 作者：邹茜雯 单位：上海市锦天城律师事务所 联系方式：lawyerzou001  1 小产权房由于性质特殊，其买卖会产生一系列法律问题。买卖合同的效力如何？若被法院认定为无效，房屋后续如何处理？购房人是否一定要腾退房屋？若未腾退，后续房屋被拆迁，拆迁利益如何归属？这些问题都是司法实践中遇到的问题。本文将基于对小产权房买卖的案例研究，试图梳理出实务中法院对上述问题的处理方式，以期为法律同仁或遇到相关问题的当事人提供一定的参考。 一、案例引入：北京通州宋庄“画家村”案 （一）案件背景 北京市通州区宋庄镇临近北京市中心城区，地理位置优越，相较于北京市区，此处地价、房价相对较低。自 1994 年起，方力钧、岳敏君、刘炜、杨少斌等众多著名画家迁居到通州宋庄。21 世纪初，越来越多的画家在此处落户，他们从当地农民的手中买下宅基地小产权房，对房屋进行修缮、改建、扩建等，创办自己的工作室。但是随着北京经济的发展，房价上涨，村民发现了房屋蕴含的巨大的潜在增值利益，后悔过早地将房屋出卖，纷纷向法院提起诉讼，要求法院确认买卖合同无效，买受人返还住房。 本案当事人马海涛就是其中一名起诉买卖合同无效的村民，而李玉兰就是马海涛的买受人。 （二）案件内容 1、系列案件名称、案号 李玉兰与马海涛房屋买卖合同纠纷案。（ 2007 ）通民初字第 1031 号、（ 2008 ）通民初字第 02041 号。 2、案情简介 1993 年，北京市通县土地管理局向马万春（马海涛之父）核发诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》，确认马万春为该宅院之土地使用权人。 马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于 1998 年转为居民户籍。 2000 年 9 月，马万春去世，马海涛继承涉案宅基地使用权及地上房屋。 2002 年 7 月 1 日，李玉兰与马海涛签订房屋买卖合同，双方约定马海涛以 45,000 元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。 2002 年 7 月 1 日（合同签订当天），李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋以及《集体土地建设用地使用证》。关于房屋买卖之事实，宋庄镇辛店村村委会知情，且在《集体土地建设用地使用权》变更登记栏记录“马海涛于 2002 年 7 月 1 日将房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”。 双方各自完成交付义务后，李玉兰对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施。并经辛店村村委会批准新建了三间西厢房。 2004 年 3 月 12 日，宋家庄站列入北京地铁 10 号线二期工程规划车站。2006 年 2 月 1 日起，宋家庄站进行北京地铁5号线相关工程的铺轨工作。宋庄镇地铁规划沿线房屋所有权人有机会得到巨大的拆迁利益补偿。 2006 年 12 月，马海涛向通州区法院提起诉讼，要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖合同无效，李玉兰腾退房屋。 2007 年 12 月 17 日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖合同无效，李玉兰在判决生效之日起 90 日内腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款 93,808 元，同时该判决认定马海涛为导致合同无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。 2008 年 4 月 8 日，经法院委托，北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为 264,700 元。 2008 年 10 月 20 日，北京市通州区人民法院作出判决，马海涛赔偿李玉兰信赖利益损失 185,290 元。 本案人物关系图如下： 3、法院裁判观点 （ 1 ）非本集体经济组织成员无权取得或变相取得农村宅基地使用权 宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。基于房地一体原则，马海涛与李玉兰所签之买卖房屋协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。而李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。 （ 2 ）违反法律、行政法规强制性规定的合同无效 2007 年有效的土地管理法律、法规、政策规定如下：首先，根据《土地管理法》第 63 条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。