星河商业城
项目定位报告
重要提示
◎项目定位： 广安现代休闲商业城
◎项目主题： 以购物休闲为主的现代商城
◎规划元素： 集中式与分散式规划
◎建筑形式： 塔式建筑
◎产品特性： 承载商业原色，重置都市休闲
商场式幻变空间结构
独立单位与规模产权的有机结合
◎中高档次： 硬件—产品质素高、单位结构优先、配套品位高
星河商业城
（备用名：星河香港城 星河女人世界 广安华联商厦 ）
广安星河商业城定位报告
目 录
基础数据调查说明
第一章 基本数据统计情况
一、在经营商业项目调查
二、再投资商业项目选择
第二章 项目区位分析
一、区位环境分析
二、项目地块分析
第三章 可类比商业地产项目市场调查分析
一、项目板块开发调查分析
一、 二、隐形客户群
、显性客户群
、目标客户定位分析
一、商场定位 三、商场定位
四、主题定位
、项目产品定位 六、目标客户定位、价格定位
项目定位考虑的因素
1、项目所在地的经济发展状况，项目所在地的商业地产发展水平。
2、项目所在地的消费者心理和特征
3、规划设计方向。
4、项目的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。
5、项目地块价值的挖掘。
6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
7、项目所在地所享有的8、本设计要点之产品具有市场的
9、。
10、项目，应引起设计重视。
m2以下 30-50 m2 50-80 m2 80-100 m2 101 m2以上 人 数 22 27 2 2 3 百分比（%） 39.2 48.2 3.5 3.5 5.6
2、总投资额（商铺购买价）
投 资 额 10万元以下 11-20万元 21-30万元 31-50万元 50万元以上 人 数 10 11 2 2 1 百分比（%） 37 41 7 11 4
3、租赁价（元/m2）
年 租 金 4000元以下 4001～8000元 8001～10000元 10001～12000元 12000元以上 人 数 5 17 5 12 6 百分比（%） 12 37 12 26 13
4、经营产品
业 种 食杂 百货 建材 餐饮 超市 精品店 服装 专卖店 其他 人 数 4 1 1 6 5 2 5 3 27 百分比（%） 7 2 2 12 9 4 9 5 51
5、经营收入状况
月营业额 1000～3000元 3001～5000元 5001～8000元 8000以上 人 数 14 13 7 5 百分比（%） 36 33 18 13
6、店员人数
人 数 1人 2～3人 4～6人 6～8人 8人以上 人 数 14 34 5 1 2 百分比（%） 24 61 9 2 4
7、主要交通工具
交通工具 一辆小汽车 一辆送货车 社会车辆 摩托车 人 数 1 3 23 6 百分比（%） 3 9.1 69.7 18.2
二、再投资商业项目选择
1、新商业形态
商业形态 连锁店 商铺 集中式 产权式商铺 改行 人 数 16 32 10 2 1 百分比（%） 26.2 52.4 16.3 3.4 1.7
2、商业投资计划（投资额）
投 资 额 10万元以下 11～20万元 21～30万元 31～50万元 人 数 30 19 4 1 百分比（%） 56 35 7 2
3、购买（租赁）面积
面 积 30 m2以下 30～50 m2 50～80 m2 80～100 m2 101 m2以上 人 数 16 29 2 3 3 百分比（%） 30.3 54.8 3.7 5.6 5.6
4、承受的租赁价格
单 价 20元/ m2 21～30元/ m2 30元/ m2以上 人 数 15 17 3 百分比（%） 42.8 48.5 8.7
5、承受的购买价格
单 价 1500元/ m2以下 1600～2000
元/ m2 2001～3000
元/ m2 3001
元/ m2以上 人 数 3 13 13 18 百分比（%） 7 28 28 37
6、投资位置
位 置 城北 城南 开发区 商业街 视位置而定 城中 人 数 17 30 3 2 3 1 百分比（%） 30.3 53.5 5.4 3.6 5.4 1.8
7、选择业态
业 态 自主
经营 连锁经营 统一经营 商业管理
公司 人 数 37 14 3 9 百分比（%） 58 22 5 15
8、选择业种
业 种 食杂 百货 餐饮 建材 超市 精品店 专卖店 其他 人 数 5 6 8 3 4 3 6 25 百分比（%） 8 10 13 5 7 5 10 42
9、购买商铺付款方式
付款方式 一次性 分期 按揭 人 数 21 26 13 百分比（%） 35 43 22
10、打算购买的商场（店）是
标 准 毛坯房（清水房） 装修房 人 数 45 9 百分比（%） 83 17
11、如果是集中式商场，选择几层？
层 数 1F 2F 3F 4F 人 数 44 17 3 百分比（%） 68 27 15
12、主要交通工具
交通工具 一辆小汽车 一辆送货车 社会车辆 摩托车 人 数 5 4 23 5 百分比（%） 14 11 61 14
第二章 项目区位分析
一、区位环境分析
广安是中国改革开放和社会主义现代化建设邓小平同志的故乡，位于四川省东部，华蓥山脉中段，嘉陵江、渠江纵贯南北，幅员面积6344平方米，总人口约450万，是四川省毗邻重庆市最近的一个地级市，四川进入三峡经济区的“东大门”，大三峡旅游区的重要节点，广安城区由城北和城南组成，城北是老城区，而城南是从91年开始作为广安城区的重点开发区。是全市的政治、文化商业中心，是全市经济发展的增长极和广安市发达经济圈的核心区。目前大型的商业地产已近10家进入该区，五年内广安城南将是一个现代化的商业城市。
二、项目地块分析
星河商业项目占地约6667平方米（10亩），土地已征用。属于高尚商业用地。
2.1项目地段属高尚居住区
星河商业城项目依傍星河明苑，位于思源广场南侧，北接思源宫，西侧与城市干道连接。地势平坦，具有良好的交通及景观条件，属广安市黄金地段，是高尚居住、旅游、休闲消费的最佳场所，适合开发为高档商业区。
2.2与政治性的游览广场紧紧相连
星河商业城紧临的思源广场是为了纪念邓小平同志而修建的，由于伟人邓小平的影响，各地来广安思源广场游览观光的游客络绎不绝，每个周末的水幕电影将吸引、汇集大量的市民和游客。因此，思源广场成为观光圣地，势必推动该区商业的发展，吸引更多的投资者和经商者。
