房地产整体拍卖后，建设工程价款优先受偿权人能否就土地使用权部分的变价款优先受偿？

摘自凌翥著，《执行疑难实务七十问》，人民法院出版社2023年版，第182-186页。

【问题】

房地产整体拍卖后，建设工程价款优先受偿权人能否就土地使用权部分的变价款优先受偿？

【解答】

房地产整体拍卖后，建设工程价款优先受偿权人不能主张对土地使用权部分的变价款优先受偿。

【评析】

根据法律规定，建设工程价款优先于抵押权和一般民事债权受偿，立法目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，其存在的事实依据是劳动者投入建设工程中的价值及材料成本。而土地使用权系因国家出让产生，不可能存在劳动者的劳动价值及材料的投入，故建设工程价款对土地使用权部分的变价款优先受偿缺乏正当性。

【参考案例】

杭州银行股份有限公司上海虹口支行与浙江宝业建设集团有限公司等执行监督案

最高人民法院（2019）最高法执监470号

裁判要点

“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据相关法律规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程价款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。

基本案情

浙江宝业建设集团有限公司（以下简称宝业公司）与上海金巢实业有限公司（以下简称金巢公司）建设工程施工合同仲裁一案，上海仲裁委员会于2015年8月7日作出（2014）沪仲案字第0889号调解书，确认宝业公司与金巢公司于2014年8月28日签订的《确认书》作废，于2011年5月签订的《现代国际物流交易服务中心施工合同》继续履行，就继续履行事宜另行协商签订补充协议；金巢公司就系争工程分期向宝业公司支付工程款共计人民币（以下币种相同）13620万元及相应利息；宝业公司对上述工程款债权享有就系争工程拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；金巢公司在2015年12月31日前付款金额达到7000万元以上的，宝业公司同意按照13120万元结算工程款；金巢公司有任何一期未能履行付款义务的,宝业公司有权以欠款本金及相应利息一并向有管辖权的法院申请执行；金巢公司已付款项按照利息、保证金、工程欠款本金的先后顺序进行抵扣；宝业公司已预付的仲裁费、财产保全费均由金巢公司负担，在2015年9月4日前支付给宝业公司；上海仲裁委员会根据调解协议出具调解书或者裁决书、金巢公司付清案件受理费和保全费且双方就施工合同继续履行事宜签署补充协议后三日内，宝业公司即行向该委员会申请撤销财产保全措施；本协议签订后，除金巢公司按照本协议约定继续履行付款义务外，双方就该案再无其他争议等。仲裁调解书生效后，因金巢公司未按期履行付款义务，宝业公司向上海市第二中级人民法院（以下简称上海二中院）申请执行。该院于2016年2月1日以（2016）沪02执85号立案执行。

执行中，上海市高级人民法院（以下简称上海高院）依法委托上海雄房地产估价有限公司评估涉案土地和在建工程。2016年11月23日，上海大雄房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，确定涉案土地和在建工程的评估总价为15300万元。2017年7月18日，上海二中院通过公拍网刊登第一次拍卖公告，起拍价为10710万元，因无人竞拍而流拍。后杭州银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称杭州银行虹口支行）以宝业公司的工程款优先权不及于涉案土地，杭州银行虹口支行对涉案土地享有抵押权，应对涉案土地的拍卖款优先受偿等为由，向该院提出书面异议，要求将涉案土地和在建工程的价值分开评估。上海二中院经审查，于2017年11月15日以（2017）沪02执异110号执行裁定驳回杭州银行虹口支行的异议请求。该行不服，向上海高院申请复议，2018年1月18日，上海高院以（2017）沪执复40号执行裁定驳回杭州银行虹口支行的复议申请。2018年9月6日，上海二中院通过公拍网刊登第二次拍卖公告，起拍价为8568万元。经拍卖成交，买受人即为宝业公司，该公司以其对金巢公司享有的工程款债权冲抵拍卖款。2018年12月18日，上海二中院告知杭州银行虹口支行，涉案土地及在建工程的拍卖款均由宝业公司优先受偿。杭州银行虹口支行遂向上海二中院提出执行异议。

此外，杭州银行虹口支行与金巢公司、陈某泰金融借款纠纷一案，上海市虹口区人民法院（以下简称虹口法院）于2017年8月2日作出（2017）沪0109民初18759号民事调解书，确认金巢公司应于2017年8月10日前归还杭州银行虹口支行借款本金1800万元及利息罚息；如金巢公司不能履行，杭州银行虹口支行可以就金巢公司上述全部应付未付款项申请强制执行，并可与金巢公司协议，以涉案土地的土地使用权予以折价，或者申请拍卖、变卖，所得价款由杭州银行虹口支行优先受偿，不足部分由金巢公司继续清偿；陈某泰对金巢公司的上述付款义务承担连带清偿责任；案件受理费减半收取为86083元（杭州银行虹口支行已预付），由金巢公司、陈某泰共同负担，并于2017年8月10日前一并支付杭州银行虹口支行。调解书生效后，因金巢公司、陈某泰未按期展行付款义务，杭州银行虹口支行向虹口法院申请强制执行，该院于2017年8月23日以（2017）沪0109执3329号立案执行。

裁判要点

最高人民法院认为，本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条（现为《中华人民共和国民法典》第三百五十六条、第三百五十七条）规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据《中华人民共和国物权法》第二百条（现为《中华人民共和国民法典》第四百一十七条）规定“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（现为《中华人民共和国民法典》第八百零七条）规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款属于土地使用权的部分，应当由杭州银行虹口支行优先受偿。

【相关规定】

1.《民法典》（2020年5月28日)

第三百九十四条  为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第三百九十七条  以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第八百零七条  发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》法释〔2020〕5号)

第三十六条  承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。