（现此条被修改为“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，……责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”）其次，根据 1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第 2 条，农村的住宅不得向城市居民出售。再次，根据 2004 年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，严禁城镇居民在农村购买宅基地。 故，马海涛与李玉兰之间的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 （ 3 ）因无效合同取得的财产应返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿 法院最终判决，李玉兰应于判决生效之日起 90 日内将房屋腾退。 李玉兰在购房后自行出资进行了新建及装修，考虑添附系附和，无法识别分离，即便能够分离，添附部分的使用价值亦极大贬损，故法院判决李玉兰将原物及添附一并返还，由马海涛将原房及添附部分的价值折价补偿。根据鉴定机构评估，房屋及其他地上物在 2007 年 4 月 20 日的价值为 93,808 元。马海涛应给付李玉兰补偿 93,808 元。 （ 4 ）本案出卖人对合同无效负主要责任，赔偿买受人信赖利益损失 18 万余元 马海涛在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。 对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。 房屋及添附部分价值折价补偿，就本案而言，仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照房屋宅基地区位总价予以确定。 法院判决马海涛赔偿原告李玉兰损失 185,290 元，于判决生效之日起 7 日内执行。 4、本案的影响 “画家村”农村房屋买卖合同被认定无效，给当地其他房屋出卖人释放出潜在信号。仅 2006 年 10 月- 2007 年 7 月间，就陆续有李玉兰、王庆松、杨大味等 12 名艺术家被起诉，涉及宋庄镇白庙村、辛店村、小堡村、大兴庄村等地的 9 处农民房屋。众多迁居此处的艺术家不得不接受现实，腾退房屋。 2007 年 12 月 17 日的媒体报道 “画家村案”中的农村房屋买受人的现实处境为社会各界所关注。小产权房买卖虽无效，但买受人的权益应当得到保障。2008 年 10 月 22 日，中央农村工作领导小组在新闻发布会中表示：“对已购买小产权房的消费者，要保护其合法权益。”画家村成规模的农村宅基地房屋买卖，也让社会各界逐渐开始关注农村闲置宅基地盘活利用的问题，一定程度上推动了我国农村的改革发展。 二、小产权房买卖问题的立法、司法态度 （一）法律规定 整体而言，法律对小产权房买卖采取禁止或限制的态度。但是近几年随着我国农村改革工作的开展，国家开始鼓励盘活利用限制宅基地住宅。相关法律规定如下： 1999 年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第 2 条规定，“农村的住宅不得向城市居民出售。” 2007 年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第 2 条规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。” 2008 年最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》规定，“改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效”。2019 年《土地管理法》第 62 条规定，“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。” 上海市对小产权房买卖也采取禁止或限制的态度，仅限于本集体经济组织成员之间转让。根据《上海市乡村振兴促进条例》第 62 条 、《上海市关于进一步加强本市农村宅基地管理工作的通知》，禁止违法违规买卖、利用宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。 （二）司法判决 以“宅基地”“小产权房”为关键词，以“买卖合同纠纷”为案由，限缩时间为 2021.1.1 - 2022.10.1 ，检索北京、上海两地的民事判决书，检索结果到 27 份判决书，其中与本文研究内容有关的判决书共计 17 件，具体如下： 结合上述检索结果可知，司法实践对于小产权房买卖的态度可总结为：本集体经济组织成员之间的买卖有效，非本集体经济组织成员之间的买卖无效。 