2.3思源大道为项目提供了交通便利
新建的思源大道是广安的迎宾大道，也是景观大道。思源大道经过项目并沟通城南与城北，其中公交车与的士车可交梭穿行。为项目提供了极大的交通便利。
2.4地块周边是高尚居住区
根据目前广安市房地产市场发展趋势和项目所处的地理位置，星河商业城项目的规划在城南属于中高档型商业用地地块。项目周围有已建和再建的住宅区均为高尚居住区，为项目提供了优质客源。
3、项目SWT分析
3.1项目
优势（S）
交通便捷。紧邻思源大道，未来区域发展有良好的预期；
新兴高尚居住区，规划合理；
自然环境好。规模较大的思源广场、思源宫、向阳大市场和图书馆为本项目平添了更多更轻松的商业机会。
项目具有一定的商业规模优势；
项目专业化、高品质、高档次开发；
项目旁有一新兴商业步行街，为项目增添了规模商业机会。 劣势（W）
目前区域配套不完善，区域环境较差，人气不旺，购物休闲商业氛围差。
目前市民对该区的中高档休闲商业尚未有明确认识。
板块的景观配套、商业配套发展需要较长时间。
休闲商业价格空间受限。 机会（O）
高尚居住区，房地产市场发展潜力较大；商业地产有更大的空间；
该区本项目可作为广安城南的标志性高档商业区来开发；
此区域缺乏高档次、品质优的商业产品供应；
只要宣传和现场销售得力的情况下，可以创造高单价；
目前区域处于高档商业地产的启蒙期，供应量较小。 威胁（T）
面临的商业楼盘竞争力较大，对项目有一定的影响。
面临的竞争商业楼盘规模大。
商业投资者看好的好地段较多的目前还是城北。
市区投资商对城南商业板块的环境没有足够的认识。
3.2 SWOT分析的优劣运用：
3.2.1发挥优势，利用机会
(在区域配套、环境不断完善的基础上，借助其优越的地理位和媒体的宣传炒作，提升其商业区的认同度，美誉度。
(结合本项目定位和考虑规避市场竞争的基础上，产品设置注意倾向市场需求空档
(充分利用思源广场的知名度来吸引市内外的客户，增强客户购买信心
3.2.2消除、弱化威胁及劣势
(借助城南市场良好的潜力，诉求城南未来的发展和升值潜力
(开发时间宜早不宜迟（明年为邓小平同志诞辰一百周年），先消化前期积累的中高档客户，同时在本区确立楼盘品牌地位的情况下，向本区以外的区域延展吸引客户群体，逐步确立独特、鲜明的市场形象。
(强调区域开发，经商条件的成熟的优势以及项目自身产品、形象、突出项目在竞争中的优势地位。
3.3 项目最大价值挖掘
(核心竞争力分析
核心竞争力是企业及项目在地产市场竞争中的核心优势。核心竞争力能够作为主导商业地产项目对外推广的亮点，而在表述商业楼盘整体品质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点互为补充，经整合后使自身的形象更加丰满。运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。
(竞争力对比项目分析
项目 分 析 对 比 产品
设计 调查显示，四川广安商业投资者追捧具有良好商业购物环境的商业地产产品，而市面供应的大部分产品仍以传统的商业地产（商铺）为主。
本项目在尊重主流投资者对产品需求的基础上，设计出新颖又实用的商业地产产品。
以建筑与商业特色作为商业地产产品的重要特色，希冀引起市场关注。 主核心竞争力 环境
景观 该板块规划中，思源广场与商业步行街是区域的亮点，应成为项目开发的主要商业环境要素。 次核心竞争力 广安电力集团
品牌 四川广安电力集团为国有企业，在广安有较高的品牌知名度，项目开发给投资者提供信心保障。 次核心竞争力 休闲
观景
商业顶层的观景休闲台在四川广安有相当的新颖性，绝不是人云亦云的简单模仿，其对休闲购物者有较大的吸引力。
该地块具有较大的景观资源，可谓“大景观套小景观”。 次核心竞争力 规模 本项目具有较大的开发价值，可以营造很好的商业环境，齐全的社区配套，同时体现开发商实力，增强客户购买信心。 次核心竞争力 (品牌价值
项目品牌由企业品牌和产品品牌两部分组成。“广安电力集团”的企业品牌已经成为一种实力的表现，产品的品牌只能依靠高水准的规划设计、高水平的楼宇设计、可靠的施工质量、优美的社区环境、完善的配套服务设施、优质的物业管理来构筑。
(时机价值
充分利用广安城南板块的规模开发契机，顺势推出本项目，使其成为广安城南区的一颗明珠，乃至成为四川广安市商业地产的一个经典典范。
(商业背景价值
联合商业步行街，在社区内构建集中式商业与综合门店商业设施，借助商业步行街的散客资源为本项目所用。打造为“星河商业中心”，更体现商业文化的背景超前作用。
(环境价值
运用环境优势尽可能的突出休闲商业主题，将“休闲、购物”的主题概念融入商业环境和自然环境之中。
(交通价值
利用已有交通优势，开通专线巴士，将项目与市区直线的距离缩小，将小区融入市区。
(地形价值
本项目地块为不规则四边型。用“现代购物家园”的建筑规划设计理念和环境园林设计，因地制宜的追求商业建筑风格，体现人与自然共生的商业购物系统，达到“现代购物家园”的目标。
(产品价值
从规划、建筑形式、商业、住宅、配套等全面提升产品价值。
结论：本项目的核心竞争力是商业地产项目规划、产品品质和休闲景观三方面的综合，即本项目的地段、体量、商业目标、建筑风格、休闲配套等品质，加上特有异域商业文化及环境氛围，将是有别于对手的明显特征。
第三章 可类比商业地产项目市场调查分析
(调查数量：商家共13家。城南7家，城北6家。
(经营模式：A、商场统一经营管理4家，占总数的23.5％
B、自主经营（门面）13家，占总数的76.5％
(价格范围：A、均价在3000—5000元/m2的8家，占61.5％
B、均价在5000—10000元/m2的4家，占30.8％
C、均价在10000元/m2以上的1家，占7.7％
(商业位置：A、位于一类商业用地的约占46％
B、位于二类商业用地的约占31％
C、位于三类商业用地的约占23％
