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#阳光里的那片云#第32篇原创 01 关于作者 作者韩秀云为中国经济学家，清华大学经济管理学院经济系副教授，清华大学中国经济研究中心高级研究员。 兼任中央电视台财经评论员、中央人民广播电台以及《经济日报》总编室经济顾问。 韩教授讲述的经济学不仅仅停留在专业理论层面，更擅长通过分析当前经济形势，对未来的经济发展趋势做出精准判断。 本篇文章主要解读韩教授关于中国楼市的经济分析、楼市走向、房价涨跌等内容。 通过本篇文章的学习，您将学会如何像经济学家一样思考，解决问题，并对中国房地产前景、房价未来的涨跌有清晰的判断。 02 中国房价“成长史” 01 1996年，中国住房制度开始改革，单位不再分房。 02 1998年7月国务院发文，取消福利住房制度，实行住房分配货币化，中国建设银行发出了中国第一份个人住房抵押贷款，中国进入买房时代。 03 2003年非典以后，国家出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把房地产作为中国支柱性产业，从此房地产市场繁荣发展的大幕拉开。 04 2004年8月31日，中国所有房地产商难忘的日子，因为是协议出让土地使用权最后的期限。在这之后，所有的建设用地必须通过招标、拍卖、挂牌的形式出让。这是中国土地政策的一个历史转折点。 05 2017年，国家主席在十九大时在大会上作报告时指出：“房子是用来住的，不是用来炒的”，这就是国家要对房地产进行严厉管控的信号了。 2003——2013年为中国房地产发展最快的阶段，也被称为房地产的黄金10年。 10年来，政府年年出台新政策，从2005年的国八条，到2013年的新国五条，出台了37次行政命令来调控房价。 结果出一次，房价就涨一轮，一直涨到今天。北上广深这些大城市更是以10倍的价格往上涨。 原因主要是政府低估了市场需求。 土地政策缩紧了，银行信贷缩紧了，这就是房子供应也会减少的信号，但买房的需求一点不少。 于是，房价仍然上升。钱多房少，房价涨。钱太多房太少，房价猛涨！ 03 中国房价十几年来疯涨的原因 亚当斯密所著的《国富论》里讲到，价格是由市场供求关系决定的。 所以十几年来房价疯涨主要从需求和供给两方面查找原因。 从十几年来的房产的需求看： （1）国民投资渠道少，股市又跌，大量资金没有去处。 （2）老百姓担忧通胀，不买房，钱放着就贬值。 （3）买涨不买跌，越高越追，越追越高。 从房产的供给看： （1）土地供应减少。特大城市的土地供应无法增加，比如北京四环以内不拆房就不能建新房。深圳用填海来获得土地。土地没有增量，新建房源少，房子价格就上去了。 （2）地方政府有卖地冲动。地方政府为了财政收入，希望地价拍得越高越好，中央政府和地方政府在利益上博弈，开发商之间相互竞争，谁出价高地就被谁拿走。三方博弈，地价降不下来，房价自然就降不下来。 04 政府为什么要调控楼市？ 房产是否还有投资的空间？ 其实政府不怕房价涨，自2003年以来，国家就把房地产作为中国的支柱性产业，房地产是中央和地方政府的重要的财政收入来源。 但政府怕房价疯涨以后控制不住，房地产泡沫破了。 为什么房地产泡沫破灭了这么可怕？ 因为房地产泡沫一破，就意味着银行要买单，银行没有钱，只有找政府，政府也没有钱，又不能不救，那就只有一条路，就是加印钞票。 加印钞票的结果就是通货膨胀，人民币贬值。 所以，房地产泡沫一旦破灭，最终买单的还是全国人民，哪怕你把钱放在米缸里，也一样逃脱不了贬值的命运。 严重的，会爆发金融危机，继而引发社会动乱等一系列问题。 所以，国家不会让中国房地产出事，在泡沫破灭之前，一定要采取措施使风险保持在可控范围之内。 对房地产市场进行调控，是国家施行的重要举措。 怎么调控楼市？ 主要举措为一二线城市控制房价，三四线城市则主要是去库存。 以前棚户区拆迁是给房，现在拆迁不给房给钱，拿着钱你可以去买房子，这就消化了库存，但也变相导致了三、四线城市房价的上涨。 但三、四线城市房价的上涨只是一个短期现象，因为三四线房价上涨了，土地自然就会向外扩张，因为它们有丰富的土地资源。 如果一个城市的土地可以无限向外扩张，这里的房价就不会持续上涨。因为只要房价一涨，开发商认为有利可图，就会增加房屋的供给，这里的房价就升不上去。 一个城市的房价是否会上涨，主要看土地供给和人口是否会持续流入以及就业机会等因素。 土地资源多的城市房价会跌，土地资源稀缺的城市房价会涨；人口净流入的城市房价会涨，人口净流出的城市房价会跌。另外，房价上涨还有就业机会的因素，这些因素共同决定了房价的涨与跌。 比如深圳，现在土地资源已经严重不足，需要用填海的办法来增加土地，这就是土地资源的稀缺性。 稀缺性是经济学的一个重要概念。物以稀为贵。土地稀缺、人口还在不断流入，就业机会还很多，所以像北上广深的房价一直降不下来。 韩教授认为，从全国来看，眼下房地产泡沫不会破。 但因为国家对房地产调控的主基调是：“房子是用来住的，不是用来炒的”。所以韩教授告诫大家，不要去炒房，炒房没有空间了。 