三、小产权房买卖相关的法律问题及案例分享 小产权房买卖合同在何种情形下有效？若买卖合同被确认无效，买受人是否必须腾退住房？若买受人因故未腾退住房，后续小产权房拆迁，拆迁补偿利益如何分配？这些都是亟待解决的法律问题。 （一）买卖合同效力 1、买受人为本集体经济组织成员：买卖合同有效 宅基地房屋、农村小产权房的流转受限，其根本原因在于保证农村集体对村集体土地的控制，维护集体利益。因此，宅基地房屋、农村小产权房若在集体内部流转，则不会损害集体利益，买卖合同有效。 案例：雒某 1 诉张某 1 等农村房屋买卖合同纠纷案，北京市顺义区人民法院（ 2021 ）京 0113 民初 23006 号一审判决书 法院观点： （ 1 ）农村房屋买卖合同无效的根本原因在于防止宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害社会保障效果和社会福利水平。 （ 2 ）本案买受人系集体经济组织成员，宅基地仍在村集体经济组织，《房屋转让协议》未侵害不特定多数集体经济组织成员的利益。 （ 3 ）综上，双方签署的《房屋转让协议》系真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效的协议。 2、买受人非本集体经济组织成员：买卖合同无效 非本集体经济组织成员无权享有该集体宅基地使用权，因此宅基地住房、农村小产权房的买受人为外村人或者城市居民，则买卖合同无效。 案例：李兵与沈海波确认合同无效纠纷案，北京市通州区人民法院（ 2021 ）京 0112 民初 37833 号一审民事判决书；张启明与刘会平等确认合同无效纠纷案，北京市房山区人民法院（ 2022 ）京 0111 民初 1224 号一审民事判决书 法院观点： （ 1 ）农村房屋附着于宅基地上，与宅基地具有不可分离性。“房地一体”的原则下，买卖农村房屋必然涉及宅基地，故此类买卖行为只能发生于本集体成员之间，非本集体成员购买农村房屋，会损害本集体权益。 （ 2 ）买受人非集体成员，则无权享有该村宅基地的使用权，处分房屋的同时亦处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益。因此房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效。 （二）买卖合同无效的法律后果 若农村小产权房买卖合同被法院确认无效，买受人并非必须腾退住房。法院会考虑买受人的基本居住权益保障。如果涉案小产权房系买受人唯一住房，则法院一般不会判决买受人腾退住房，若日后买受人另购新房，则出卖人可另行起诉，要求买受人腾退住房。若涉案小产权房并非买受人唯一住房，则法院一般会判决买受人腾退住房、出卖人返还购房款。 案例：郭某等诉张某等农村房屋买卖合同纠纷案，北京市延庆区人民法院（原北京市延庆县人民法院）（ 2021 ）京 0119 民初 1389 号一审民事判决书 案情：2012 年出卖人王某 1 、郭某起诉，要求确认其与买受人王某 2 、张某签订的 A 村房屋及宅基地转让协议无效，法院经审理判决：房屋及宅基地转让协议无效；买受人返还集体土地建设用地使用证。 因当时诉争房屋系买受人的唯一住所，不具备腾退条件，法院驳回了出卖人关于返还房屋、院落以及附属设施的诉讼请求。 2020 年，出卖人再次诉至法院，认为买受人已具备腾退条件，要求买受人支付房屋占用费。审理中，买受人提出如果出卖人执意要求腾退房屋，应退还购房款并赔偿其宅基地区位补偿价、地上物重置成新价和经营损失等。 人物关系、案情梳理如下图： 法院观点： （ 1 ）小产权房买卖合同被确认无效，买受人腾退住房的前提：案涉房屋非买受人唯一住房。 （ 2012 ）延民初字第 04377 号判决中，基于当时涉案房屋为买受人的唯一住房，法院仅判令买受人返还集体土地建设用地使用证。2021 年，买受人另购其他住房之后，法院认为此时符合腾退房屋的条件，判令买受人腾退房屋。（同样的观点还出现在（ 2021 ）京 0114 民初 27974 号判决中。） （ 2 ）房屋重置成新价等损失，买受人有权要求出卖人赔偿。 （三）拆迁补偿利益的归属 若小产权房是在非本集体经济组织成员之间流转，则该类小产权房买卖合同是无效的，且法律行为无效，系自始无效。若自始无效的买卖合同的买受人，可能会因唯一住房等原因仍占有住房，后房屋被拆迁，拆迁补偿利益的归属如何确定？ 这一问题需要区分各类拆迁补偿利益进行作出不同的认定。 拆迁补偿利益一般分为三大板块，其一为宅基地使用权补偿款，系针对该“户”成员的补偿；其二为地上建筑物补偿，是针对建筑物所有权人的补偿；其三为临时安置补助费（过渡费）搬家补助费、奖励费、速迁奖等各类其他奖励费用，系针对房屋实际居住人的补偿。 在小产权房买卖关系中，地上建筑物补偿、各类其他奖励费应归买受人所有，宅基地使用权补偿出卖人与买受人按过错比例/责任比例分配。 