物业管理项目负责人操作手册------职业技能提升一．物业管理职业经理人的基本职能1．计划的职能规定任务的性质及其目标，提出完成任务的数量、
品质、时间及费用等数值性资料，划分管理中心/管理处的任务和人力、物力等资源配置。计划是管理整体的组成部分，是以合理的、经济的、系统
的方式作出的影响未来的决策。2．组织的职能为了实现预定的目标，即完成计划规定的任务，通过建立管理中心/管理处组织机构、确定职责与权
利、协调相互关系使管理中心/管理处内部各要素联结成一个有机的整体，使各项活动得以良性、有效地开展。3．指挥的职能指挥是通过命令、指
示等方式将计划变成全体人员的统一行动。它是一种执行性的管理职能，是管理中心/管理处经理通过权威使员工服从计划的规定和要求，切实履行
职责，完成各项任务。4．沟通的职能沟通是管理中心/管理处成员之间，上级与下级之间及业主与客户为了完成既定的目标，进行相互联系，相互
理解，获得共同认识的行为过程。沟通对于信息的收集、认识的统一、关系的改善起着特别重要的作用。5．控制的职能控制是对管理中心/管理处
内部各种活动的把握与校正，是管理中心/管理处实施过程确保能够与计划方案相符的一种监督与保证的活动过程。6．激励的职能激励是对计划执
行过程中调动个体与群体的积极性，使他们发挥出最大潜能的活动过程。激励属于行为科学的范畴，它是管理中心/管理处实现最有效活动的一种催
化剂，是管理中心/管理处管理的一项重要内容。7．创新的职能创新是管理中心/管理处突破传统，大胆利用新技术、新管理模式，赋予资源以新
的创造财富的行为。历史证明，创新是经济发展的巨大动力，是人类的财富之源。二．领导能力基本自然法则1．要有心甘情愿的追随者；2．领导
与追随者之间建立密切的工作关系；3．领导能力随着事件的发生而产生；4．不依仗职权施加影响；5．领导者无纯粹的安全可言；6．领导者的
面子是有限的；7．领导能力通过与被领导者之间的意识交流舞台展开；8．领导能力是一种自我安排的过程。三．规避风险的意识1.不在场作出
不切实际的安全承诺，作出的承诺应符合社会治安现状和服务群体客观状况；2.不轻易作出设备损坏赔偿的承诺，应加入一般责任损坏不负赔偿条
款，只有发生严重失职造成事故的损失可追究公司的赔偿责任；3.三方责任签定条款，即发生重大事故后，由行业专家组成调查组，对事故进行调
查，确定责任；4.应有关赔偿限额的规定，即然要承担赔偿责任，就应该确定权利与责任挂钩，赔偿大小与利润大小挂钩，可以确定赔偿数额不超
过当年利润总额的一个合适比例；5.应加入凡我公司整改建议未被采纳造成的损失，我公司不负赔偿责任的条款；6.投保物业相关保险，如物业
财产险，人身伤害险，第三者责任险；7.各类行文中的责任规避，在与业主、客户、外协供方之间的文字沟通、书面往来以及告示、发票、收据、
协议合同等上面的文字说明等等，应正确表述公司应负的责任，如停车库（场）管理制度告示牌上应写明类似的文字：本停车库（场）不负车辆保管
责任。四．安全管理的意识1．管理中心/管理处的三级安全教育三级安全教育是公司安全教育的基础教育。教育对象包括新进从业人员、转岗人员
、在职人员。三级教育指公司、管理中心/处和部门安全教育。1.1管理中心/管理处安全教育新进公司员工或调动工作的在职人员在进入工作地
点前，由管理中心/管理处专（兼）安全员、消防员（工程、保安）负责进行安全教育。安全教育内容，主要是：劳动安全法律法规；安全生产基础
知识；本管理中心/管理处安全生产规章制度；劳动纪律；作业场所和工作岗位存在的危险因素、防范措施及应急措施及其他有关安全的内容。1.
2各部门安全培训教育新进公司员工或调动工作的在职人员在进入工作地点时，应进行安全教育。由各部门专（兼）安全员（工程、保安）或部门经
理/领班负责进行安全教育。主要内容有：本部门的工作性质、特点及基本要求；作业流程；工作场所个岗位存在的危险因素、防范措施及应急措施
；安全管理制度和劳动纪律。1.3各班组安全教育指由各班组领班对从业人员进行上岗前安全教育。班组安全教育由班组长会同专（兼）安全员及
带班师傅进行“传、帮、带”。安全教育内容主要有：班组安全生产概况；工作性质和职责范围；岗位工作性质；机电设备的安全操作；各种安全设
施的性能的作用；紧急救灾措施。2．安全检查的开展管理中心/管理处的安全检查可以分为定期性、经常性、季节性和不定期性的安全检查等。2
.1定期性检查管理中心/管理处组织定期全面的安全检查。检查周期一般为：管理中心/管理处每半年组织一次，各部门每季度一次，班组每月检
查一次。定期检查涉及面广，有深度，能及时发现并解决问题。2.2经常性检查由各级部门负责人或专（兼）安全员根据安全生产规章制度的执行
情况，进行经常性检查。检查中要注意易发生和可能发生事故的主要因素，变事后处理为事前预防。2.3季节性检查由各级部门根据季节变化特点
，按事故发生的规律对易发的潜在危险，突出重点进行检查。如冬天防冻报暖、防火、电气等专项检查。通过检查，发现潜在问题，研究整改对策，
及时消除隐患2.4不定期性的安全检查由管理中心/管理处会同有专业技术特长的职工，对安全管理差、易发事故的部门进行巡视安全检查。重点
查安全工作的重视程度，安全责任制的执行情况，安全生产的落实情况。3．确定安全责任的一般原则3.1有下列情况之一造成伤亡事故的，应追
究当事人、肇事者的责任：3.1.1违章指挥；3.1.2违章操作；3.1.3违反劳动纪律；3.1.4擅自拆除、毁坏安全装置和设备，擅
自进入危险场所。3.2有下列情况之一造成伤亡事故的，应追究事故部门经理或管理中心/管理处领导的责任：3.2.1未按规定对职工进行安
全教育和技术培训，特种作业人员无证上岗；3.2.2安全标志、安全用具缺乏或有缺陷的；3.2.3设备、设施有缺陷，或未按规定检测、检
验；3.2.4对事故隐患未采取有效防范措施的。3.3有下列情况之一造成伤亡事故的，应追究事故管理中心/管理处领导的责任：3.3.1
安全管理混乱，安全生产责任制不落实；3.3.2无安全生产责任制、安全生产规章制度、安全技术操作规程；3.3.3发生伤亡事故后不落实
防范措施，一年内发生同类事故的；3.3.4不按国家“安全生产法”规定保证安全生产所必需的资金投入，及时消除事故隐患的。3.4管理中
心/管理处发生伤亡事故后，有下列情况之一的，应追究管理中心/管理处领导，部门直接负责人和其他责任人员的责任：3.4.1管理中心/管
理处经理在事故调查处理期间擅离职守的；3.4.2事故发生后逃逸的；3.4.3对事故隐瞒不报、谎报或拖延不报的；3.4.4发生事故后，不组织抢救的；3.4.5伪造、故意破坏事故现场的；3.4.6阻碍、干涉事故调查工作，拒绝接受调查取证、提供有关情况和资料的；3.4.7作伪证或指使他人作伪证的。 |
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