2017年4月1日晚上，《新闻联播》播出了一条重要信息，中央要建立河北的雄安新区，把北京的非首都功能转到雄安去。 炒房的人嗅到天大的机会，跑到雄安去炒房。 那么北京的房价会跌还是会涨呢？ 有的人说北京的几百万人口都走了，房子没有那么多人住了，北京的房价肯定会降下来。 有的人说几百万人口都走了，北京的天更蓝了，水更清了，道路更通畅了，更像一个国际化大都市了，肯定还会涨。 所以看跌的人不买房，看涨的人不卖房，预期不同了，市场就冷却下来了，政府要的就是信息的不对称性。 果然北京不再炒房了。紧接着，北京、广州、郑州、石家庄、南京等十几个城市，启动升级版的房地产限购政策。 政府用了四两拨千斤的方法，厉害！ 05 买房怎么选？ 现在很多城市都出了限购政策，以郑州为例，目前的政策是本市户口的，已婚家庭限购二套，单身限购一套。外市户口的，限购一套。 因此，对于仍然有购买需求的家庭或者个人来说，买房需要注重选择性。 选择性也是经济学的一个重要概念。 韩教授讲到房价有个洼地原则。如果你在大城市，可以在城郊买房；如果你在二、三、四线城市，应先在市中心买房，当市中心房价涨上去了，再考虑到城郊买房子，同时考虑它的性价比。 买房时，你需要考虑的另一点就是，政府投入建设的基础设施在哪儿，哪里的房价就会涨！ 比如高铁、地铁、高速公路、公共汽车站点等，因为出行方便了。 郑州新区的房价为什么会超过老区？因为政府在郑州新区做了大量投资，修建了地铁，拓宽了道路，建了高楼大厦。 新区更接近现代化的大都市，所以新区房价高于老区的房价是有道理的。 如果是为了买刚需的住宅，则买房时要考虑生活是否方便。 家里有老人和孩子的，要看附近是否有医院，有幼儿园、小学、初中、高中。 要考虑上班交通是否方便，是否有地铁、公交车、轻轨、高铁站、机场等。 满足出行方便、看病方便、上学方便的，才是好房源。 养老也是需要考虑的问题。城市的养老院是稀缺资源。下一个抢房的重点市场是高端养老院。 如果选择住宅，未必要选在市中心，未来的居住趋势是郊区化。 发达国家的城市中心不住人，人们都住在郊区。因为生活质量好，可以呼吸到新鲜空气，富人选择在城郊居住。郊区化是中国未来的居住趋势。 06 买房注意事项 买房要注意几件事 一、 现房远比期房好。 因为现房是睁着眼买的，期房是闭着眼买的。一般期房预售的时候，开发商会给你看一个样板间，样板间看得心满意足，但是收房时，不管开放商把房子盖成什么样，你都只能照单全收。 如果你买的期房是个烂尾楼，开放商没钱继续盖，跑路了，你的房子就会遥遥无期。 二、精装远比毛坯好。 如果你买了毛坯房，装修好了搬进去住，可你的楼上楼下10年内都在陆陆续续装修，就等于这10年都住在工地上，十分影响生活。 因此，如果有条件，一定要选择精装房，这代表房产的未来趋势。发达国家也都是装修好以后售卖。 三、贷款远比现金好。 如果买房，一定要找银行贷款，贷款的期限越长越好。一来因为工资上涨速度远远赶不上房价上涨速度，有些中国人一直在存钱买房，但一直没买上房子，因为通货膨胀。 无论哪种货币都是一国政府印的，不够了可以加印，但土地不够了、资源不够了、房产不够了，都不可以加印出来。 所以，买房可以不升值，但它一定能够跑赢通货膨胀。 四、房子早买比晚买好 20年前，如果你手里有10万元，无论是存款、买电视冰箱，还是买汽车，都很不划算。因为20年前10万元能买到一套房，今天连洗手间都买不起。最能保值的是房子，钱在贬值，房子却在升值。 五、淡季买房远比旺季买房好。 旺季时，开发商都在捂盘，到年底了逐渐卖盘。淡季时，大家都在观望，这时要快速出手，才能买到价格优惠的房子。 一般每年的12月-来年的3月，会是房价最低的时间。 07 未来买房还是租房？ 韩教授认为，房价太贵时，买房不如租房。 租房压力轻不说，还可以换不同的居住环境，况且我国政府推出了个人所得税的住房租金抵扣政策，就是住房的租金一部分可以从你缴纳的个人所得税里抵扣出来。 所以房价太贵，买房不如租房。 未来，中国年轻人可以学发达国家，不必把所有资金都压在房产上，可以一直租房住。 2012年去过一次韩国，那时候韩国当地人介绍说韩国的年轻人几乎都是租房居住，结婚也一样。 他们一般一租会签很多年，租房时，房主会要求租客一次性支付全额租金，这笔钱到最后还会全部退还给租客，其实就相当于另一种形式的融资。 毕竟一次性支付一大笔租金，就算是存银行的利息也足够支付租金了。 这个方式其实可以借鉴。 08 个人对未来房价的思考 根据经济学原理，市场上商品的价格是由供求关系决定的，而中国前几年就放开了二胎三胎。 所以我们有理由相信，10来年以后，无论是买房市场还是租房市场，楼市还会迎来另一波涨价潮。 因为人口增多，需求暴增，土地资源有限，房价自然而然要上涨。 所以，如果您手里的房产能撑到10年后，您未来在卖房或者租房方面的收益应该会十分可观。 以上仅为个人看法，不代表韩教授意见。 希望本篇文章对您有所帮助，推荐给有需要的你。 一起变富 2022.1.17.22点27分 文章原创：云卷云舒zz 图片来源/网络  |
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