分项工程,僧多肉少
引用网络资料,请勿区解 房地产基本管理架构设董事会,设立一个项目总,即项目管理人,再分设工程部、综合财务部(人事、行政、财务一体化)、销售部,临时性组织还有前期技协部(主要工作为前期立项、规划审批时设立的临时机构),每个公司叫法不一样,职能大差不差。一个地产公司项目不会有太多人的,工地上乌泱泱的人大多是总包单位的人。 拿到施工许可证后,总包单位即乙方就开始进入场地正式施工。但在前期我们已经取得临时施工许可证,进行地质勘探了,土方也开始进场施工了。土方工程原本应该是纳入总包范畴的,但是那个时候为了抢进度,就剥离这块业务出来提前施工。 土方工程发包的时候,有意思的事情就来了。我们公司虽作为控股股东,不会管到那么细致的事件,毕竟杭州主营业务和项目地两边都得兼顾,因此固定的参加工程周例会和月度例会居多。 有一天工程部分管土建的经理(我本人多年朋友,项目启动的时候正好他任职的杭州绿城项目结束,正好衔接上了),带着神秘又可爱的表情,调侃的说一家公司主动来报价了,价格也公道合理,双方都留下了电话号码,并约定细节明天再磋商,然后对方很高兴的离开了。过了两天,工程部发现这个人迟迟没动静,总包因配套需要又催得紧,然后就直接打电话给他,对方说不来做了。问他为什么不来做了?对方支支吾吾说,有人叫他不要参与报价了,他口中的那个人说,自己志在必得,然后电话匆匆就挂断了。没过几天,项目总汇报土方工程施工方已选定,我看了一下量和单价,和那家不辞而别的单位所报单价相差无几,大家都没提什么意见(这种土方挖掘,真没有太多技术含量)。但这个事,就埋在我心里了,后期土方工程款决算的时候就冒出很多故事来了,这个在后期可以着重说,内幕比较灰。
随着项目主体进度的不停推进,配套的分包工程必须紧密的配合,所以分项工程的发包,就会陆陆续续的提前拟定,消防,人防,电力,弱电,铝合金门窗,市政,绿化等等。
诚恳的说,浙江的营商环境在国内应该是居于前列的,关系托过来,必然有。(浙江毕竟是中国的浙江)但至少是基于市场行情的公正价格,讲道理并遵从游戏规则的。其他省份我们也有考察过一些项目,那完全是在喝酒浪费生命和(无意冒犯其他省份)。 工程进度很快,浙江的便民服务和只跑一次政策执行的还是到位的。项目遇到困难,比如项目场地不够大,需要占道经营等类似这样的事务,政府效率还是高的,实际解决企业困难。因此该肯定政府的我们也不吝肯定。 这里再举个分包工程招标的例子,异曲但也不同工。本来该项工程应该是发生在建筑后期的事情,但我觉得在这个环节讲更能体现意义。就是原本A公司承包了我们约800万的市政配套工程,合同签署完毕并且已进场施工部分工程了。B公司承包了小区道路和铺装工程,充其量也就百万。但是没过多久,B公司把A公司的合同权利基本给转移了,变成B公司做大头,A公司做小头。我当时很纳闷,A公司哪根筋不对了,吃到嘴里的肉还能吐出去,吐得干净利索,心甘情愿,毕竟当初也是耗费人脉关系才进来的。 因为要决算他们之间的工程量,财务在支付时也被搞得云里雾里。我也实在耐不住好奇心,也去多方问问。最终还是搞明白了,A公司局级别,B公司县级别。反正他们双方扯得清,我们也过得去,只是合同和财务又得重新捋了一遍,分清合同主体关系。 实在没办法的平衡的时候,那就把一个分项工程分两段,大家各做一段。反正读者朋友发挥自己想象力,这样的事情我们要应对和平衡多少轮吧。前期工程就这样一路走下来,总体还算顺利。 项目主体达到预售条件截止2019年初,顺利取得预售证。在这之前公司一直在投入,没见一分收入。预售证的取得,意味着我们可以销售房屋,办理网签(我们合同是房管统一备案且电脑联动的合同,没有这道手续,合同是无法打印的),同时也能收取定金、首付款了。
再者虽然预售了,你也只能收到首付款30%(当年的规定),很少人会付全款,剩余的70%需要房屋主体结顶,银行派人现场拍照查验后才会放款。注意:不是一栋楼结顶,而是一个标段(每期)全部结顶才可放款。
2020至2022年,这三年地产因为国家金融政策的变化(三道红线),“房住不炒”的加持,疫情的封控天灾,能活下来的都是天选之子了。活下来的公司不是偶然,等我们复盘时,他往往是必然的。
1、地产公司对宏观形式需要有清晰且明确的判断,要具备底线思维的风险意识 2、权益所有人也就是股东,要有壮士断腕的决心。 3、永远对市场抱有畏惧之心,对业主要有绝对诚实尊重,并严格遵守契约精神,否则失之于民,在行业里,你将万劫不复。 4、要有为人着想的善良,业主买房的钱可能是他们一辈子的储蓄,不要有丁点儿放弃他们的念想,可能,我指可能,才会有福报! 接下来,销售正式启动,惨烈并勇敢的直面市场的竞争。今年网友有一句话我很认同:“政府给了我买房的所有优惠政策,就是不愿降房价”!个中缘由,政府和企业都有无奈的地方,后期我也会作解答。 在这样一个大环境下,可想而知我们的销售会遇到多大的障碍,怎么去市场上拼出一条血路。暑期要带孩子去旅游了,只能先码到这儿了。另外,读者朋友,二期早就更新了,咋还老问我呢 第四篇:行业的血雨腥风,销售的斗智斗勇。穿越牛熊周期,绝后逢生。 今天先码字到这里,再次感谢网友们的等待。 |
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