通过对广安商业的初步了解和现场考察，广安商业的整体形象较为模糊，大多为个性不够鲜明的“老旧商业“。从外表既体现不了川渝商业文化的底蕴，又承载不了现代商业文明的鲜明元素。从店面的设计与布局，显得比较杂乱；比如第一次到商场的顾客进入一层，看见的是首饰或化妆品，那么顾客不是去买首饰或化妆品，而是去买别的商品，按照消费者对商场布局的一般认识和规律能不能知道是经销何种商品的？这说明商场的布局是和整体形象联系在一起的，不科学的分割与规划，既会影响商场的整体形象，也会使商场在竞争中处于劣势。当年的郑州“亚细亚商场”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，郑州亚细亚”风靡全国，才使一个民营企业击败了当时郑州最大的“国字号”百货企业。
因此，我们须进一步对项目板块做出分析。
一、项目板块开发调查分析
15亩
(规划地块功能及优势
属于一、二类商业用地。广安老城区黄金口岸，老百货公司寸土寸金地段。显示地段与口岸的真实价值，大型的纯投资性商业物业，实现广安地区缺乏大型高档购物休闲场所“零“的突破。人流量大，交通方便。
1.6奥林.财富世界
(地理位置：
项目位于广安渠江北路、建设路延伸处。滨江路、广安区体育场通往奎阁大桥的围合处，集广安老城的商气、人气于一体。具有较强的商业和投资氛围。
(商业面积：约20000 ㎡
(项目定位：高档的成熟商业
(门面面积：16-80㎡
(功能特点：-1F上海假日百货，1F服装百货，2F服装皮具卖场
(价格特点：6000元/ m2，均价9500元/㎡
(规划地块功能及优势
属于一、二类商业用地。广安老城区北大门，以老广安汽车站和广安区体育场为核心改造而成，属传统的商业黄金口岸，周边配套设施较齐全，紧邻滨江大道、人气足、是由政府支持开发的商业中心。
结论：板块中，较大的竞争对手是思源宫和浦东商业广场、财富.奥林世界等项目，而且几个项目都在修建之中，都将于2004年5月或年底交房。从目前来看，本项目启动较晚，因此，本项目的定位要有创意性和创新意识，充分挖掘商业地产的精髓和谙熟商业地产的密码，才能立与不败之地，创造新价值。
二、已建项目调查分析
1、供应市场特点：
30—60平方米的独立门面是市场供应的主力，从市场调研的数据可看出：30—60平方米的独立门面占供应量的70%左右，而集中式商铺不足30%。
2、价格特点：
现在售供应项目售价在1800—10000元/㎡不等，4000元/㎡以下的在售项目占供应总量50%左右，4000元/㎡占20%左右，6000—10000元/㎡占13%左右，10000元/㎡以上的占17%左右。
三、在建项目调查分析
1、主要需求市场特征分析：
将在2004年推出的商业地产项目众多，供应量大，城南明年亮相项目达7个，城北达5个，总规模（含住宅）约100万平方米。
2、项目的定位特征
(新项目定位的趋势，较多的是商住项目，比较典型的商住项目约占68％以上，其他约为30％；
(商住项目中，产权式商铺与独立门面较多，占到90％以上。
(在商业经营中，混业经营与综合商场居多，达到70％，休闲新型的商业地产式项目较少，约占30％；
(在经营模式上，以独立购买、自主经营为主，投资商铺，统一经营管理较少，租赁经营一般。
结论：在广安，传统商业经营方式依然是商业的主流，新型的商业地产模式尚处于幼稚期，亟需改变和拓展，人们的购物环境还不够超前。大多数投资者习惯于购独立商铺。但，由于投资性商铺的出现，不少投资者已经从传统商业投资惯例中嗅到了新的商机。如浦东商业广场的出现，必将带动广安商业地产新的发展。
广安区典型商业（铺）调查一览表
序号 项目名称 开 发 商 位 置 总建面
（m2） 商业面积（m2） (元/m2) 租赁价
(元/m2) 付款方式(租赁) 主要单位
结构（划分） 租售率（％） 01 浦东商业
广 场 广安浦东地产
公司 老城老百货公司 34000 27161 4900 22 按年付 大开间/
3m2产权式商铺 50 02 思源宫 广安东阳地产
公司 思源广场南侧 27000 2200
二层门面 20 按年付 门面
租赁式商场
/租赁式商场 71 03 奥林.财
富世界 四川得益集团 城北商业
集中区 50521 20000 7500
门面 25 按年付 大开间/
门面/租赁式商场 20 04 立新景苑 广安立新公司 思源广场
西侧 30000 2448 4900 20 按年付 独立门面 90 05 凯达商业
广场 广安凯达地产
公司 城北商业
中心 10000 3350 12500 25 按年付 产权式商铺 80 06 正元星辰.时代广场 广安世纪房地产公司 洪州大道
兴安街 44420 13360 4300 20 按年付 大开间/门面 58 07 望江台花园 广安三合房地产公司 城南城北
接合部 13.6万 10000 3300 20 按年付 独立门面 50 08 世贸购物
广场 广安世纪房地产公司 金安大道万盛街 32143 10000 3300 10 按年付 独立门面/产权式商场/租赁式商场 50 09 洪州大市场 广安锦城房地产公司 城南城北交界处 70000 10000 5000 20 按年付 大开间/门面 68 10 车站大市场 四川得益集团 城乡交界处 占地
120亩 40000 7800 20 按年付 大开间/门面 40
第四章 目标客户分析
通过研究人员对个案周边区域客源构成地毯式调研，通过对广安区及思源大道沿线周边的商业现状、购房意愿等多项指标的综合细分；同时调查人员经过在成都、重庆以及外商中招商意向的洽谈，从中提炼出星河商业城的客源：
一、
1.广安区，广安周边地区；
2.重庆、成都投资客商；
3.重庆、成都、国内及外商经营零售商。
二、隐形客户群
1 国；
2 区县经商户投资者；
3、显性客户群
1
3.重庆、成都投资客商；
4.重庆、成都、国内及外商经营零售商。
四、目标客户定位分析
1身份：第一类是；
第三类是重庆及成都规模商场经营者。
2.原行业：； 3性质：私营企业等； 4规模：年收入在10万元。 5支付能力：首付3～5万元，月供00元以上； 6购买模式：0％以下按揭； 7车辆状况：目前0～0％拥有率； 8客源构成：为主，其他区域为次； 9购买动机：为主（8％），为辅（％）；
多少年来中国的商业经营模式几乎没有变化，一直是用一种传统的一成不变的模式在经营，九六年国外先进的商业经营模式抢滩中国市场后，国人才惊醒，原来商业模式是可以变化的。诚然，国外最大的零售商山姆公司、家乐福、沃尔玛等等不可否认是最为优秀的。
