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带你深刻理解企业会计准则” 投资房地产的确认和初始计量
根据租赁准则，这里的租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期，并不一定是租赁协议中约定的日期。 投资性房地产按照成本初始计量 注：外购投资性房地产取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。差旅费非增量成本，不能算进投资性房地产成本中。 与投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出
解析：
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至于为何不提减值，因为市场的波动，会计入公允价值变动损益，公允价值本身已反应了减值金额。 【注】在极少情况下，已采用公允模式的，首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，其公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。 【注】对于房地产开发企业来说，什么时候通过开发成本，什么时候通过开发产品来转换
如果是刚完工就转为投资性房地产，那么直接贷方为”开发成本“，不用那么麻烦先转至"开发产品"再转至投资性房地产。 如果是完工之后，再转，则先转至”开发产品“，再转至投资性房地产。 （二）费用化的后续支出
解析： 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，这里注意科目是其他业务成本。例如房屋发生的维修费用。 投资性房地产的转换
解析： 成本模式计量下，非投资性房地产和投资性房地产转换，按账面价值转换，科目转换一一对应，无损益。
解析： 公转非的时候，固定资产按公允价值计量，有差额是因为计量价值是以转换日的公允价值来算，与转换日之前的价值可能是存在差异，企业资产不可能实时按公允价值计量。也就是说这部分的差额是因为投资性房地产公允价值计量模式所引起的，所以是”公允价值变动损益“科目。 这种跨界的处理，还是之前说的那样，相当于卖了投资性房地产，再买回来，所以是以公允价值计入了固定资产的成本。 b、自用房地产或存货转投资性房地产
解析： 以国内房地产行业现状，其公允价值必是远远高于自用房地产或存货，所以倘若贷方差额也计处“公允价值变动损益”，势必造成利润大增。所以贷差计入“其他综合收益”科目，是基于谨慎性要求，为了防止企业通过这种方式操纵利润，保只有在出售的时候才能真正转入损益。 反过来，谨慎性要求企业不得高估资产和收益，但不怎么担心企业刻意低估利润，所以借差直接计入损益了。 其他综合收益是利润表项目，但不影响营业利润，最终金额会结转至资产负债表利润分配—未分配利润中。
因为是相同的事项，用不同的会计政策，所以是会计政策变更，需要调整留存收益。 如果考虑递延所得税，那么会计处理为
因为影响的不是当期的所得税费用，而是以前年度，所以借方也是用留存收益科目，以上两笔分录可以合并成
注：公允价值模式不能转换成成本模式 解析：
但为何公允就不能转成本？可以从以下两个角度解析。
处置
解析：
解析： 前面两笔分录的道理同上。 问题在于后面两笔，为何将“其他综合收益”和“公允价值变动损益”冲减“其他业务成本”。 这两笔分录其实是损益内部结转，不影响利润总额。 目的是为了将投资性房地产的其他业务成本恢复到建造成本或者说购买成本，也就是上文中的“账面价值”，这样才能真正反映其营业成本，由此计算的该商品的成本收益才是正确的。 其实从二级科目上也看的出来。这样的处理是为了获得“投资性房地产——成本”的纯粹数字金额。 再串联一个重要的知识点。计提了跌价准备的存货，需要做如下的会计处理：
说点题外话，交易性金融资产的公允价值变动损益现在不用再结转，而投资性房地产却需要，准则前后其实出现了明显的逻辑不一致。岛主也只能强行理解成资产的属性不同造成这样不同的处理方式了，不确定未来是否会修改成一致。 欢迎大家入群学习，跟同行一起讨论交流财税问题，这里有最专业的解答、免费的考证资料和实操资料分享，欢迎加岛主微信，备注“公众号”，一起学习，天天向上 |
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