案例：王某诉丁某等房屋买卖合同纠纷案，北京市门头沟区人民法院（ 2021 ）京 0109 民初 1015 号一审民事判决书 案情：1999 年 5 月 21 日，王某将 A 村涉案房屋卖给 B 村丁某 1 ，并订立房屋买卖合同。 2005年11月8日，涉案房屋拆迁，丁某 2 （丁某 1 之妻）与 A 村村委会签署《拆迁补偿协议》，丁某2取得某小区 602 室，补偿款 22,019 元。 2009 年 12 月 18 日，北京市一中院作出终审判决，确认王某与丁某 1 之间的房屋买卖合同无效。 2010 年，王某起诉 A 村村委会、丁某 1 、丁某 2 ，要求法院确认《拆迁补偿协议》无效。同年 8 月 20 日，北京市第一中级人民法院作出终审判决，驳回王某的诉讼请求。 2018 年 3 月 5 日，丁某 2 领取 A 村“土地收益” 360295.5 元，包括院落收益 10 万元以及 92.14 平方米（被拆迁房屋面积）收益 260295.5 元。 2021 年，王某起诉，要求丁某 1 、丁某 2 赔偿损失共计 78 万元，包括涉案房屋市场价、拆迁补偿款、院落补偿款等。 人物关系、案情梳理如下图： 法院观点：关于旧村拆迁改造获得的各项利益，本院逐一论述。 第一，涉案房屋作价 91,219 元、附属物作价 395 元，系因购买涉案房屋行为而取得，上述补偿系直接针对被拆迁户的补偿，由丁某享有，同时购房款不再返还。 第二，收益 260,295.5 元和空院补助 10 万元，系针对涉案房屋与宅基地院落的补助，应在出卖人与买受人之间按照相应责任比例分配。 第三，出卖人王某损失的确定：602 室房屋购房款为 69,595 元，由丁某支付，经过评估，在估价假设和限制条件下 602 室现房地产市场总价 143 万元，因农村房屋买卖合同无效的主要过错方为王某，在处理拆迁利益时应对丁某予以多分，故本院参照房屋买卖契约签订时的时间因素、身份因素、购房目的以及当地房价实际水平、双方居住情况、安置房市场价与优惠价之间的差价等确定经济损失及责任比例，确定丁某应给付王某经济损失 500,000 元。 （四）总结 关于小产权房买卖的法律问题，可总结如下图： 四、小产权房买卖的律师建议 （一）风险提示 1、非本集体成员不能通过买卖取得小产权房所有权。即便买受人已经入住房屋，后续仍存在需要腾退房屋的风险。 2、小产权房买卖一旦发生纠纷，维权艰难。实体上，法律对非本集体内部的小产权房转让持否定态度，买受人无法取得房屋所有权。程序上，确认合同无效、买受人腾退房屋、出卖人赔偿信赖利益等可能需要多次诉讼，当事人的诉讼压力较大。 3、上海地区严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，此类买卖行为均为无效。 （二）可通过合同约定，减少自身损失 买卖双方可在签订合同的时候提前约定，若买卖被确认无效，出卖人应返还大于房屋价值 100% 的数额、大于添付价值 200% 数额，约定信赖利益损失数额等，提高恶意提起诉讼的成本。买卖双方也可在签订合同的时候单独缔约，对小产权房拆迁权益的归属问题进行独立约定。 （三）唯一住房的权利保障 若涉案小产权房是买受人唯一住房，则即便合同被确认无效，买受人也无需腾退住房。若买受人另购住房，则需腾退房屋，出卖人可对此予以密切关注。 （四）积极去村委会办理备案 如若可以，买受人可要求出卖人配合去村委会在《集体土地建设用地使用权》变更栏进行备案，虽然该备案不能产生所有权变动的效力，但是在发生小产权房买卖纠纷的时候，该备案会成为买受人主张信赖利益赔偿的重要考量因素。 （五）不要购买在农用地上的建房 在其他宅基地、农村集体建设用地上建设的小产权房，虽然买卖合同可能被认定无效，但房屋本身可能并不违法，无需被拆除。但是农用地小产权房是指未经批准占用农用地、基本农田建造住宅。此类小产权房的建设违反了国家耕地保护制度，是违法建筑，应当予以拆除。 综上，本文以“画家村”案为引入，通过分析小产权房买卖相关的法律规定、法院判决，对小产权房买卖的相关法律问题进行了总结、梳理与研究，并在此基础上做出了风险提示、提出了相关建议，希望能对各位法律同仁以及相关案件的当事人提供一定的参考与帮助。 作者简介：邹茜雯律师是上海市锦天城律师事务所婚姻家事领域资深律师，毕业于华东政法大学、美国威斯康星大学麦迪逊分校，获得双法律硕士学位。邹律师多年致力于为私人客户提供财富传承的规划建议，有丰富的婚姻、继承诉讼案件的争议解决经验，同时处理了多起境内外拟上市、上市公司股权分割与继承案件，擅长处理涉及多部门法交叉、跨境因素等综合性的婚姻、继承案件的争议解决及财富综合规划项目，能够用中、英双语为客户提供全方位服务。邹律师是海鸟普法项目创始人，上海政法学院特聘教授，先后在最高人民法院司法案例研究院、上海律师等法律平台、刊物共计发表文章三十余篇。同时，邹律师还为各类企业、金融机构以及各大院校进行法律专业类的授课、演讲。微信：lawyerzou001 1 |
|
|