??? 山姆，沃尔玛，家乐福等国外的超级百货商场。他们之以所做的优秀，不是卖其它商家没有的商品或不赚钱，而是采用了一整套科学的、严密的管理模式和经营手段以及非常合理的业态定位。因此，这几家外企先后在中国都运作的非常成功，它的成功代表了一种新的经营模式的确立。这种新的模式也是对传统旧的老模式的一种挑战，相继在全国各大城市出现了外企的一些分店，这更是对国企商业的一种威胁。中国目前的商业界是有必要进行整改和重新进行业态的调整和采用新的管理模式。当然，这种整改不是全盘照搬成功企业的模式，而必须用成功企业先进模式和管理方法同星河商业城实际相结合走一条具有特色的整改途径。
? 在老百货传统模式下沉静了几十年，国外零售业进驻中国给中国商业带来了一个新课题，现代商业应该在社会发展快速的今天怎么样做才能赢得更多的利润和消费者。因而，商场业态建立的好坏直接影响商场的运作和发展。
业态，Market analysis是指一个商场在经营过程中如何确立自己的发展方向、和根据本地的实际情况所做的经营调整，包括如：当前国际零售业的经营模式、国内最好的本土商业经营模式、发展中的城市商业经营的模式、本企业内的人员素质、自身的硬软件的条件、周边商业发展的新动向等等，我们将依据这些来分析定位我们的业态。国家内贸部在《零售业态分类规范意见》中，将中国零售业商店分类确定为8类：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业店、专卖店、购物中心。依据这些新的国际国内商品经营模式，结合四川广安本地的实际购物消费习惯，星河商业城的经营模式应定位在这样一个业态下：以服务中低档次的消费群加上‘会员制主题购物商城’以及特色个性化服务，深信这样的定位是比较实际和切实可行的。
在顾客心目中有一定地位的商场，不光是有一个好决策者，和华丽的商场装修，最重要的是有物美价廉的好商品和一个好的经营策略。客流量的多少会直接影响商场的利润。因此，商品结构的优选是首当其冲的问题。必须经营‘高流转的商品，以商养商，滚动发展’，每月每件商品的动率应平均在75%--85% 会员会对现有商场形成一大批固定的费群体，同时，优秀的商品结构和良好的购物环境以及人性化的优质服务，会给商场吸引来更多的非会员消费，这将极大的增加我们的营业额和利润，这样滚动发展下去，会员带动非会员来购物，非会员又带动非会员来消费，滚雪球一样，消费群体会在一年中翻天覆地的大变化（这里当然少不了宣传和促等强有力的支持）
一、、商场定位 一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要牵涉到诸多方面的工作，归纳以来，至少有以下几个方面： 内 容 目 标 开
业
前 1.前期的市场调查和分析 2.项目策划和招商推广：
1）商场定位 2）形象包装 3）商场布局设计 4）目标商户组合 5）租金或分成比例之拟定6）招商推广策略制定和实施 吸引目标商户进场，实现零空置率，提高租金水平或分成比例。 ?
开
业
后 ?
商品定价体系
库存/配送体系管理
品类/品牌/商户组合
服务管理
促销策略
品质管理
形象推广策略
信息系统和硬件设施管理
（如果采用招租的经营方式，则部分内容无需涉及） 旺场，取得持续经营效益，塑造企业品牌。 以上各项工作一环紧扣一环，如果在某个环节有所偏差，便会在不同程度上影响后序工作的进行。商场定位是商业项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，可以说，商场定位是一个商业项目运作的灵魂。 ??? 对商场进行定位，可以在经营上满足多方面的需要，其中最为重要的一点是满足市场竞争的需要。深圳零售市场在经历了改革开放初期的商品短缺阶段之后，早已进入合理利润的经营阶段，激烈的市场竞争使任何一家商场都难以在不同档次、不同类别的商品经营上均保持竞争优势，于是，近几年来，深圳零售市场出现不断细分的趋势，零售商场日趋专业化。在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功，必须根据自身的特点和竞争优势，选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在自己的弱势市场上与强有力的竞争对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济、商场定位目标市场定位 1目标区域定位，主要是对周边商圈区域范围的分析。所谓商圈范围，简单讲就是商场吸引顾客的空间范围。 2目标消费群定位。在商圈范围确定之后，便可对整个辐射商圈的消费者进行市场细分，并确定目标消费群。如果从消费特征来划分，可以有以下群体：
2、功能定位 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。通常可供选择的功能如下： 内容 餐饮 中西快餐、中餐、西餐、冷饮、咖啡店、小吃店、酒吧、茶艺馆、特色店（如日韩料理店、美国丹迪当等） 娱乐 小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球 休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆 服务 美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身 修理 家电维修 批发 批零兼营 商务 商务服务中心 3、经营特色定位 1一个商场要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎商场所处的经营环境来定。如果商场所处的商圈内拥有足够数量的稳定消费群，而且周边没有过于强大的竞争对手，那么，采用大众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。不过，纵观目前深圳商业市场，这样的区域性商业空白点已不多见，绝大部分的区域已是商家林立，竞争激烈。尤其是96年以来，国际大型零售企业大举进军深圳，扩张势头一直有增无减，而本地一些大型零售企业亦纷纷居安思危，奋起直追，一方面修养内功，增强实力，另一方面也加快新开分店的步伐。一时间，深圳的零售市场被这些商业大鳄瓜分得七零八落，越来越多的商场，尤其是新建商场，将不得不面临这样的选择：要么与一些经验丰富、实力强大、客户基础广阔的商业企业合作，以某种形式共同经营；要么走特色化经营路线，另觅一番天地。 