下了大注：

自2017年开始，黑石就开始大规模收购“城市仓库”主题的物业，陆陆续续整合了位于欧洲的1700个仓库物业，拥有的物业面积达到了1500万平方米，并命名为Mileway，这个名字象征着至关重要的“最后一英里”配送。

特别是随着电商的普及，'最后一英里'的配送仓库成立了市场新宠儿——黑石入场以来，欧洲主要市场的城市仓库租金已经翻了一番，定价相对于租金的比率也同样翻了一番。

如黑石集团全球房地产联席主管凯瑟琳·麦卡锡(Kathleen McCarthy, 下图)所言，'如果你喜欢某件事，不要只做一点点。If you like something, don’t just do a little bit of it”

自然，其收益也令人艳羡：

到2022年，也就是Blackstone开始投资城市仓库五年后，同时也是在俄罗斯入侵乌克兰引发全球房地产市场低迷的前9天，黑石的主要基金从Mileway套现。

如果你用公开记录的数据简单一算——投资者们在短短五年内几乎将投资翻了一番。

小型仓库的

“难点”

为什么之前没有大规模收购城市仓库(Urban Warehouses)此类物业？

传统上来讲，在地产投资领域，大型投资机构的资产管理规模大，通常会选择高价值的物业，比如大型办公楼、购物中心或大型配送中心，而城市仓库(Urban Warehouses)规模小。综合考虑了成本、效益和风险等多种因素，大型资管偏爱大标的——

首先最重要的原因是成本。无论是大型还是小型物业，它们在购买前都需要经过一系列的审查和评估过程，包括但不限于房产的物理状况、法律问题、市场价值等。也就是说，寻找和审查一处售价100万美元的小投资标的与一处售价1亿美元的大投资标的中涉及到的时间和成本大致相同，甚至在某些情况下，对小型物业的审查可能更为复杂和繁琐，因为它们可能面临更多的法律和规划问题。

同时，在疫情前，市场普遍认为大型物业的地段好，出租和出售相对容易，风险相对较小，收益也更稳定，价值波动较小。而小型仓库可能会因为区域经济的变化、政策的调整等因素，导致价值波动较大。

种种原因叠加，让小型仓库在很大程度上被视为“不可投资的”。

图片来源：https://www./n

数据带来的优势

那像黑石这样的资管机构是如何克服“成本”问题的呢？

答案是——数据。

这里不得不提到黑石的伙伴——M7。M7的名字源于一个很有意思的故事。2008年的全球金融危机中，雷曼兄弟公司倒闭，此时雷曼的七位合伙人在慕尼黑的一家酒吧饮酒，于是他们将公司命名为'M7'，'M'代表慕尼黑。

因为这些合伙人签署了竞业禁止协议，不能为其他公司工作，所以M7的首席技术官Oli Farago决定走技术路线，选的赛道就是仓库。这些仓库坐落在汽车修理厂或垃圾场附近，或者是高速公路边的角落中，一般人只会在黄昏时驾车经过。

被别人忽视的标的，就是他们眼中的宝藏——

M7开始整理大量在当时还无人问津的物业信息，包括它们的位置、所有权、租金以及租赁期限等，并将这些信息数字化，创建了一份大量包含仓库基本信息的数据库，开始将他们积累的数千条记录数字化，还开发了一个名为'Coyote'的软件系统。

'Coyote'软件系统使M7能够快速识别出值得购买的仓库——在90年代初期，买家可能不得不花大力气审查100处物业才能找到一处值得投资的仓库，而对于Coyote来说，这个数字被大大降低，变为了二十分之一。

到2017年，M7发展成为一家拥有 250 多名员工和 85 亿欧元资产管理资产的泛欧公司，并将 Coyote 作为一家新的独立公司推向市场。图片来源：官网截图https:///

数据就是资产。

大数据使得M7成为了仓库物业的首选公司，Blackstone开始入局的时候，没有理由不跟M7合作——这个合资公司就是Mileway。

随着Mileway的发展，他们积累了更多的数据，比如仓库物业的价格、地段、质量、历史交易记录等。大量的数据可以帮助他们更好地评估物业的价值，更快地做出购买决策，提高交易的效率。

举个投资交易的例子：如果某个物业出现在市场上，因为有大量的数据支持，Mileway可以在很短的时间内完成对物业的评估，并做出购买决策。这与一般投资者或买家相比，大大缩短了交易时间，效率极高。一位老练的经纪人估计，与Mileway的谈判只花费了其他潜在买家三分之一的时间——这种极高的判断力与效率让竞争对手还没有完成尽调，Mileway就已经完成了交易。

在运维方面也是优势尽占：比如某个物业需要更换锅炉或屋顶，因为Mileway有丰富的数据和专业知识，已经对于常见的物业维护和修理成本有了深入的了解。因此，如果物业需要进行常规的维修，如更换锅炉或屋顶，他们可以迅速做出评估和决策，而不需要花费过多时间与卖方讨价还价。于是他们可以在几天内做出承诺，而不是几周，大大提高了运维的效率。

一直以来，地产行业是个传统的行业，使用高科技的速度跟不上时代，也没有什么研发的需求，平均而言，其他行业会投资3％到8％的资金用于构建专注于创造未来的技术驱动型新产品，服务和商业模式，但地产行业的公司对研发的投资不到1％，如果是资产管理机构(比如Reits)，甚至接近于0。

但最近越来越多的事实表明，

新的技术，尤其是由数据科学分析，能使地产公司、资管公司能够做出更好的投资决策、运营决策，进而获得竞争优势。

当然，一个很重要的因素也是时机 Timing，这些大机构知道什么时候入局，知道什么时候套现；

不过，对我们普通人来说，Timing就是玄学了。

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