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作者：齐俊杰看财经 昨天晚上，将近12点，突然传来楼市的重磅消息，说住建部召开了企业座谈会，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。这里面蕴藏着几个关键的政策变化。 首先，就是降首套房的首付比例和贷款利率。这其实说白了就是要再加杠杆，首付比例30%，贷款70%，这就相当于3倍杠杆，如果首付比例降到20%，那就是5倍杠杆。所以首付比例降低，也就意味着购房门槛降低。购房人数增加是正常结果，但是借来的钱，终究是要还的，如果首付比例降低，那么也就意味着贷款利息增加，还款压力增大。这就要看贷款利率是否还能再进一步调降了，但这个事虽然住建部提了，但是却不归他管。这要看央行的整体考量。包括被大家诟病依旧的存量房贷下调的事，央行也只能说是鼓励跟商业银行协商，但是到目前为止，商业银行基本都不接受这种协商。
其次，改善型住房换购税费减免，我们可以统称为减税，这块已经行动起来了，大量的房地产交易税费后面都将调降。目前已经有不少消息出来了，比如个人销售住房减免增值税，唯一住房的免征个人所得税，个人购买唯一住房的或者改善性住房的减免契税，换购的退还所得税。这些政策的目标，其实就是增加交易，增加换房需求。让房地产流动起来。也确确实实，能降低不少成本。这还是一个实实在在的好消息。 第三，认房不认贷，这是一个大消息，对于很多城市而言，限购最严格的方案就是认房又认贷，说的是你有房子，要么贷过款，只要两条符合一条，就都算是二套房，那么有的人，他之前贷款买了房，房贷还完了，房子也卖了，现在还想再买，不行，算是二套，按照二套房执行首付比例。这个政策执行之后，对楼市调控的效果明显，让卖一套，再买一套这种换房的方式，增加了极大的难度。相当于你卖房再买房，就要执行二套房的政策标准了。其实在这两年，房地产低迷的情况之下，已经有几十个城市调整了认房又认贷的政策，现在基本上就是无房的或者拥有一套房的，只要贷款结清，就可以继续按照首套房的标准来贷款。甚至有的地方连你几套房都不看了，只要身上没有贷款，就还算首套。
大家之所以看到这个消息感到兴奋，是因为目前仍然执行认房又认贷的城市，就是北京，上海和南京等几个特大城市，仍然在执行最严格的标准，大家都在猜想，如果继续落实，那么下一步是不是就是北京上海放松认房又认贷呢？就拿北京来说，认房又认贷，基本就是北京楼市放松的底线和标志，如果认房又认贷松了，那么一线城市，基本也就开始全面放开了。说实话，这个可能性不是很大。如果一线全面放开，会出现什么情况？ 首先，一线城市会马上捂盘惜售，不光是新房还是二手房，卖家会迅速减少。预期迅速转变，如果此时买家增加，那么一些局部地区的房价，可能会出现明显上涨。进一步推动预期变化。 其次，二三四线城市的土豪，纷纷卖掉当地的房产，来北京上海买房落户。毕竟教育资源，医疗资源，任何城市跟北京上海都没办法比拟。所以会造成而三四线房地产的集中抛售。也会引来当地的房价大跌。 第三，北京上海的土豪们，顺势抛售房产，然后带着财富离开，先卖房，再换汇，开始冲击汇率冲击外汇储备。 第四，一线城市对周边形成巨大的虹吸效应，华北，东北，西南，和西北地区的债务，将接连暴雷。
所以这肯定不是我们想看到的结果，事实上北京和上海一直在严格控制人口流入，所以认房又认贷的放开，对于这两个城市的大战略来说，明显不利，也更不利于全国整体的金融稳定和安全。所以我们还是认为，认房又认贷并不会在特大城市放松，但也确实承认，除了几个一线特大城市之外，其他城市确实没有必要再执行认房又认贷的标准了。甚至强省会城市，都将逐渐放开，甚至放开落户限制，放开限购限贷，四句话解释未来房地产的大趋势，管住强一线，放开二三四。积极保交楼，改造城中村。
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