2商场特色化定位可以体现在许多方面，但有两个方面往往是最主要的，一是商品特色，可以体现在品类选择、档次高低等，二是服务特色。 经营方式定位 目前深圳各商场所采用的经营方式主要有以下几种： 1、自营： 1）购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。 2）保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。 3）纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。 2、招租：商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。此外，还可委托管理公司进行经营管理。 商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同，如下表：
适用情况 自营 企业具有商场经营管理能力 自营为主，招租为辅 企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。 自营为辅，招租为主 企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足。 全部招租 企业无商场经营管理能力。 委托管理公司经营管理 企业无商场经营管理能力。 5、业态定位 目前，深圳市的商业类型主要有以下几种： 1综合性百货商场，如友谊城百货、国际商场、天安商场、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。 2主题性商场，如女人世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居广场、新楚源、铭可达、统球家电、香江家私、金海马家私、好百年家居广场、赛格、佳和电子城、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。 3超市，其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。 大型超市，其特点是单店规模较大、品种齐全，以经营国产及合资产品为主，以当地居民为主要服务对象，满足顾客日常生活一站式购物的需要，如沃尔玛、家乐福、新一佳、人人乐、好又多等。 便民式超市，其特点是单店规模较小、分店较多，主要经营食品和日常生活必需品，如民润、华润万方、惠康金田、百佳等。 ??? 4百货与超市相结合的业态，如万佳、天虹、茂业等。这是深圳近年来发展较为迅速的一种商业类型，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。 ??? 5连锁专卖（专业）店，主要是服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等。 ??? 6个体经营的独立街铺。 ??? 从以上分析可以看出，目前深圳尚缺乏类似香港太古城、广州天河城这种真正意义上的大型SHOPPING MALL。不过，随着深圳城市建设的大力推进及人口规模的不断扩大，相信在不久的将来便会出现这种以大型百货商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的超大规模的商业服务场所。 经营规模定位 ??? 一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制约： ??? 1顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在2.5万平方米左右。如果单店面积超过这一规模，则超出部分的营业面积，在通常情况下需要考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。 ??? 2商圈购买力对单店规模的制约。简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。一方面，商场的购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关；另一方面，商场单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。 ??? 3产品品种对商场规模的制约。目前我国现有的商品品种约70万种，实际上一个商场所能经营的品种往往只占很小的比例，即使是一些超大规模的商场，其经营的品种也不超过十几万种，而对于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。如果商场规模过大，势必造成品种重复经营，降低商场单位面积销售额，从而影响整体经营效益。 商场形象定位 ??? 商场的形象定位有别于房地产项目的形象定位，其不同之处在于： ??? 1商业地产项目的形象定位实质上是产品的形象定位，其形象推广往往配合产品（楼盘）的销售活动来进行，项目一旦售罄，形象推广便不再是必不可少的了——如果把地产项目与开发企业进行整合形象推广则另当别论。 ??? 2商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。 ??? 由于商场形象定位实质上是一种企业的形象定位，因此可以借助CIS系统来加以塑造并传达给消费者： ???通过商场的建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。 ???通过顾客对卖场购物气氛的感受来表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等。 ???通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式来表现。 值得一提的是，POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段。形象性的POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感，例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉；秋天可选用浅橙色或咖啡色，以体现成熟丰收的季节感；冬天宜选用红色或金色，给顾客以温暖、温馨的购物空间。、主题定位
1.1、实现商场与住宅的均好性。
使人居与商业设施达到最好地交融；
1.2、依着现有地理交通，最大限度的利用临街与商业步行街和思源广场的地缘资源。?
星河商业城是镶嵌在思源大道与凌云路之间城市景观带中的一颗明珠，位居广安城南中心区，与思源广场一步之遥，整个核心区被思源广场和高尚住宅区所包围。具有“在休闲中购物”的得天独厚的优势。
1.3、主力产品为10平米的商铺（产权）与25平米独立式商铺。
其次是：50-100平米的大开间框架式结构商铺。
1.4、规划1000平方米健康休闲景观平台，作为休闲购物的景观场所。
项目开发的主题为： 休闲主题商城
(定位依据：
(休闲式：项目依傍思源广场并被商业步行街紧紧包围，未来是真正意义上的休闲式购物中心。在星河商业城顶部建设1000平米的露天休闲广场，供购物和游人休闲观景。
(主题商城：项目结合四川广安的地理位置和商业发展态势，真正意义上的主题商城目前尚未出现。体现和引领商业潮流与购物模式，是打造精品的重要环节。星河商业城的主题为：女人世界和男人世界（精品店）。
2、项目功能开发
2.1女人世界（1F）
(女性服饰：品质为高、中档，色彩款式与国际潮流同步，品种讲求琳琅满目。 金银首饰：品牌金银首饰，并配套灵活的现场设计、制作工作室。 女性鞋庄、皮具类：品质为高、中档，色彩、款式以国际潮流为基准，品种讲求琳琅满目。家纺：女人爱家，喜欢购置居家用品，配套适当的家纺，使之方便购买。 美容、美肤中心：引进国际顶级美容、美肤师入驻，引领广安美容、美肤新潮流。 美发中心：选择国内顶级的形象设计师入驻，让广安女人更加美丽、动人。 化妆品专柜：选择国际、国内知名品牌化妆品商入驻，妆扮广安女性美好人生。 超市：女性喜欢为家庭生活所需购物，配套超市各取所需。婚纱影楼：选择国内知名婚纱影楼入驻，为东方女人广场添光增彩。 时装现场设计加工工作室：选择具实力的服装设计师入驻，为广安女性量体裁衣。 女人花店、礼品坊：选择品牌礼品店、花店入驻，方便广安女性礼尚往来。性服饰：品质为高、中档，色彩款式与国际潮流同步，品种讲求。 ：品牌。 性鞋庄、皮具类：品质为高、中档，色彩、款式以国际潮流为基准，品种讲求琳琅满目。 (美容、美中心：引进国际顶级美容、美肤师入驻，引领广安美容、美肤新潮流。选择国内顶级的形象设计师入驻。 女人好吃佬街：选择各种适合于女性的知名小吃，满足广安女性的口福。 品牌连锁美食城：引进全国品牌连锁美食城，如中式、西式餐厅，为女人世界配套，因为 有女人的地方，必定有男人相伴。 3、项目形象定位
(概念诠释：项目打造的是具有厚重文脉的休闲商业、主题商业以及白领公寓。体现的是现代潮流的商业和住宅业主尊贵的个人私家形象、接触的是最前卫的休闲式购物环境，二层顶上的休闲观景台是购物环境的补充。
五、项目产品定位解放碑、沙坪坝坪坝、南坪、观音桥、杨家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消费额并没有将主城的商业蛋糕瓜分殆尽。相反，随着城市化进程加快、商业自身的发展等多种因素，本市一些新的商圈或商业区悄然形成。 南滨路、"大石杨"三角区（大坪-石桥铺-杨家坪）、大渡口、巴南区（鱼洞、花溪-李家沱等）4大区域是目前业界、市场比较看好的、正在崛起的新兴商圈（商业区）。 南滨路 商圈描述：南滨路将会成为一个有别于目前主城5大商圈以及今后其他商业区（或商圈）的地方。"会与未来重庆CBD连接在一起，成为一个都市型的商圈，以中高收入人群为消费主体的购物、休闲娱乐、旅游观光性商quot;。 业界分析：魅力南滨"筑巢以待"。"一步一传说、一步一景"的南滨路更有不错的自然景观资源，这里已在售的大盘有融侨半岛、阳光华庭和海棠晓月等大盘，而且这些大盘凭借其完善的配套以及较高的品质赢得了市场，该区域独有的优势吸引了更多的实力房商来此跑马圈地，阳光100、中国武夷、东原地产纷纷在此落户。据预测，在未来5年，南滨路将有30万人入住，为"南滨路商圈"带来人气。同时，鹅公岩、长江复线桥、菜园坝等跨江大桥将使长江的阻隔"忽略不计"。另外，南滨路中央商务区的独特优势必将助推这里的房产开发。 休闲商业地产悄然崛起。在住宅开发如火如荼之时，南滨路正在谋变商业新城。据悉，南滨路一、二、三期的所有开发项目将进行商业、休闲娱乐规划，南滨路将成为全新的滨江商业城。酒吧一条街、兴澳海底世界、800米观景长廊、重庆美术馆等30多个项目将陆续登陆。一个全新的滨江商业街将会呈现出来，南滨路沿线将会成为名副其实的商业休闲旅游居住区。据统计，包括第一大道商业街、中央大街、融侨半岛等都有商业旅游商务区的水体结构和商业街区结构的特点。这些，将使南滨路的商业结构得以优化，也掀起了南滨路休闲商业地产开发潮。 概况：南滨路板块以滨江路为主线，上至南坪二塘村，下至峡口镇，全长21公里。未来南滨路规划为商务及休闲娱乐区、文化旅游（或历史风貌）及人文居住区、滨江生态居住区、仓储物流区，在"最有人气的旅游观光带、最显活力的经济增长极，最具品位的人居环境"三个方面下功夫，力争把滨江路建设成为最能代表重庆山水园林城市风格的重庆第一路。 大石杨三角区 商圈描述：大石杨黄金三角区（覆盖杨家坪、陈家坪、渝中区的大坪及连接带，简称"大石杨黄金三角区"）是最能代表新商业特征的潜力商圈，是建立在有快捷交通以及新兴经济如IT、通讯、广告及传媒业基础上的。随着奥体中心等核心片区以及周边区域开发，石桥铺高新区商圈会很快形成。 业界分析：高新区购买力旺盛，商业发展将后来居上。通讯业、传媒业、广告业及IT业在该区域的生根发展为区内较强的消费能力打下了基础。据悉，去年该区人均年收入达2.2万元，属全市最高。同时，目前，区内已有60多万的常住人口，并且这一数字还在增长中。这些，反映出这一区域商业发展的基础。有关调查还显示，高新区吸引外区消费的能力在日益增强，这一利好趋势将吸引众多商业运营商进驻（华宇名都城商业部分受到多个商家关注，证明了这一区域的商业潜力）。 同时，奥体中心周边成为新的开发热点，随着重庆市奥林匹克体育中心工程的迅速推进，体育中心周边成为高新板块新的开发热点。目前除已引起市场极大关注的同创奥韵之外，即将启动的还有中华企业项目等，并为这一片区带来超过20万平方米的商业物业。 另外，这里的开发重点还将向西部二郎科技园周边转移，高新区不仅是本市科技产业最集中的区域，同时也是房地产进一步开发的崛起地，随着二郎科技园各项配套设施的日趋完善，该区域有可能诞生出新的大项目，并得到市场的认同，如天骄·美茵河谷等。 概况：高新区是1991年经国务院批准成立的国家级高级技术产业开发区。该板块作为重庆市新兴的科技开发新区，从产业结构到区内居住、流动人口结构都与其它主城区存在一定差别，这是新兴商业产生的消费基础之一。高新区是本市IT、通讯、广告及传媒业发展最集中的地区。 大渡口 商圈描述：大渡口的商业发展之路是往城市副中心商圈迈出的，这里将成为副主城区西南部如大渡口全区以及巴南区鱼洞、中粱山等的次级商圈。 业界分析：城市开发后劲十足。该区城区内目前的城市开发主要集中在两个板块，一是九宫庙一带，其次是新区府周边。在九宫庙板块，这里先后出现了如新城明珠、春晖花园、天辰华府等项目，目前该区域诞生的金色世纪、秋实小区、远景天下等项目显示着该区域楼市发展的后劲。 同时，厚积薄发的新区府板块改变了大渡口开发一直在九宫庙附近开发的局面，平衡了区域楼市的发展布局。 同时，交通改善将全面提升大渡口开发速度。轻轨、陈庹路的建成、长江路的拓宽及马桑溪大桥、鱼洞长江大桥的竣工，将全面完善大渡口的交通网络，这些都将对区域带来较大的改变。 另外，这里的商业规划前景诱人。据悉，大渡口将在未来5年内进行商贸步行街项目的建设，以扩大市场规模。同时将修建大型商贸步行街，以提升大渡口的整体城市功能。在区域整休迅速发展的基础上，大渡口双山工业园有望成为下一个开发热点，市内多家知名实力开发商已在此圈地，该片区将成为继新区府开发板块后的又一个新兴区域。 概况：大渡口在区位上远离其它主城区，并在交通配套、商业发展等方面稍逊于其它主城区的发展，因此大渡口区在市民心目中的印象相对淡薄，但随着该区域房地产的火热开发，昔日不显山露水的大渡口已逐渐在主城的开发中争得一席之位，其对外区购房客户的吸引力也在逐步加强，显示出较强的发展劲头，未来大渡口的楼市发展将更为全面。目前，该区常住人口约15万人。 巴南区 商圈描述：巴南区受到关注，是从今年开始的，其中开始起步的商业物业不能不说是一个重要原因。巴南区主城区有两大片区，一是渔洞（区府所在地），一是以李家沱、花溪为带动性区域的南部新城。前者是现在还以前"商业不够繁荣的帐"，后者是随新区开发而涌现商机。 业界分析：该区城区内目前的城市开发主要集中在两个版块，一是渔洞新城、邻大江厂等大型新迁企业，其次是李家沱、花溪为中心的南部新城周边。在鱼洞新城，出现如滕王阁等地产项目，李家沱、花溪为中心的南部新城周边出现日月山庄、阳光美地等项目，显示着该区域楼市发展的后劲。同时，交通改善将提升巴南区开发速度。南坪---渔洞道路的拓宽及马桑溪大桥、鱼洞长江大桥的建设，将全面完善巴南区的交通网络，这些都将对区域带来较大的改变。 概况：巴南区是主城"南下战略"的重点区域，在区位上远离其它主城区，原来在商业发展等方面稍逊于其它主城区的发展。但随着该区域房地产的开发，其对外区购房客户的吸引力也在逐步加强。目前，该区城区常住人口约20万人。4、功能定位
六、目标客户定位 ?广安区，广安周边地区的商业（散户）投资商；
?重庆、成都商业地产投资者；
?重庆、成都、国内及外商经营零售商。
? 区县经商户投资者；
?
产权
单位 建面面积（m2） % 目标客户群 1 8 400 45 商业散户投资者 1＋1 18 80 20 社会商业投资者 2＋1 26 30 11 周边及商铺投资者 3 30 15 6 经销商 3＋ 34 10 5.5 私企商业主 4＋1 42-50 10 6.0 私企商业主 大开间 51-100 8 6.5 商业经营者 -1F 1500 特色美食城/租赁 美食经营者 合 计 8500 100 2、 招商经营商定位
(深圳商业地产的昨天和今天
近年来，深圳商铺营销精彩纷呈，高潮迭起。从区位上来看，深圳商铺市场由罗湖东门独占鳌头的局面已逐步演变为罗湖东门商圈、福田华强北商圈、南山南油大道商圈三足鼎立之势。 东门是深圳商业的起源和龙头。据统计，2003年度深圳市招商、在售商铺面积100万平方米，其中罗湖14000平方米占有%，港人在深圳购物区域仅东门占了45% 。 ?东门概况 东门老街商业区，东起东门中路，西到新园路，北起晒步路，南抵深南东路北侧，是深圳历史最悠久的商业聚集区。历经300年的墟市，50年的地铺，10年的小店铺，如今与现代的综合百货大楼共繁荣。 东门是目前深圳规模最大、商铺最密集、商品种类最齐全的商业旺区。东门老街由12条步行街相连，有40多家大型商场和千余小型商铺在此安营扎寨，已投入运营的商业面积超过70万平方米，年营业额逾60亿，年纳税额3亿多，已跻身为全国著名商业街。 东门的交通十分便利，距深圳火车站、罗湖边检站仅五分钟车程，几十路巴士直达罗湖口岸及市区各地。商楼林立的东门每日坐拥30—50万人流，商品零售额约占全市商品零售总额50%。在东门购物顾客25%是香港人，消费力最强人群是青少年。?东门商业构成 东门商家主要经营服装、皮具、鞋帽和化妆品类商品。解放路、二横街、人民北３条主干步行街以服装、小百货为主流商品，形成了３条服装街，立新路附近的白马时装城、明华服装市场等也是大型服装市场。服装与小百货占据了东门最主要的商业面积。 中威商业广场、越港商业中心和解放路综合楼临街铺面主营化妆品、小饰物、皮革和箱包。立新路中段、新风巷一带重点突出鞋帽类经营。友谊城、太阳百货、天虹商场、茂业百货、南塘商业广场、百货广场、新2000广场等大型百货也相互厮杀，竞争激烈。 风貌街是最具旅游价值的商业街，主营特色服饰、时尚精品、旅游纪念品和风味食品等。永新商业城二楼是东南亚最大的工艺陶瓷专业市场，博雅附近现已形成最大规模的古玩、字画市场。?东门商铺的售价和租价 东门商铺的售价和租价由东门中、解放路、人民北路、二横街、新园路依次降低:九龙城底层行行行金铺的售价最高20万/m2，每月租金2000元/m2，太阳广场附近每月租金1200元/m2，二横街每月租金500元/m2。本区域临街一楼商铺一般售价为10万/m2左右，一楼不临街的铺位价格约在5-8万/m2左右，二楼铺位价格一般在4万/m2左右，三楼约3万/m2以下。 20平方米左右的“门脸房”极受买家青睐，销售率近100%。而一楼不临街的位置铺面销售一般，销售率一般在60~85%左右。整体市场普遍“畏高”，各个商业物业均呈现楼层越高，销售越困难的销售局面。 最近东门商铺销售趋于困难，新销售商铺基本采用反租形式以吸引投资者。各商铺的反租租金一般每年8%，连续反租三年或以上。在繁华的地段如老街口，投资者普遍不担心租不出去的情况，故一般无反租，但在金世界、新2000广场等目前尚未兴旺的地段，发展商将反租作为变相折价的手段，以补偿投资者近期收益的损失。 目前，主城区已集中了华联商厦、北京华联、太平洋百货、百盛、王府井、银太百货、新一佳、诺玛特、家乐福、沃尔玛等国内外知名的零售业巨头，加上本市的重百、新世纪，更是把重庆的商业市场搅得狼烟四起。其中，很多大型零售商的扩张以及还有一些零售业巨头觊觎重庆，将引起商业物业市场的放量。 以沙区为例，２００2年，沙区国内生产总值达到９5亿元，人均收入１３７９２元，社会消费品零售总额年均增长速度为１５．２６％，社会消费品总额已超过4０亿元。因此，北京华联看好沙区就不难理解了，好美加、沃尔玛也欲登陆沙区也顺理成章了。 与此相应的，则是沙区商业物业开发的汹涌之势。两年以前，沙区仅有重百、明日百货、金诚广场、融信大厦、沙坪坝百货公司几家，经营面积不到５万平方米，现在，华宇广场１２万方商铺全部投入经营（引进北京华联），三峡广场２万方商铺交房，还有新大都广场（引进王府井）、华夏银座、嘉多利广场、立海大厦、沙龙广场……初步统计，明年，以沙区商业步行街为圆点的核心商圈达３０万方以上。 事实上，这种现象不仅仅在沙区上演。在九龙坡杨家坪，上海中心的20万平方米的商业物业，超过了目前该区域商业面积总和，但王府井依然看好这里的商机；在江北观音桥，龙湖北城天街（北京华联入驻）、协信黄金海岸等早已被零售巨头瞄上了。 南岸是目前全市国外零售商家最集中的地方，麦德龙、诺玛特早已入驻，沃尔玛也正在"蠢蠢欲动"。但这依然没有让华联商厦、银太百货感到害怕，"赚钱往人多的地方"，据悉，这两家商场南岸店将于近期开业。 开发商热衷摩尔 在主城区，商业的繁荣、大型零售商家抢滩，还产生了这样的结果：主城区"摩尔"蜂拥四起，已超过10个，"摩尔"总面积逼近100万平方米。 目前，几乎每个区都矗起了"摩尔"，一些区域内有两个之多，两个"摩尔"甚至近在咫尺。而且，这些"摩尔"均建在主城各区中心地带，没有一家远居郊区。解放碑有老牌的大都会和新秀的恒通·云鼎；江北有龙湖·北城天街和现代广场，均在规划中的步行街上；南岸有天龙广场和浪高凯悦，隔街相望；沙坪坝有华宇广场；石桥铺有华宇名都；杨家坪有上海中心…… 大多数"摩尔"已初步建成，有的还引进了主力商场，开张营业。从招商思路来看，多数与大都会相似。龙湖北城天街预计10余万平方米，北京华联、太平洋百货已决定入驻。现代广场裙楼22万平方米全部竣工，两年前重百江北商场购买了其中约2万平方米，成为中心店。华宇广场约12万平方米，主力店为北京华联和赛博数码广场。石桥铺华宇名都商用面积8万多平方米。南岸天龙广场8万余平方米，重百南丰商场已买下其中2万平方米，日前又引进好又多。浪高凯悦约10余万平方米，作为主力店的百盛已于年初开张。 "摩尔"们大多占据了黄金口岸。龙湖北城天街、现代广场，都在规划中的江北步行街；天龙广场和浪高凯悦，均在南坪转盘，也是规划中的步行广场中心；华宇广场门前就是沙坪坝步行街中心地段；石桥铺华宇名都则有填补空白的功能。良好的口岸优势，奠定了"摩尔"们未来的主角地位。 从重庆商业的中期发展角度看，开发商大兴"摩尔"时期，正是重庆商业从解放碑走向各区的大跨越大发展之际。开发商加盟重庆商业，无疑将大大刺激商圈的繁荣。 原因很简单，开发商占据了口岸，兴建大量商用房、为引进"摩尔"这样的庞然大物，招商时又抛出大量优惠条件，必然吸引商家。新入渝的外地大商场，许多都成了"摩尔"的主力店。老店也有不少进了"摩尔"。像重百、北京华联、太平洋、大洋、银太、百盛、好又多等，都成了"摩尔"大客户。它们带火了"摩尔"，也将带火商圈。?引进北京华联商厦和王府井百货等知名品牌国内商业旗舰；
?借壳北京华联商厦和王府井百货等知名品牌以及国外品牌及经营模式。
招商商家定位
层 数 建面面积（m2） 目标商家 -1F 1500 休闲餐饮 重庆及广安餐饮商 1F 3500 女人世界
（华联商厦）
（王府井百货） 华联商厦
王府井百货 2F 3500 男人世界
（华联商厦）
（王府井百货） 华联商厦
王府井百货 合 计 8500
七、价格定位
5.1价格定位及价格策略
?
?价格策略：
(平价策略：根据品质和四川广安同类产品的比价，星河商业城开盘价为0 元/ m2 元/ m2元/ m2逐步提升价格法：采取“低开高走”型价格策略，开盘后作为第一阶段的均价为220 元/ m2
5.2利润目标
均价目标：2200元/ m2
00元/ m2
00元/ m2
5.4价格定位
元/m22165元/m2最高价为00元/ m2。
对“经营定位”的思考 我们力求女人、在广安50年不落后，年年不断增值。为了实现这一艰巨目标，除了经营项目定位准确无误之外，经营模式也是重中之重，来不得半点马虎。因此，我们必须引进国际先进的经营理念及模式，结合广安市场实际需求定位。为此，我们走访深圳、、北京一些大型休闲购物广场，引进先进的、成功的、经得起市场和历史考验的经营模式用于。而且我们要组织商业营运专家不定期指导，派员经常走出去不断参观学习，与时俱进、不断创新、不断深化，完善经营模式，确保女人的投资者，经营者根本利益50年不断增值。 经营模式定位 ?女人、所有权、经营权、经营管理权独立。 ?所有权人成立。 ?和经营。 ?实行集中管理、统一形象面市、分散经营的经营原则进行。 搞市场开发，重在市场诉求的消费群体定位，经得起市场考验的经营项目定位和确保市场50年增值的经营管理保障体系的构建，才是市场开发的核心。从对广安和国内多个城市进行市场调研的数据得出的结论表明；根据时代发展、市场需要和广安的实际情况,本着一切为购置商铺者的利益着想、为经营户的利益着想的原则，公司从经营项目定位、市场品牌推广、市场50年经营管理等方方面面，进行了全程整合策划和运筹。打造女人，旨在创建广安人自己的专业化、个性化、集约化、人性化，融休闲、购物、餐饮为一体的精品场。 论
星河商业城项目定位报告
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